～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜家族で行くのは何年振り？＞

＜１Gでも息子に負けたのが悔しいです＞

 

出口シリーズのコラムが続きます(笑)

シリーズコラムは、なぜか段々とイイネが減っていくんですよね。

とは言え１本のコラムに詰め込むのが難しいことも多く、またコラムを書いていたり、コメントを呼んでいる中でコラムにしたいことが出てくるのは、良くあることです。

 

そんな流れで、今回は主に戸建の出口として知っておくべき住宅ローン、その中でもフラット３５について勉強しましたのでコラムにて共有します。

ここでの情報は、主にフラット３５の公式ＨＰを参考にしました。

詳しく知りたい方は、そちらでもご確認ください。

 

それでは本題に入ります。

 

１．フラット３５

【フラット３５】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。（フラット３５公式ＨＰより抜粋）

 

国策として住宅取得推進を担う住宅支援機構が、民間の金融機関を通じて提供する固定金利の住宅ローン、と言ったところでしょうか。

一時期、フラット３５を悪用した不動産投資がニュースになりましたね。

一括返済を求められた人が被害者の体でニュースにされていましたけど、その後どうなったんでしょうか。。

 

さて、一口にフラット３５と言っても、以下のとおり沢山の商品があります。

◇【フラット３５】
◇【フラット３５】Ｓ
◇【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）
◇【フラット３５】リノベ
◇【フラット３５】維持保全型
◇【フラット３５】地域連携型
◇【フラット２０】
◇【フラット５０】

 

「Ｓ」は長期優良住宅、「ＺＥＨ」はネットゼロエネルギーハウスなどの省エネハウスなどを対象としています。

その他はネーミングで、その商品が予想できると思います。

興味のある方はＨＰにてご確認下さい。

 

 

２．利用条件は

次に主な利用条件を確認しておきます。

申込年齢：満７０歳未満
借入額　：１００万円以上８０００万円以下
借入期間：１５年から３５年
借入金利：全期間固定
保証人　：不要
保証料　：不要
団信　　：任意
火災保険：必須

 

金利は２０年までは１．８％、２１年以上は１．９６％が最頻とのこと。

申込年齢が７０歳までイケるのは、今回調べていて初めて知りました。

借入期間は「８０歳ー年齢」となりますが、我々の年齢でも、ヤドカリの２巡目、３巡目で使えるかもしれませんね。

 

 

３．中古住宅の基準項目は

さて、中古住宅の場合の各種条件についてはどうでしょう。

一覧表がありましたので、そのまま貼らせていただきます。

 

＜フラット３５公式ＨＰより抜粋＞

 

マンションなら３０㎡以上で、対象になるんですね。

若い人ならヤドカリに取り入れることで、ひとつのステップを超えることが出来るかもしれません。

そんな戦術は、アリだと思います。

 

 

４．借地の場合

敷地が借地の場合でも、フラット３５は利用が出来ます。

ただし条件が合って、敷地に抵当権を設定すること。

それがダメでも可能性はあるようですが、少しハードルは高いかもしれません。

借地権にもそのような可能性はありますが、それでも私は人には勧めることは出来ません。

 

 

５．リノベ物件

これは買主が中古住宅を買ってリフォームする場合と、住宅事業者がリフォームした中古住宅を買う場合の、二つのパターンがあるようです。

築古戸建を買ってＤＩＹ可で賃貸に出す以外に、リフォーム前提の売却が可能であれば選択肢が広がりますよね。

 

なお、短期の売却は業法違反や、次の融資に悪影響を与える可能性があるので、ご注意ください。

 

 

６．住宅ローン減税

住宅ローンではありませんが、買主が住宅ローンを組むのであれば、当然ながら住宅ローン減税の対象になるかどうかは検討項目とされるはずです。

コロナの影響もあり延長された現在の住宅ローン減税の主な条件について、記載しておきます。

入居時期　：２０２５年末までに入居
床面積　　：５０㎡以上
　　　　　　新築の場合は一定条件を満たせば４０㎡以上
築年数要件：昭和５７年以降に建築（新耐震基準）

 

一定の価格帯以上であれば、５０㎡と言う基準は意識をしても良さそうですね。

 

 

７．最後に

繰り返しとなりますが、私自身も戸建や区分を買う時には、最終的な出口として実需を想定することは多いです。

何と言っても実需は利回りや積算を超えた価値観、金額で物件を買う可能性がありますからね。

その際には現金買いだけではなく、住宅ローンを想定しておくと売出し価格の想定にも役に立つはず。

 

そんなイメージを持って物件を探しています。

今の市況では１棟モノより実需向けの物件には、一定の割合で歪みが見て取れますので、しばらくはその方が可能性がありそうな気もしています。

一棟モノが買えないなら、そっちもアリかもしれませんね。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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