～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化し、もうすぐ9期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　平成27年法人化での目標、個人で1棟は平成29年9月、法人で1棟は平成30年にに取得できました。そこで第2期の5年計画で法人で2棟購入、各種資格の取得を目標としました。

　6棟目・７棟目は5棟目購入によって運を引き寄せたのだと思います。昨年12月に書いた、

【実践大家コラム】№39、昨年12月16日に購入した3棟の今で書いた3棟一括物件です。
　この物件をRC・A棟（1K18室）、RC・B棟（1K8室+2K2室）、築古木造C棟（2K4室・1DK4室）と呼ぶことにします。

 

※昭和61年（1986年）-平成3年バブル景気（1991年）、平成3年（1991年）-平成5年（1993年）バブル崩壊、平成20年（2008年）リーマンショック、平成24年（2012年）アベノミクス令和2年（2020年）

 

構成は

その1.買い替えの特例によって取得した1棟目
その2.大学開設時に建築した2棟目
その3.旅行先で欲しくなった3棟目
その4.法人設立後取得した4棟目
その5.4棟目の北海道DIY旅行前に紹介された5棟目
その6.第2期計画で取得した6棟目と7棟目+築古1棟

 

となります

 

 

その6.第2期計画で取得した6棟目と7棟目+築古1棟

…この物件は当初は購入するつもりはなかった物件でした。しかし、いつの間にか惹きつけられるかのように物件と私の判断が近づいていきます。そしてあるタイミングで購入することになります。
　それは偶然かもしれませんが、私は運とご縁が繋がったと思っています。

 

 

6の1、R.1年1月最初の出会い

　R.1年1月、O不動産屋さんから、もしかしたらRC・Ｂ棟+築古木造Ｃ棟を売却するかもしれないから、そのときは購入しないかと内話がありました。

　しかしその時はＨ.29年に購入したアパートが満室になってから1年経っていなく、またH.30年に購入した物件も満室予約（学生の学部移動生）だけど、実際に入居はしていない状況だったので、

「すぐには返事ができないけど、学生入居が完了してから考えてもいいか」と聞くと、
　「売主さんも急いで売却したいわけではなく口説いている最中なのでいいよ」という回答でした。

　そこで「4月学生入居が無事終わって満室になってから検討してみるよと」R.1年4月、5棟目購入時に相談した賃貸仲介営業さん、工務店さん、懇意な売買仲介営業さん、知人の現業大家さんと物件調査と現地視察をしました。

 

　その時O不動産屋さんの話しでは「売主さんが手元に3,300万残るなら売ってもいいよと言っている」とのことでした。

※RC・Ｂ棟（2/10空）満室時330万想定+築古木造C棟（5/8空…将来売却のために入居募集停止）

 

 

視察の結果
●賃貸仲介営業さん…RC・B棟は3点ユニットバスなので人気がない、また近くに学校がない（昔近くに女子短大があってその時に建設された、短大は廃校⇒現在4年生専修学校定員80名）、この地域を名指しで探す方は少ない（人気地区ではない）ので募集に時間がかかる。

●売買仲介さん…築46年木造を解体することを考えれば2,500万購入なら検討する

●工務店さん…築46年木造どうするでえ？これ再生するとお金相当かかるで、

●知人の現業大家さん…まあ対象地域も違うけど僕は自分は買わん
というような意見でした。

 

 

　31年4月27日RC・B棟・築古木造Ｃ棟見に行く。⇒築古木造の使い方次第で面白い収入になるが、地盤が液状化可能性大、津波1～2m⇒でも仕上げて3,000万なら欲しいかな。⇒やはり見送ることにした。

 

見送った理由は
①H.29年・H.30年に購入した2棟が安定的に回るか1年は様子を見てみたい⇒次の購入はそれから（第2期5年計画では2棟購入目標）

②地震の津波想定地区⇒液状化（高）もあり得る、過去に河川氾濫で50cmくらい浸かったことがある。

③RCは⇒最後まで持切った時解体費が高い

④両側道に挟まれていてRC・B棟と築古木造C棟は隣合わせだが、C棟側は私道（一応道の基準になっているが）⇒入口の接道部分が他人の土地で奥は1mくらいの水路があり道が繋がっていない（自転車や人は通行できる）
というような事でした。

 

 

6の2、R.2年1月買付断られる

　6の1の理由で一旦見送ったのですが、購入した2棟も順調に運営できているので、さあ次の物件を探そうとしました。が、R.1年コロナで県外へ行くこともできず県内で物件を探すことになります。

