こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

お詫び、今回のシリーズでところどころ、課税売上と記すべきところを課税所得と書いている部分がありました。気が付いたところは修正してますが、間違えている箇所は課税売上とお読みください。m(__)m

消費税の

基準期間

　　　　 と

課税期間

 

※国税庁ホームページより転載

 

消費税の基準期間と課税期間のシリーズ。今日は最終日です。

1日目は基本事項を確認し、2日目には成功談と失敗談として私の事例を紹介しました。

3日目は、

戸建7号を売却した時には怠慢から契約書に金額明記する事を怠ってしまし、その結果、令和3年にギリギリで課税所得1000万円を超えてしまうという痛恨のミスを犯してしまった私が、

同一名義において、

その年を基準期間とした場合の課税期間に該当する令和5年、すなわち今年に物件を売却したい場合のリカバリー策を紹介したいと思います。

尚、このリカバリー策は特に裏技でもなく、リスクを伴っており、

私の判断で

これで行こう

と決断しただけです。

しかしながら、

売買における交渉時において、

このような交渉もあるんだ

という引き出しがある事は、特に本件だけに留まらず、

他の多くの案件でも

応用可能な交渉術

だと思いますので、シリーズ3日目で消費税のシリーズだから自分には無関係だと読み飛ばさずに最後までお読みいただけますと幸いです。

 

尚、本件は売買取引の基本事項である、

第三者取引における

建物土地按分は当事者間で決定出来る点

に繋がって参ります。

 

シリーズの構成は、

【1日目】

１．消費税の仕組み

２．1000万円の壁

【2日目】

３．物件売却時は注意（失敗談）

４．物件売却時は注意（成功談）

【3日目】

５．物件売却後も注意（今回）

６．今回の売却での着眼点

以上になります。

 

それでは参ります。

５．物件売却後も注意（今回）

今年も3か月が過ぎようとしていますが、読者の皆さんの市況予測はいかがでしょうか？

過去に数回コラムでも触れていますが、私は、今のような市況においては悲観的に捉えるようにしています。保有物件の中で、今売った方が利益の最大化につながりそうな場合、つまり、今年後半から今よりももっと売りづらい環境になる可能性があると判断し、

利回り売りにつながる物件

融資付けに懸念がある物件

の売却シミュレーションを進めたのでした。

 

4月に入ってからだと融資情勢が変わる可能性や、買取業者や建売業者の在庫が溜まっている傾向を踏まえ、3月中に1件売却してしまいたいと考えました。

※2023年3月13日『区分店舗の売却シミュレーションをして改めて感じる歪み』

 

この物件は表面利回り7％（実質利回り6％）程度で売りに出しましたが、なんと3日くらいで申込を取得する事が出来ました。

なんて恐ろしい世の中なのでしょうか！？（汗）

念のためスペックを再度掲載

■エリア：横浜市

■駅徒歩：2分

■築年数：約30年

■購入額：2,150万円

■引渡状態：オーナーチェンジ

■表面利回：10％

■管理費：月約30,000円

■家賃収入：月額約190,000円

■借入額：2,200万円

■返済期間：15年

現在約8年程度保有になります。

 

ただ、金額はもちろん満額ではなく、

元々指値ありきの値付け

だったのですが、結果的には表面利回り8％、管理費等を踏まえると7％弱での成約になります。個人的には良い条件なのでは？と満足しております。

 

っで、この話が今回のシリーズの消費税の話とどう絡むかですが、上でも記した通り、令和5年はこの名義の課税期間に該当しており、売買価額の内、建物にかかる消費税は

課税売上対象

になってしまいます。

 

令和5年引渡ならば。。。

 

ええ、

なので引渡は令和6年1月にしてもらいました！！爆

その代わり、

建物評価を高めの契約

にしてあげました。

私が交渉した条件は以下のような感じになります。

 

売主（私）側メリット

①引渡が先なので賃料収入が約200万円余分に入ったあとに引渡し。もちろん借金返済も10か月分進む

②課税期間は令和5年なので、令和6年は免税事業者に戻るので消費税負担はゼロ

③今月での契約なので、値付けはあくまでも今の市況であり、4月以降どうなろうとも契約済みなので安心

 

売主（私）側注意点

①一応、融資特約はありなので4月以降急激に融資が凍り付いた場合には白紙解約のリスクがある

⇒ただ、そもそも区分テナントに融資を付けられるようなバックボーンのある方であればひっくり返るような確率は低いと判断

②ややこしいですが、本売却により令和6年の課税売上はまた1000万円超えるので令和8年は課税期間になるので注意は必要。

 

買主のメリット

①建物額を高め設定で契約出来れば減価償却を多くとれる

②テナント物件なので場合によっては消費税還付スキームの対象になる

 

買主のデメリット

①テナントの解約リスク

②解約後の賃料ダウンリスク

③引渡までの10か月分の賃料なし

 

上記交渉により、上手く引渡を終える事が出来た場合、3月引渡と比較すると

・10か月分の賃料収入

・みなし税率の消費税負担で最低でも50万円程度がなくなる

金額にしたら250万円

くらいのメリットはある交渉なのかもしれません。

 

仮に買主さんが消費税還付を狙った購入できちんと準備していれば建物に対する消費税還付もそれなりに大きな数字になるので、

テナント物件売却時にはそこも値幅につながる可能性がある点

は減価償却の為以外のメリットも踏まえて売主側立場としては覚えていて損はないのではないでしょうか。

 

ちなみに！

 

私は個人的に、

ある理由から今後数年の間

もしかしたらテナント物件は売却に有利になる時代が来るかもしれない

と思っております。

 

最近、読者さんの反応が悪くなってきている中、怯えながらクイズを出したいと思います。

一体なぜそう思うのでしょうか？笑

コメントお待ちしております。m(__)m

ヒントはこれも消費税の話になります。

正解発表は、次回のコラムのテーマになってきますｗ

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m