こんばんは!地主の婿養子大家です!
需給バランス
今回は皆さん大好きな失敗談です。涙
日頃、偉そうに満室大家などと宣っている婿養子ですが、昨年購入した物件の空室が
全然埋まりません!!泣
でした。。。
タイトルにしてますが大家になって15年以上が経ちますが、空室が思うように埋まらない事は何度も経験していますが、
埋まると読んで買ったのに埋められないのは初体験
です。
皆さんも経験ありませんか?
思うように埋まらない事
今日はその嘆きのコラムと反省点から教訓までを書いていきたいと思います。
やっとの事で申込が入りましたので、今回の失敗について、
二度と同じ過ちをしない様振り返りたいと思います!
構成は、
1.物件スペック
2.反響振り返り
3.反省点と教訓
以上で書いて参ります。
1.物件スペック
■売出価格:1,980万円
■売出利回:7.8%
■エ リ ア :横浜市
■駅 徒 歩 :人気線徒歩7分
■構 造:木造2戸アパート
■間 取 り :2DK
■建物面積:約80㎡
■土地面積:約135㎡
■路 線 価 :200,000円/㎡
■現 況:二戸中一戸空き
■満室想定:6.5万円×2
<事業計画>
購 入 額 :1,100万円
融 資 額 :1,300万円
金 利:0.9%
返済期間:15年
予定表面利回:14%
売却見込:2,000~2,500万円
さて数字だけ見るとなかなか良い買い物のように見えますが、
もちろん!
難あり物件でございます!
涙
上図は、物件周辺含めた概略図。
物件の欠点は、
①擁壁を背負っている
⇒背負っているという表現は業界ではよく使いますが、主に対象不動産の隣地との境界が高低差がある物件で、その崖地部分が擁壁になっていることを言います。背中に擁壁を負っているイメージですね。高低差は約4m程度あります。
この擁壁は検査済みのあるまともな擁壁なのでそれを安心材料として購入決断しています。
逆を言えば、
この擁壁の内容次第では購入はしませんでした!!
例えば、
・急傾斜危険区域に指定されている
・崖が崩れそうな状態
・違法建築の擁壁
・契約不適合な擁壁
こんな状態なら購入していません。
ちなみに擁壁は、
玉石⇒大谷石⇒ブロック積み⇒コンクリート
の順に強固なイメージがありますが、コンクリートを過信するわけではありませんが、
擁壁に不慣れな方は
擁壁を毛嫌い
しますが、きちんと建築確認、検査済みを取得しているコンクリート擁壁は安普請な建物を建てる建築会社の建物躯体と比較しても断然頑強だと思っています。
もちろん、あえて擁壁物件を購入する必要がないのも正解なので、あくまで個人の好き嫌いの問題ですが、実際に擁壁物件に特化しているような建売会社も知っていますが、これはこれで差別化の一部とも言えますね。(お勧めしているわけではありません。苦笑)
上図は越境の概略図。
次の欠点は、
②被越境問題を抱えていた
のですが、隣地の屋根越境により間口が2m確保できないので、再建築時には越境を是正しなければ再建築が出来ない物件でした。
この点は、隣地とご挨拶をし関係を作る事でクリア出来そうだと想定しております。願
過去のコラムに紹介した通り、隣地の関係を保ちつつ、越境を容認する事で継続的な関係を続け、あわよくば将来隣地取得の可能性も考えています。
次の欠点は、
③間口が2mと狭い点
ですが、こちらも過去のコラムで紹介しましたが、被越境問題やら植栽問題を上手く解決する事で、隣地から駐車スペースを無償で借りる事を承諾してもらった状態でした。理想としては、空室の入居者は車持ちの方に住んでもらい駐車場料で1万円程度賃料が見込める感じでした。
こんなスペックの物件ですが、安く購入する事は出来たのですが、なかなか空室の入居付けが出来ず苦戦をしていたのでした。泣
タイトルでは大泣きしておりますが、
実際は、購入の主な目的は
立地の良い土地の取得
と
将来の売却益
ではあります。1戸の賃料で借金返済は賄えますし、大けがをしているわけではありません。ただ、これが全空だったらと思うと反省すべきだと思っている状況です。。。汗
この物件は10月末に引渡で、12月から本格的に募集を開始した感じです。それがどんな感じで
約5か月の空室期間
を過ごしたのか反響を振り返りたいと思います。涙
2.反響振り返り
11月:リフォーム中
チャレンジ賃料7万円で募集。
問合せ、案内は1,2件。
いずれも具体的なものではなかった。
12月:リフォーム完了時
私はリフォーム中にチャレンジ賃料で様子を見ますが、反響がよくない場合には、どんどん条件を変更をするタイプです。
非常に短気です。汗
リフォーム完了後、3,000円賃料ダウンで募集。写真も綺麗なものをアップしていただきました。
ちなみに!
