～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

<皆さん、読まれましたか？＞

 

３月２１日に更改された楽待編集部の記事「経験者が語る、高利回りでも「借地権物件」をオススメできない理由」は、読まれましたか？

 

私も以前のコラムで借地権のリスクについて書かせていただきましたが、今回は編集部の記事としてそのリスクを取り上げて頂いたようです。

「地主の婿養子大家さん」や「しげお＠」さんなどの人気コラムニストさんへのインタビュー記事が中心らしいので、是非読んでみて下さい！

残念ながら、私はプレミアム会員ではないので読むことが出来ません！（涙）

 

さて、今回は２つの売り物件についての検討内容を、シミュレーションを含めてコラムにしてみました。

早速本題に入ります。

 

 

１．物件Ａ

まずは物件のスペックです。

◇立地　　　：横浜市私鉄沿線
◇駅徒歩　　：約１０分
◇土地面積　：約１００㎡
◇建物面積　：約１００㎡
◇構造　　　：木造
◇間取　　　：１Ｒ×６
◇築年数　　：約１５年
◇価格　　　：約５３００万円
◇表面利回り：約７．５％

 

築１５年で７．５％は安くはありませんが、今の市況からすると売れてしまうかもしれませんね。

ちなみに私鉄は人気路線ですが、駅は人気とは言えません。

 

 

２．物件Ｂ

続いて物件Ｂのスペックです。

◇立地　　　：横浜市私鉄沿線
◇駅徒歩　　：約１０分
◇土地面積　：約１００㎡
◇建物面積　：約１００㎡
◇構造　　　：木造
◇間取　　　：１Ｒ×６
◇築年数　　：約１８年
◇価格　　　：約５０００万円
◇表面利回り：約８．０％

 

こちらも立地を含めたスペックは非常によく似ています。

違うのは、築年数と利回り。

築１０年代はタマ数が少なく、どちらも満室です。

 

 

３．シミュレーション

この築年数であれば、サラリーマン御用達銀行と相性が良さそうです。

フルローンだと厳しいので自己資金１０％、通常の融資期間では返済比率が６０％を超えるので、金利上乗せ＆１０年延長でシミュすると。。。

 

＜物件Ａ＞

◇金利：３．０％
◇融資期間：３５年（５０―１５年）
◇自己資金：５％
◇返済比率：約５８％

購入時諸費用を８％とすると、約６９０万の現金が必要となりますね。

 

＜物件Ｂ＞

◇金利：３．０％
◇融資期間：３２年（５０―１８年）
◇自己資金：５％
◇返済比率：約５８％

こちらも諸費用８％で、約６５０万円の現金が必要です。

 

結果、似たような返済比率になりました。

これくらいなら、３．９％銀行でも２．９％で融資を引くテはあるかもしれませんね。

 

 

４．どちらを選ぶか

皆さんなら、どちらを選びますか？

もちろん「買わない」と言う選択肢もあると思いますが、築１０年代は貴重です。

私なら、どちらかと言えば物件Ａ。

これに少し指値をして帰って、もちろん一定の入居率が前提とはなりますが、少し長めに保有すれば何とかなるかと。

 

ただ、、

どちらを選ぶにしてもレントロールはじっくりと吟味する必要があると思います。

 

 

５．売主の立場なら

この２つの物件、実は同じ売主です。

もっと言えば、同じ物件です。

 

「？」

 

ですよね。

 

私のアパート１号を今すぐ売るか、３年後に売るかをシミュレーションしてみました。

３年で利回りで０．５％、価格にして３００万円の差。

 

その間、元本は約３６０万円減り、キャッシュフローも３００万弱は貯まります。

それだけ考えれば、売るのは３年後。

 

でも、、、、

今すぐ売って、利確したキャッシュで次の物件を買えれば、、、、

 

 

６．最後に

前回のコラムにしたように、父が建てた戸建を売却したことで、自分の物件の売却イメージも膨らみました。

 

が、、、

 

今の市況、今の単身赴任をしている私の環境からすると、正直次の物件を買える自信がありません。

 

新たな物件を買うより、買い替えの方が比較対象を保有しているだけに難しいですね。

それを乗り越えたところに、拡大スピードがあるのでしょうね。

 

ただ、、、、

小心者の私には難しいです。。。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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