～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化し、もうすぐ9期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

　

　こんにちは、kazu21599です。

　平成27年法人化後の第1期計画の目標の個人で1棟は平成29年9月に取得できました。そしてこの1棟の空室3室が翌年の繁忙期に埋まらず、そのテコ入れで行く北海道のDIY旅行直前に5棟目の紹介が来ます。
　この物件にも、運とご縁が繋がっているのです。

【実践大家コラム】№74、3棟目遠隔地アパートの収支決算完済後16年目に少しだけ出てくる物件になります。

 

　行動することで、繋がったご縁が運を持ってきてくれるのです。不動産の運やご縁は人が運んできてくれます。感謝の気持ちを伝え感情を動かし、実利が加われば人は喜んで助けてくれます。

※昭和61年（1986年）-平成3年バブル景気（1991年）、平成3年（1991年）-平成5年（1993年）バブル崩壊、平成20年（2008年）リーマンショック、平成24年（2012年）アベノミクス令和2年（2020年）

 

 

構成は

その1.買い替えの特例によって取得した1棟目
その2.大学開設時に建築した2棟目
その3.旅行先で欲しくなった3棟目
その4.法人設立後取得した4棟目
その5.4棟目の北海道DIY旅行前に紹介された5棟目
その6.第2期計画で取得した6棟目と7棟目+築古1棟

 

となります。

 

 

その5.4棟目の北海道DIY旅行前に紹介された5棟目

…この物件は平成27年に法人化後、近隣の不動産屋さんのホームページに載っていた物件を融資確定まで行って売り主取下げで流れたご縁から生まれてきたアパートでした。

　その時の仲介不動産屋さんが（私が融資確定し、あとは契約が済めばすぐに決済できる状況だったのに）流れたことを申し訳なく思い、それ以降優先的に物件を紹介してくれるようになり、継続的に紹介されたうちの一つ、重鉄1棟アパートでした。

 

 

①ここ物件での運とは何かというと…
●不動産屋さんが優先的にポータルに出す前に紹介してくれた⇒紹介4件目の物件になります。

●土地の形状が旗竿地で南側前面隣地に重油タンクが2基（ガソリンスタンドに併設）あり、戸建て売却には若干避けられる立地だった⇒業者が戸建て土地として売買しづらい

●売主さんがやる気が無くなっていて11/18空の未原状回復部屋が8室くらいあった⇒売りづらい

●売主さんは壊して更地で売ってもいいと思っていた⇒土地値-解体費500万でOKだった

●シミュレーションしてみると10室入ればトントンで回る物件だった。

●1R18.4㎡の狭小1R物件だったが築26年3F重鉄で耐用年数も10年あった。⇒再生すれば長く賃貸可能

●満室表面で40％⇒大規模修繕塗装、自転車置場設置、ゴミ箱設置、アンテナ交換全室リフォームしても仕上り利回り26.8％あった

 

 

②このタイミングでの運を引き寄せる私の行動とは

⑴回答まで1週間待ってもらった。それまでの物件もキチンと短期間で買わない理由を伝えた、もしくは買える金額を回答していた。

⑵懇意な工務店さん、懇意な賃貸仲介店営業さん、大家仲間の3者と現地視察相談した。懇意な売買仲介さんに査定を確認

⑶公庫さんに、融資相談、物件の担保だけで融資OKと内諾を貰った。

⑷北海道へのDIY旅行を計画していたので5/12出発当日公庫さんに融資申込書を途中投函した。

⑸帰省後5/28公庫さん面接（内諾）⇒6月決済

⑹7-8月で空室半分原状回復し募集開始⇒2室入居、9月残りの部屋原状回復（翌年4月学部移動の学生ターゲット⇒スライド家賃OK）
⑺10月中旬学部移動学校募集解禁10月5室予約、11月2室予約、12月2室予約で満室⇒⑵の相談時のターゲット選定が正しかった

 

 

③5棟目を法人で購入できたのは…平成27年売主取下げの時（融資書類を書いて出せば入金・決済できる状況だった）私も特に怒ったり文句を言うこともなくまたいい物件出たら紹介宜しくお願いしますと、不動産屋さんとの関係を維持した。