リフォームには結構お金使いました。。。苦笑
【購入時】ビフォー写真
※玄関写真
ドアは傷みがひどく交換しました。
※ダイニングキッチン
人が住まなくなってから年数経過しており、床はところどころ凹みます。張替え必須ですね。
※和室
畳に表替えは当たり前ですが、壁の汚れも目立ちます。洋室にする費用を考えるとここはあえて和室のまま行きます。2DK物件の強みの一つだとおもっています。
※洗面所
洗面台の黄ばみが酷く交換した方が見栄えが良くなりそうです。。。
※お風呂
お風呂はユニット交換を過去にしているようで、汚れはありますがクリーニングで綺麗にすればまだ大丈夫。
※トイレ
クロスとCF変えるくらいを検討。
※キッチングリル
※キッチン
人によっては全然まだまだ使えると判断すると思いますし、私も保有物件でこれよりももっとずっと状態が悪いけど余裕で満室の物件もありますが、キッチン交換しました。
※キッチン側からの写真。
【購入後】アフター写真
いつもなら調子に乗って
なんてことでしょう♪
なんてやるのですが、今回は失敗談なので粛々と紹介します。泣
※ダイニングキッチン
玄関から入っての印象をよくしようと思い、床は明るめのグレー系のフロアタイルを上張りしました。他の物件でも良くこの色は使っていますが、個人的にはお気に入りだし人気ある方だと思っています。
アピールポイントは、天井はジプトーンですがブルー系の塗装を掛けました。これは個人的にはチャレンジした部分で、
シングルマザー向け
を狙ったのでした。
※キッチンダイニング別アングル
※キッチンも新調しました。泣
光の加減で見えにくいですが、腰壁はアクセントで木目調いれた記憶です。
※洋室
ここも床が凹んでいたりしたので、フロアタイル上張り。
天井はここはクロス仕上げです。ダイニングキッチンの色に合わせています。
※エアコン交換
これはお馴染みのプロパン業者からの設備貸与です。
※トイレ
シンプルで小綺麗な色合いにしました。
※洗面所
洗面台はクリーニングかけたら綺麗になったので交換していません。ミラーキャビネット部分は経年の黄ばみはありますが、清潔感があれば大丈夫と判断しました。床はCFでほかの部屋で張ったフロアタイルに合わせた感じです。
※モニター付きインターホン
シングルマザーがターゲットだったので、モニター付きインターホンは必須と判断。これもプロパン業者の設備貸与です。
【リフォーム金額】
・インターホン:無料
・クロス張替:約9万円
・床補修:約3.5万円
・フロアタイル施工:約11万円
・畳の表替:約2万円
・キッチン台交換:約5万円
・水栓・配管;約10万円
・キッチン棚下灯:約1.3万円
・襖張替:約1.2万円
・トイレコンセント増設:約0.8万
・CF張替:0.7万円
・ハウスクリーニング:約3万円
・処分費:約5万円
・玄関ドア:約5万円
こんな感じで税込み60万円弱といった感じです。
これ以外に、外構の植栽伐採工事で約15万円。
合計で75万円くらいはかかってしまいました。汗
賃料上がってすぐ決まるなら目を瞑ろうと思っていました。。。
すぐに決まるならね!!泣
3.反省点と教訓
思いのほか賃貸付けに苦戦してしまい。
結局、車も持たない入居者からの申込を受け付ける体たらく。
賃料も、想定よりかなり下げての6万円を切ってしまいました。。。
本件の反省点は、購入前に市場調査をした時に感じた違和感。
①人気路線で実需売買はかなり良いエリアなのに、賃貸市場は弱いのか最寄駅には賃貸チェーンの仲介会社が1社しかない
②2DKはこれまでかなり競争力の高いイメージだったが、この物件に関していえば、沿線でかなりの数が競合となり得る
③沿線でグレードの高い物件もあり、賃料のかなり低い物件もあり、供給の幅が広く、希少性がかなり低い
これらに目を瞑り、まあなんとか決まるだろうと購入額が安い事から、これまでよりも懸念に対する妥協が酷かったかもしれないと反省しています。。。
結果的には、調査時に感じた違和感通りに苦戦を強いられてしまったわけでした。。。涙
最終的に、今回の入居者で決まったと仮定して、
家賃年収は、
表面利回り:13.3%
投資利回り:11.2%
でした。
り、立地はいいからキャピタル取れたら成功ですよね?(誰に聞いているの?笑)
これで長期保有後に何が何でも売却で成功しないといけない状況となりました。願
こんな失敗からも学ぶ部分はあるかと思って、恥を忍んでコラムにしております。
教訓としては、
購入前の市場調査時に感じる違和感は大事という事
だったかなとふりかえります。
読者の皆さんのお役に立つ失敗談であれば幸いです。涙
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m
どうぞ、無事に申込が契約になる事を一緒に祈って下さいますよう、よろしくお願い申し上げます。m(__)m
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