　県内で物件を探していると、他の物件の築年数や利回りと比較すると（出ている物件で検討しようかなと思う物件がほぼ津波区域）⇒相対的に昨年提案を受けたRC・B棟と築古木造C棟は以外と条件が良いと思うようになりました。

　そこで、利回りなど計算して、最終2,800万なら購入してもOKと判断しました。

※表面利回り11.78％築26年RC・B棟（10室）、木造物件を再生8室（700万）・駐車場すると諸経費8％も入れて約3,724万
家賃収入は330万+288万+60万=678万/3,724万=実質約18.2％と面白い可能性が見えてきました。（昨年の売主希望3,300万+諸経費100万からの600万引きの指値になります。）

※木造を壊して駐車場にしても諸経費8％込みで2,800万+250万（解体費）+駐車場造成費400万諸経費224万＝3,674万、

家賃収入は330万+駐車場22台132万＝462万/3,674万=実質約12.57％が見込めます。

 

 

Ｒ.1年の見送った理由は下記のように変わりました

①H29年・H30年に購入した2棟が安定的に回るか1年は様子を見てみたい⇒次の購入はそれから（第2期5年計画では2棟購入目標）⇒ほぼ1年間安定的に回り2室退去後も3ヵ月くらいですぐご入居が決まった

②地震の津波想定地区、液状化もあり得る、過去に河川氾濫で50cmくらい浸かったことがある。⇒中心都市の周辺1/2は津波想定区域になるが、ここは警報があってから到達するのに60分以上余裕がある。（避難可能）

③RCは最後まで持切った時解体費が高い⇒当時の解体費を現業大家さんの知り合いの解体業者さんに聞いてもらうと約800万（重機が入って）ということで土地代で充分ペイできる。

④両側道に挟まれていてRC・B棟と築古木造C棟は隣合せだが、C棟側は私道（一応道の基準になっているが）入口の接道部分が他人の土地で奥の突き当りは1mくらいの水路があり道が繋がっていない（自転車や人は通行できる）⇒再建築は可能ということだった。

　⇒それとなく打診してもらったところ、⇒売却は考えているが、今すぐということではなく（2室空が満室になっていた）もう少し残債を少なくしてから3-5年先に売却することにした。
　というお返事で（今は売る気が無くなっているから）もう少し待って気持ちが変わるのを待った方がいいという話しになった。

 

　その後、代わりに4F鉄骨造12室（浄化槽・井戸水・駐車場1F6台）…工業団地を大手企業撤退で家賃も下落し空室だった物件が、地元企業とその後に進出することになっった大企業の関連企業の従業員で満室になった物件の紹介を受けた。
⇒価格さえ合えば購入しようかという所まで行きかけたが、下記理由により撤退、来年までこのRC・B棟と築古木造C棟を待とうということにした。（コロナで身動きとれず）

①完全に工業団地依存物件
②山を切り崩して、土地は固いが東西南三方を2階高さまでのコンクリート擁壁がそびえ立つ（2F陽当り悪い・3Fも擁壁上に樹木が茂り陽当り微妙）
③工務店さんはこれは止めといた方がいい⇒後の土地の使い道がない、南側にこんな擁壁があったら戸建て用地としては買い手がいない
④井戸が、この売却の土地になく下段の売主の土地にある。あとあとトラブルになる可能性がある。

 

 

6の3、R.3年1月購入打診

　コロナで地元に絞ってチョコチョコ探していたが、なかな新しい売買物件が出てこず、（多分出てきてもほぼ業者さんの懇意なお得意さんに売れてしまう状況、この間にちょっと交渉すれば購入できるかもという物件を他の業者さんのサイトで7棟視察したが、

●1棟は価格交渉は✕、●1棟は土石流警戒区域、●1棟は津波到達20分区域、●1棟は田舎の中心地から離れた数十世帯の集落、●他2棟は1ヵ月以内に購入者が現れ売買成立となった。

●最後の1棟は市内の小高い山手の方で歩いて5分くらいの所に大きなスーパーがあり、とても悩んだが近くの大学からは少し離れていてターゲットが絞れないので悩んでいるうちに、ポータルから消えていった。

 

　R.3年1月再度O不動産屋さんに…そろそろ売却しないかなと打診してみると⇒やはりもう少し残債を減らして4-5年経ってから売却したいとのことで、（第2期5年計画の3年目になるので、いつまでも待っていても仕方ない）

　ということでコロナもあるが、このRC・B棟と築古木造C棟は忘れて他の物件を本格的に探すことにした。

 

　…ところが、R.4年9月一気に物件が動き出すことになります。（後編へつづく）

 

 

コラム読者の皆様に感謝を
楽待さんに感謝を