おはようございます。

しげお＠です！

 

言われたのよ。笑

『たまたま不動産を買った時期が良かったから、不動産投資が成立してるんでしょ？』って💦　ガーン！！確かにそれはある〜笑

 

これ結構聞きますが、実際どう思いますか？

今日は、このセリフについて考えていきます。

 

・確かに時期は、成功の一つ

ローンじゃぶじゃぶ期に規模拡大ができた人はいます。本屋さんに並ぶ、資産五億うぇい！三億うぇい！の方々の多くはそれだと思います。７〜５年くらい前は普通のサラリーマンにフルローンが出ました。(カボチャや通帳改ざん、一法人、色々ありましたね）

この時期に購入した物件は、今の売買物件平均利回りより数%高いはず。今売ったら利益出るだろうし、全力で羨ましい！！

ってことで、不動産を開始した時期は大いに影響します。

 

・私が最近買った物件とか

私の規模は小さいですが、一昨年買ったアパートは利回り10%超えてるし、去年買った「ツタヤ」と「旧獣道」戸建の利回りは20%と40%です。

こないだは北別府くんが20%超え買ったし。私の元師匠？のエビスくんは、都内で50%の爆益を上げています。

 

一昔前だったら、もっと条件が良い物件があったのかもしれませんが、こうやってコツコツ買う事でＣＦが増えていきます。※ツタヤ、獣道が不動産投資に含めて良いか不安な点はある。笑

 

・フルローン条件で物件が買えるか？

仮設定、妄想を始めます。

□今の不動産市場

□数年前のフルローンが出る状態

□金利は1.2％〜2.5%、耐用年数オーバーOK、通帳残高操◯もしてる世の中としましょう！

 

「さぁ、”時期が良かった”と言う人は、この設定で、物件を買い、成功できますか？」

ってことだと思います。・・・性格悪い？ごめん！笑🙇

 

フルローンが出たとして、それで運営が成り立つ物件は数少ないです。適切なシミュレーション、物件把握が必要です。既に物件を複数持っていて、購入物件に依存せず、多少返済比率が高くても問題ないでしょう。

ローン条件が皆同じだった場合、そもそも物件が見つかるのか？ライバル多いです。人気物件はいつも人気です💦

 

・時期以上に大切なもの

時期は大事です、これは間違いないです。これによって規模拡大速度が変わります。ただ、今そんなこと言っても個人の力でどうにもならないので、何とか他を考えなくてはいけません。

 

時期を除いて、不動産投資で成功するには、、、「仕入れ力と不動産に浸かっている時間」だと思います。（仕入れ力って言葉にハマってます。笑）

相場から２割安い物件を買えたら、、、数年前から不動産投資始めたのと同じになったり。フルローンで組んで、収支が安定する物件があるかもしれない。今の市場にも数年前の価格基準で売りに出される物件があります。ネットにもたまーに出てきます。相続絡みの処分価格とか安いですね。それを皆が取り合う。

 

“時期”ってのは正解ではあるけれど、半分正解くらいで、成果を継続して出せている人は“時期が良かった　＋α　”じゃないかなと思うのです。

 

・不動産に浸かることでアンテナを張る

多分不動産と関わっている時間・期間だと思います。ネットで物件探しが得意な人は、物件探しが生活の一部になっています。

朝起きる→ご飯を食べる→トイレに篭る→物件見る　みたいな。昼休みになる→飯を食べに行く→注文の待ち時間に物件検索　とか。どっぷり浸かることで、「お、コレは安い」「査定ミスだ！」と判断力が付くのでしょう。

 

不動産屋には、沢山の応募があります。

その中で顧客優先度を上げてもらわないといけません。いざ物件が出てきた時に、あの人に連絡しよう、の「あの人に」なる。その印象付はどうやるか。担当者を捕まえるためにはどうするか。

 

・さいごに

今はライバルがまだ少ないのかもしれない。これだけ不動産情報が出回ってる中で、時期（融資が緩く）が良くなって・・・買える？

ぶっちゃけ私は自信がありません💦😢

 

現場（不動産）に浸かってチャンスの気配を感じるのと、そうでないのでは、気付いたときの立ち位置が異なります。前者は最前列、後者は最後列です。買わなくても良いけれど、日頃から不動産に浸かって静観することで「今だ！」ってチャンスがわかるかもしれません。

 

今から不動産投資を始めて成功するために。

考えること、感じること、実践できることは沢山あります。たくさん不動産に触れましょう。どっぷり浸かって楽しもう😄

 

↓娘のPDCA　解読困難