●不動産屋さんにすれば別の良い物件を紹介しようという負い目になっていたと思う

●融資が2週間でついたことで、買える人だとの認識を持って貰えたと思う

●同時にあれこれ文句を言わない（トラブルにならない）人と認識して貰えたと思う

 

⑴物件の購入の判断が早い⇒金額もいくらまでなら購入するというラインも決めている。

⑵融資を自分で引っ張ってくる⇒買える人

⑶言ったことは（約束は）守る⇒誠実な人

⑷あれこれ後から文句を言わない⇒面倒じゃない人

⑸不動産関連の知識がある⇒話が通じる人

　というようなイメージで私を好意的に見てもらえ、kazu21599さんに売却しても、後日トラブルにはならないと認識してもらえたのだろうと思う。（面倒でない客）

⇒その結果、優先的に水面下（元付物件）…管理物件の中で高齢になってもうそろそろ手放したいと考えている持ち主に働きかけ、売却可能性のある方の物件を優先的に紹介してくれたのだと思う。

 

④運とご縁とタイミングは…密接に関係していると思います。ご縁を大事にすることで運を呼び込む。それをタイミングよく掴む（チャンスに後ろ髪はないと言いますがジャストなタイミングがあると思います）、

　不動産の購入は、そのタイミングで即時にお金を出せる（現金でも融資でも）準備が運を掴む行動になります。⇒知識とお金を貯めるということです。

 

 

　5棟目は最初の売主取下げ物件の時、（言ってたことと違うじゃないか⇒信頼できない不動産屋と思い）その後の付合いを止めていたら、ご縁はなかったと思います。⇒その最初の取下げになった物件は昨年私の大家仲間が購入することになりました。⇒私とはご縁がなかったと言うことです。
【実践大家コラム】№60、不動産は運とご縁とタイミング・前編、【実践大家コラム】№61、不動産は運とご縁とタイミング・後編に書いてあります。

 

 

　初心者の方は欲しい物件を探してもないとよく言いますが、探してもないのは当たり前のことなのです。

　不動産会社のセミナーやコンサル紹介の物件は彼らが売りたい不動産で、その中に私達の買いたい物件はまずありません。
　なぜなら、私たちの買いたい物件は、売ろうとしなくても売れるからです。売ろうとしなくても売れる物件なので、探してもないということになります。

 

　誤解を招くような言い方になりますが、不動産はお金を出せば採算が合って利益の出る物件が購入できるというものではありません。
　ご縁の無い方に不動産は来てはくれないと思っています。不動産投資の手法を知れば購入出来て成功すると勘違いしてる方が多いですが、重要なのは手法ではありません。

　重要なのはご縁を作る行動、運を呼び込む行動、タイミングを掴みとる行動です。

 

　不動産購入で重要なのは運とご縁とタイミング、それを引き寄せる行動が大事だと思います。
　そして北国大家さん風に言えば大事なのは感謝の心、佛の心です。感謝の心をもって接することでご縁や運を引き寄せることができると思っています。
⇒感謝の心を持って行動することでメンターのような方も現れるし、助けてくれる人も現れます。そして行動することで知識が付け刃でなく本物になっていきます。

 

私の場合だと、
1棟目は病院へ働きかけた行動
2棟目は地元の不動産会社さんと本業で知っていた工務店さんへの相談
3棟目は北海道視察での不動産会社さんへのアクション
4棟目は北海道管管理会社さんでの雑談
5棟目は流れた売買物件をきっかけとした不動産会社社長との繋がり
⇒これらを購入するための資金準備と融資相談

 

　すべて自分自身で思考し、自分を取り巻く環境の中での行動から生まれています。
　初心者の方は、ご自身の性格や、年収や、資産、家族、仕事を通じて得たスキル、人脈など全てを組み合わせて、
目標に到達するにはどうすればいいのかを思考して行動しましょう。

 

 

コラム読者の皆様に感謝を
楽待さんに感謝を

 

思考は現実化します。