～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜、、って誰に？(笑)＞

 

さきちさんの決算報告コラム、皆さん読まれましたか？

私もじっくりと読ませてもらいましたが、私とのポジションやスタンスの違いが現れていて、非常に参考になりました。

将来的に法人設立を検討されている方は、今の内からこのようなコラムにて決算書や決算内容のイメージを持っておくことをお勧めします。

 

しかし、、、

 

決算書がフツーにアップされるこの場って、、、やはりスゴイですね。

 

 

さて、前回のコラム「＃３７７　２つの売り物件の件」では、アパート１号の売却シミュレーションから、結局はホールドの結論になった思考を書いたところ、rin5さんから以下のようなコメントをいただきました。

 

 

と、いうことで私の志向が売却に向かわない理由について、今回のコラムネタとさせていただきます（笑）

私の今の纏まらない思考を、敢えてそのまま書いたため読みにくい構成となっていますが、ご了承ください。

 

 

１．アパ１号の現状

ここは以前にもコラムにて晒していますが、リアルな数値で行きたいと思います。

表面利回り：８．５％
金利　　　：２．１％
ＬＴＶ　　：１００％（共同担保あり）

主に投資効果についての考察ですから、立地や詳しいスペックは割愛します。

 

 

２．買い替え物件のスペック

一方でこちらはあくまでも想定、私が持つ現在の市況からのイメージです。

表面利回り：７．８％
金利　　　：２．５％
ＬＴＶ　　：１００％（共同担保あり）

アパ１号と同様、築１０年くらいの木造アパートをイメージしていますが、この利回りでは難しいかもしれません。

 

要はこんな感じです。

表面利回り：８．５％⇒７．８％
金利　　　：２．１％⇒２．５％

現在の市況でＬＴＶ１００っていうのは、こちらもハードルは高いかもしれませんね。

 

 

３．得られるものと失うもの

同額のアパートに買い替えたとすると、一時的にはキャッシュが入ってきますよね。

得られるもの：
　売却によるＣＦ約８００万円
　（税引後のイメージで、実際にはもう少しあるかもしれません）
失うもの　　：
　諸費用分１０％＝４００万円

 

返済比率を試算すると

現在の返済比率
　　＝１７２千円／３３３千円＝約５１．６％

買替後の返済比率
　　＝１８２千円／３０６千円＝約５９．５％

税引前の概算ＣＦは

売却前：約１２０万円
買替後：約７５万円

 

買い替えが出来ても、ＣＦが減っちゃいますね。。。

仮に買い替えが出来なくても、約６年分のキャッシュフローと手に入れて利益確定できるとしたら、それはそれでアリだとは思いますが、、。

 

 

４．失うもの①

まずは「２．１％、２８年の融資」

サラリーマン御用達銀行で引いた法人での融資。

 

現在の私、および私の法人でこの条件での融資は簡単ではありません。

そして現在の私の状況では、この銀行から受けることができる融資額は、ほとんどないと思われます。

つまり、この銀行は卒業となります。

 

一方で、この物件が債務超過なのだとしたら、信用棄損は挽回できることになりますけどね。

 

 

５．失うもの②

次に「築浅の」物件

私が保有するアパート３棟の中で唯一築１０年代の物件を手放すと、残る２棟はどちらも築３０年代。。。

 

アパート２号は購入後に外壁塗装など大規模修繕をしましたが、いずれにしろ同じ様に朽ちていく物件２棟というのは、リスク分散の観点からも好ましくはありません。

 

 

６．得られるもの

上記の失うものの代わりに、更に築年数の浅い物件を得られる可能性もあることは理解しています。

 

が、

 

どうしても、今の私にはそのイメージが持てません。

融資にしても、物件購入にしても、今の私の実力が伴っていないが故のことだとは思います。

少しネガティブすぎますかね。

 

 

７．最後に

「人の行く、裏に道あり花の山」

 

投資の格言としてよく使われる言葉ですよね。

 

不動産投資の市況としては売り場も終わろうとしている昨今、そこに踏み出せない心境は、私自身が凡人であることの何よりの証左だな～と、我ながら思ったりもします（笑）

 

ただ、、

こうした思考を重ねることで私自身が不動産を通じて資産を求めているわけではなく、キャッシュフローを求めていることが明確となり、スッキリします。

◇６０歳での定年後は再雇用は求めない
◇その分のキャッシュフローを不動産で稼ぐ
◇夫婦で使い切り、子供たちには相続させない

不動産を始める時から現在に至るまで変わらない、私の投資スタンスです。

 

資産価値が高く利回りの出ないような規模の大きい物件は、上記の目的からすると保有すべきではないと考えます。

 

ある程度のキャッシュフローと手離れの良さ。

それに加えて、売却価格ー購入価格がマイナスにならないこと。加えてプラスになれば尚良し。

 

資産を求める人、資産を守る人とは思考が違っていて当然でしょう。

また投資戦略としても最適解では無いかもしれませんが、私なりの指針が更に明確になりました。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

（２１６０字）