1. 　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目も半ばを過ぎた、私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　R.3年RC2棟一括購入の際、オマケで付けてもらった（解体後駐車場の予定で3室退去しての引渡しだったが⇒再生しようと全空の状態で残してもらった）築50年木造アパート。

　当初の予定ではR4年2月から再生開始し2月1室4月1室5月1室6月1室と1カ月毎に1室づつ再生するなんて甘い計画を立てていました。実際にやってみると、1室仕上がるのに2～2.5か月くらいかかりました。

　トイレ和式⇒洋式化、給排水管の引き直し、電気配線のチェックと一部配線引き直し、アンテナ設置など業者さんに依頼し、最初4室、その後残りの4室を改装後、各お部屋の表層部分はDIYで仕上げて、1室づつ仕上り次第募集をする予定でした。
　その再生1年経過の状況をコラムにしようと思います。再生は予定より相当遅れ、現在4室仕上がって、残り4室はDIY待ちの状況です、まあR5年年内には仕上がるだろうと思ってます。

 

構成は

その1.広之内さんのボロ物件に突撃YouTubeの反響は
その2.4室再生の経過
その3.再生後募集の経過は
その4.壊して駐車場が正解か、再生が正解か
その5.4室再生後の私の感想

 

となります

 

 

その1.広之内さんのボロ物件に突撃YouTubeの反響は

●問題だらけ!?】〇〇にある築50年の全空アパート、排水管やトイレに問題が!?空き家再生人はどうする？《前編》
●【再生戦略】〇〇にある築50年の全空アパート、どうやって入居付けする？空き家再生人の「戦略」は《後編》

 

排水管やトイレに問題が!?空き家再生人はどうする？《前編》

どうやって入居付けする？空き家再生人の「戦略」は《後編》

 

　広之内さんの突撃YouTube（楽待YouTube）の反響は概ね再生には否定的な、駐車場の一択推しが90％以上だったと思います。中には業者さんが無責任に売上の為に再生を勧めているみたいなコメもあり、やっぱり普通はそうだよね、そう思うよねと半分納得しながら、『でも、こんなチャンスなかなかないからやってみたいんだもん。最近ボロ戸建て流行っているし、それと比べたらずっとまともな物件だし～』なんて思ってました。

　…もともと不動産屋さんにも、懇意なこの工務店さんにもやればできると思うけど、止めた方がいいんじゃないと何度も言われた再生計画なので、自分的には割と行けると思ってましたが⇒（失敗しても1,000万、最悪壊して駐車場でOK）という覚悟でチャレンジすることにしました。

※ほんとに失敗しちゃうと泣いちゃうけどね

 

　広之内さんの、再生後の生保さんや住居弱者をターゲットにして、工場や介護事業者にも積極的に働きかければ、この広さでこの低価格は他には真似できないオンリー物件になるというアドバイスも後押しになりました。

　YouTube前編は圧倒的に否定的コメントが多かったですが、後編の方はこうするといいと思うとか、この方がいいとかの若干前向きなコメントも見かけられました。
　しかし、募集家賃は2～2.5万くらいだろうと、若干不動産の事にあまり詳しくない方がコメントしているのかなという印象も受けました。

 

 

その2.4室再生の経過

　業者さんの工事はR.4年3月に工事部分の解体、排水管工事、4月に入ってから始めの4室のトイレ部屋拡張工事となり、5月中旬からDIYでの内装工事が可能になってきました。業者さんの残り4室のトイレ部屋拡張工事は8月末から始め9月に完成しました。

　内装のDIY工事は101号が5月半ば～8月中旬に完成⇒募集開始、102号室が8月～10月中旬に完成⇒募集開始、201号室は10月～11月下旬完成⇒募集、202号は11月下旬～1月中旬に完成⇒募集となり、概ね1室仕上げるのに2ヵ月くらいかかっています。

 

①再生の内容は業者さんは…外部排水管の引き直し、再生部屋8室の和式トイレ⇒洋式トイレ変更、それに伴う給排水管の引き直しとトイレの拡張、電気配線一部引き直し、アンテナ工事と配線となります。
それに追加して、洗濯機パン設置、洗面台設置となります。

②DIY工事は…各部屋のキッチン部の塗装・クロス貼り、一部キッチン・換気扇交換、お部屋の壁クロス・天井クロス・一部CF貼り、和室⇒ウッドカーペットによる簡易洋室化、お風呂の全塗装・サーモ付きシャワー水栓交換、一部ロールスクリーン・パネルドア設置、
1F床のたわみ修正、白蟻忌避剤散布、各部屋照明・コンセント・スイッチ全交換、

