~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<大家仲間と定期的な情報交換>
<旨いメシとバカ話は最高の時間です>
皆さん、物件は買えてますか?
私は買えていませんw
周りの大家友達の話を聞くと、やはり融資は相当厳しいようですね。
実績も資産も十分な先輩達でも、物件購入の際には一定割合の自己資金を求められているようです。
実績があって、既に取引がある金融機関でもそのような状況のようですから、これから不動産投資を始める人や、新たな金融機関の開拓などは、更に厳しい状況にあることは想像に難くありません。
私自身、、
次の一手についても、色々と考えを巡らせる毎日です。
さて、先日、私が理事長を務める区分マンションの管理委託について見積り依頼をしていた1社から、正式な見積もりができたとの連絡をいただきました。
直近の帰宅に合わせて打ち合わせをしてきましたので、共有させていただきます。
1.ここまでの経緯
1年前に購入した区分3号。
管理会社が大手に吸収合併されたことで管理費の大幅値上げの申し入れがありました。
総会に出席し、コトの経緯等を確認、最終的に段階的に値上げをすることで管理会社との委託契約は更新となりました。
今後の値上げを阻止するためにも、また経験値を積む意味でも私自身が理事長に立候補。
管理会社との交渉を継続する一方で、別の管理会社2社から相見積もりを取ることとし、各種資料を提出。
この度、見積もりの提出をいただき、詳細について説明を受けました。
このシリーズは、以下のコラムでお読みいただけます。
#290 区分3号マンションに携帯基地局設置!!の件
#295 管理組合総会に意外な形で凸する件
#302 マンション管理組合総会、初参加前日の件
#303 総会で明かされた管理費増額理由の件
#304 総会でネット回線導入を阻止したい件
#332 区分マンションの資産価値向上の件
#364 区分MS管理会社変更の見積もりを依頼した件
2.提出した書類
見積り算出に当たって提出を求められた書類は、以下の4点です。
・管理委託契約更新時の重要事項説明書
・定期清掃報告書
・外観目視点検報告書
・消防用設備点検報告書
今回、見積書を提出してくれた管理会社の担当者と初めて会ったのは2月の月初。
その後、提出物のやり取りなどを通して見積書が出来たとの連絡まで凡そ6週間。
最初から書類を整えて依頼をしていれば、もう少し早くできたかもしれません。
ここから理事会で合意を得てそうかに諮るとすると、やはり一定の時間は掛かります。更に他社からの見積もりを取って複数社で比較をして、、、などと考えると、区分マンションの理事さんって大変だなと、今更ながら思い知らされる気分です。
3.見積書の内容
それでは早速、現行の各項目の委託費と見積書の比較表を見ていただきます。
「月額」は今回更新して段階的に値上げする今現在の委託費で、見積もりは目視点検など、頻度も見直しているので全く同じ条件ではありません。
また、今回は区分マンションで私の物件ではないため、実額をそのまま載せるのは如何なものかと思い、数字は多少いじっています。
相見積もりだと言っても、現在の費用を見ながら見積もりを算出しているのでしょうね。
また、私から「段階的に値上げされる」と話もしていますので、「現在の金額よりも高いけど、長い目で見たら安いですよ」という金額になっています。
この点は足元を見られたような気がして、少し残念な気持ちです。
4.他の区分マンションとの比較
丁度、他の区分マンションでも管理委託契約の更新があったので、各票を比較をしてみました。
それがこちらです!
、
、
、
全然そっちの方が安かったです(汗)
ちなみに平米当たりの管理費で比較すると、こんな感じ。
区分3号:450円(今回のMS)
区分2号:396円
区分1号:355円(上表で比較したMS)
いずれも総戸数50~60戸、築25~35年くらいのワンルームです。
5.最後に
それぞれのマンションにはそれぞれの歴史があり、経緯があって今の管理費になっていることと思います。
また、管理費の多寡だけで比較することは無意味であり、管理委託業務の内容と、更にはその業務品質も考慮する必要があります。
全てを明らかにして決定することは物理的に困難でしょうから、最後は「エイヤ」の世界かと思いますが、区分3号の委託費を見る限りはまだまだ工夫、交渉の余地がありそうです。
限られる時間の中でどこまでやるか、、、、
悩ましくなってきました。。。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
(2005字)
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