こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

課税売上1,000万円の壁における

失敗談

　　　と

成功談

 

今日は、シリーズ2日目になります。1日目で確認した消費税の基本仕組みを理解した上で、私が実践した失敗談と成功談を振り返りたいと思います。

 

 

【1日目】

１．消費税の仕組み

２．1000万円の壁

【2日目】

３．物件売却時は注意（失敗談）

４．物件売却時は注意（成功談）

【3日目】

５．物件売却後も注意（今回）

６．今回の売却での着眼点

以上で書いてい参ります。

 

尚、本日のコラムの主眼として、

税務について考える時、必ず、出てくることになるであろう、

物件の時価問題

ですが、

身内での取引の場合

と

第三者取引の場合

では

当局に与える印象は別物であるところに注意しています。

 

第三者との取引における、価格と取り決めは、

それ自体が時価としての客観的根拠となり得る可能性が高い点

は買い側、売り側のどちらの立場で取引しても、必ず応用していく事になるであろう数字遊びの部分だと思っています。

 

本件で言えば、

売却金額の

土地建物按分

について

契約書に

明記する事の重要性

逆に

明記しない融通性

について触れていくことになります。

 

では参ります！！m(__)m

 

３．物件売却時は注意（失敗談）

これは令和3年に売却した戸建の話になります。

※2021年11月1日『7号戸建売却成功事例：投資総利益（グロス）はいくら？』

 

物件スペックは以下の通り。

【戸建7号】

■売出価格：450万円

（売出開始翌日に問い合わせ）

■土地面積：142.47㎡

■建物面積：82.79㎡

（建物面積80㎡以上を基準値に）

■築 年 数 ：築30年

■駐 車 場 ：カースペース1台

■間 取 り ：４LDK

■購入金額：270万円

（指値250万円で買い上げ20万円）

■予定賃料：70,000円～60,000円

■付帯設備：隣地のBBA（笑）

※購入時には売主さんからは告知を受けておりませんでしたが、明らかな告知物件でした。

 

 

こんな感じで売却コラムとして詳細を記した物件でしたが、消費税については触れていませんでした。

 

※国税庁ホームページより

この図でいくと、

基準期間が

2021年（令和3年）11月に売却したので、この年に売却にかかる課税取引額を含めて、その名義での年間の課税売上が1,000万円を超えるかどうかが肝になります。仮に1,000万円を超えると、

課税期間である

2023年（令和5年）は、免税事業者ではなくなります。

ここで、その場合に、

①簡易課税事業者を選定

するか

②原則課税事業者を選び

むしろ、

テナント物件を購入して消費税還付を狙うかを考えるわけですが、私はこの名義においては、②を選定してその後ずっと原則課税事業者として数年過ごす事は考えず、単純に①で2023年単年消費税を納める事を決断しました。

 

しかし、実は、冒頭に述べたように

売却の契約書に金額を明記するように注意していれば、そもそも1000万円の壁を超えずに済んだという大失態を犯していました。。。苦笑

 

イメージ、

売却取引以外の課税取引が1000万円に近かったのに、戸建の安価な取引だったので適当に契約書には建物土地按分で金額明記をせずに固定資産税按分で確定申告した結果、ギリギリのような形で1000万円を超えてしまったのでした。

言い換えると、

売却の契約書に

建物金額を低く設定していれば

このような事態には陥らずに済んだ案件でした。。。

 

ちなみに、

この戸建を購入したのは実需の購入者なので

内税である、消費税は具体的にはあまり意味をなしてなくて、

総額が680万円の中、

建物額が500万円で消費税が50万円であろうが、建物額が50万円で消費税が5万円であろうが、支払うお金は売買価格の680万円なわけです。

これが事業用で購入する場合には、

建物額はその後の減価償却に影響するので大事

なので実需みたいにこちら都合だけではいきませんよね。

本件では私はその歪みを無視してテキトーな取引をしてしまったのでした。苦笑

これも実は売却前の打ち合わせにおける税理士の説明不足が原因だったりもしたのですが、経営者としては自身の怠慢を他責にするほど格好悪いものもないのでお勉強代として自身を戒めたのでした。。。涙

 

この失敗が、

実は先日売却契約を完了させた区分店舗の売却にリアルに影響を与えることになってきます。基準期間である令和3年の取引で1000万円の壁を超えてしまったので、

課税期間である

令和5年の売却には消費税が密接に絡んでくる

からです。

この話は3日目に続きます。

 

こんな感じの失敗談でした。

教訓としては、

①売却時にはその名義における年間課税取引額をきちんと試算する

②でなければ2年後の売却活動に悪影響を及ぼすリスクがある

③そもそも売却契約書に建物土地按分明記しようね

こんな感じでした。

 

４．物件売却時は注意（成功談）

これは別名義の話になりますし、1000万円の壁の話ではなく、5000万円の壁の話になってしまいますが、前章の失敗談の教訓①～③を活かした結果になりました。

2022年7月16日『投資額5000万築30年RCマンションの総投資利益【4日目】』参照。

 

＜物件スペック＞

購入価格：4,850万円

表面利回：約10％

想定利回：約12％

駅徒歩　：約13分

構造階層：RC3階建て

築年月　：約30年

土地面積：約70坪

借入金額：5,000万円

家賃年収は約580万円。

 

売却は6400万円で売れた事例でした。

 

売却事例としての詳細はその頃にシリーズで書いておりましたのでそちらをご確認いただく事として、概要を説明すると、この物件を売却する事で上記教訓を活かし、建物土地按分を明記して売却する事で、課税取引5000万円の壁をギリギリ超えない形で今期の決算を終える事が出来る予定となった事例でした。（決算は今年7月なので結果発表はまだです）

この件は、

1000万円の壁⇒簡易課税事業者

5000万円の壁⇒原則課税事業者

という流れが基本なので、前章の失敗よりもかなり意義の大きい結果になることになります。

1棟ものでRC物件なんかを持っている場合には、こちらのシミュレーションは大事になってくるケースも多いのではないかと思料します。

 

以上、二つの失敗談と成功談をもとに、

まずは

基準期間となる売却時点での注意点

をシリーズ2日目としてご紹介してみました。

 

3日目は、

課税期間についての対応策として

先日私が売却契約を完了した事例へとつなげていきます。

この話は

そもそ令和3年に失敗談で紹介した失敗がなければそもそも存在しなかった対応策であり、基準期間でしっかり対処していく事の大事さが滲み出る、

失敗談の先にあるあがき

につながる話ですので、そのつもりでお読みいただきますと嬉しいです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m