 

③ガス会社さんは…ガス配管の引き直しとお湯の3ヵ所給湯配管、キッチン水栓交換、洗面台への配管取付などをお願いしました。

 

④追加の工事は…台風で壊れた2階差掛け・階段部屋根の改修工事（業者さん）、エアコンは施主支給で業者さんに取付お願いしました。

　その他、アース設置・配線工事（DIY）、駐車場LINE引き・外部ソーラー照明6か所設置（DIY）をしました。

 

 

その3.再生後募集の経過は

それぞれのお部屋は仕上り次第順番に募集しました。募集は家賃32,000円（生保さん1人世帯の補助額に合わせました）、保証会社必須、敷金0、礼金0、仲介手数料1カ月、前払清掃料32,000円、町内会費100円
水道代は1カ月入居人数1人に付き2,000円（子供は相談）です。

※生保さんは前払清掃料はなしで、礼金1カ月.敷金1カ月となります。

 

※その結果

101号…8月下旬募集開始…10月10日入居（申込まで2ヵ月）水道料込3.6万
102号…10月中旬募集開始…12月申込あり⇒キャンセル⇒3月22日入居（申込迄5ヵ月）水道料込3.4万
201号…12月中旬募集開始…R5年2月1日入居（申込迄1ヵ月）水道料+駐車場1台込3.9万
202号…1月下旬募集開始…R5年2月10日入居（申込迄0か月）水道料込3.4万

平均すると募集後2ヵ月でご入居です。（残りの4室にも期待が持てそ～⤴）

　ご入居者さんは若いご夫婦+赤ちゃん（近隣で自営業）1室、若い男性（5万くらいの部屋から転居）1室、法人借り（近くの建設業）外国人従業員2室です。

※各お部屋です

101号です

102号です

103号です

104号です

 

 

その4.壊して駐車場が正解か、再生が正解か

　実は、答えを言うと正解はない、どちらも正解、という風に思っています。駐車場にしていれば、この地域は駐車場が不足しているので満車になったと思います。18台×0.5万=9万で、RC物件の募集にも役だったと思います。
⇒解体して駐車場設置して500万くらいかかると思います。建物の固定資産税で按分した金額が約300万です。
つまり駐車場にして800万、解体費が250万くらいで半分くらいは売主さんが出すような感触でした。800万-125万=675万
利回りは9万×12か月=108万/675万⇒利回り16％になります。

 

⇒再生をして、1室あたり約100万⇒8室で800万+建物300万=1100万⇒現在4室再生完了なので550万
水道代・駐車場代を除いた家賃合計は3.2万×4室×12か月=153.6万、

利回りは153.6万/550万=利回り27.9％、残り4室再生入居すれば総計で307.2万、駐車場と比べると約200万アップ。（リスクは駐車場より大きいです）

 

※広之内さんのYouTubeのコメントでは否定的な方が多かったですが、答が出るのは10年後だと思っています。ただ正解にできる道筋は見えてきたのかなと思っています。

 

 

その5.4室再生後の私の感想

　4室ご入居になって、（もちろん継続して、残りの4室もご入居することが一番重要なのですが）、現時点での感想はやはり広くて安いお部屋を（キレイに仕上げたら）求めている若い層もいるという現実があるということです。

　広之内さんの第一ターゲットは生保さんや高齢者さんでしたが、現時点でご入居決まったのは法人（外国人向け⇒これは想定ターゲットです。）そして家賃を押さえたい若者世代ということになりました。

　この物件再生が正解だったのかの指標は、①残りの4室再生後、満室になる②RC2棟の募集中4室が満室になる、の2つだと思います。
そして③10年間それが継続できる、です。
⇒YouTubeコメントへの返答は再生アパートの満室が答えになると思います。

 

この築古50年木造再生チャレンジは、現時点ではやってよかったと思います。
①再生後平均2ヵ月でご入居決まる、それも特に広く募集しているわけではなく、管理会社さん経由でご入居確定しています。
②私も息子達も、DIYスキルが大きく伸びたと思います。
③その分家賃収入も増えています。

 

⇒やって良かったが確信になるよう、R5年残り4室の再生募集満室、RC物件募集中4室満室を目指します。

 

 

広之内さん有難うございます。
〇〇建設さん有難うございます。
ご入居者様有難うございます。

楽待編集部さん、管理会社さんに感謝です。