～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化し、もうすぐ9期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　第2期の5年計画で法人で2棟購入の目標、昨年12月に書いた

【実践大家コラム】№39、昨年12月16日に購入した3棟の今に出てくる3棟一括物件。
このRC・A棟（1K18室）、RC・B棟（1K8室+2K2室）、築古50年木造C棟（2K4室・1DK4室）が一気に動き始めます。

 

※昭和61年（1986年）-平成3年バブル景気（1991年）、平成3年（1991年）-平成5年（1993年）バブル崩壊、平成20年（2008年）リーマンショック、平成24年（2012年）アベノミクス令和2年（2020年）

 

構成は

その1.買い替えの特例によって取得した1棟目
その2.大学開設時に建築した2棟目
その3.旅行先で欲しくなった3棟目
その4.法人設立後取得した4棟目
その5.4棟目の北海道DIY旅行前に紹介された5棟目
その6.第2期計画で取得した6棟目と7棟目+築古1棟

 

となります

 

 

その6.第2期計画で取得した6棟目と7棟目+築古1棟

…最初は購入するつもりはなかった物件。いつの間にかこの物件と私の判断が近づき、タイミングが重なる。
　それは偶然かもしれませんが、私は運とご縁が繋がったと思っています。

 

 

6の5.10月逆転の3棟一括

①R.3年9月、突然O不動産さんより電話が入る、内容は県外の大手売買仲介会社KS不動産からこのRC・A棟を5,000万円で売却させて欲しいと売主さんに物上げ交渉が入り、売主さんは知らない会社だし、O不動産さんに間に入って交渉してくれということになったとのこと。

　そこでO不動産も声をかけているお客さんがいるので、KS不動産でも、私のお客さんでも売却はどっちでもいいのなら間にはいってもいいよ。そのかわり絶対に途中でやっぱり売るの止めたはでんきんよ。
ということで、売却依頼を受けたとのこと、⇒A棟5,000万はどう思うとのことだった。

 

②「これってよね、駐車場5台、19.25㎡1K18室RC３階建て築29年、4室空だよね、想定利回り（12室×25,000円+6室24,000円）×12か月+5台×0.5万×12か月＝532.8万+30万=562.8万、5,000万だと表面562.8万/5,000万＝11.26％、諸経費8％を入れると5000万×1.08=5,400万、実質満室利回りは562.8万/5,400万=10.4％だよね。」

　「地元でこの金額なら、もっといい立地で出てくる利回りなので、この金額では（津波浸水区域でもあるし）地元の投資家さんには売れないと思うので、本当に東京とか大阪のサラリーマンが買ってくれるなら、売ってもらった方がいいと思う」

　「でも本当に5,000万で売却してくれるのかな？そこはしっかりと確認した方がいいと思う、O不動産さんが入るとなると、KS不動産さんも片手になるので、ホントに売ってくれるのかなあ？」

　「5,000万でRC・A棟が売れたら、残りのRC・B棟と築古木造C棟、諸経費込み3,000万で僕に売ってよ」

「でもKS不動産さんなんで3棟一括で持ちかけないのかな？僕だったら3棟一括で話しするのに」
「どうも、木造があると融資がダメみたいよ」、

 

「なるほど、ああそれから、実際にどれくらいの融資が付くか銀行さんに査定して貰ったら、大体どのくらいで売却できるか解ると思うよ。でもこのコロナの最中、関東のサラリーマンがこんな田舎都市の表面利回り11.26％のＲＣ物件、融資がつくからって買いにくるのかなあ、千葉とか埼玉の方でも出てきそうな気がするけど、比べたら絶対千葉や、埼玉物件買うよね」

 

 

③それから1週間後、「KS不動産さんにレントロール回してほんとに5,000万で売却してくれるんやろうねって社長に直接言ってから返事がこないのよ」「kazu21599さん、今なら売る気になってるので交渉したら売ってもらえると思うけど買わない？」

 

　「いやいや、僕はRC・B棟と築古木造C棟の方は欲しいけど、A棟5,000万はいらんし、まあ3棟一括なら融資が付けば購入してもいいとは思うけど、僕は公庫さんメーンやから、期間10年になるので10年でお金返せんもん」

　「RC・B棟と築古木造C棟3,000万なら、今度物件買う時妹が共有で購入してもいいと言ってたので僕が1,000万、妹が1,000万、残りを公庫さんで10年借入で返済は可能やけど、3棟一括は無理やし、A棟だけならいらんし、、、」

「3棟一括で金額はまだわからんけど、纏めて売却してもいいということで、融資が20年くらいつくなら本気で買うの？もし買うのならKS不動産は断って売主さん口説いてみるけど」

「そうやね、県外のKS不動産にいいように搔きまわされるのも癪に障るし、3棟一括で売却金額が妥当なら、自己資金も2,000万までは出せるので銀行融資が20年付けば、買ってもいいよ」と話しは終わりました。

 

 

④そして10月になって連絡が入り、「3棟一括8,000万まではOKで纏まったよ、まだ残債が何百万か残るけど、奥さんがこの際買ってくれる人がいるうちにもう売りなさいと強くご主人に言ってくれて、本人も売る気になったよ」とのこと
「あとは、銀行さんの融資が出るかどうかやけど、地銀の担当者さんに聞いたら、物件としては8,000万融資OK（物件は売主さんがその地銀で融資を受けているので）⇒kazu21599さんの法人と個人の決算書3期分見て、問題がなければ融資出せると言ってたので、一度審査して貰ったらどう？」

 

　⇒そして数日後支店審査で内諾を頂き、（支店審査ではフルローンも可能との事だったですが）本部審査で金利1.30％5年固定、自己資金20％融資金額6,380万となりました。購入金額は3棟一括7,980万となりました。

 

 

この物件での運とは何かというと…
●KS不動産が直接A棟5,000万での物上げを売主さんに申し込んだ⇒売主さんに5,000万なら売却してもいいという気持ちが生まれた

●売主さんがO不動産さんを信頼していた（当初はO不動産会社の管理ではなく別不動産屋で半分くらい空室があった）⇒管理を変わって満室になった

●売主さんの後継者がこの物件は処分して欲しいと売主さんに伝えていた⇒ここ数年のうちに売却しようと考えていた

●O不動産さんからの5棟目の重鉄18室の購入で私の姿勢を理解していた⇒入居者さんにプッシュできるようしっかりお部屋を仕上げる大家だと認識していた

●売主さんの融資銀行が積極的に融資してくれた⇒私一人で申し込んでもすぐに融資という事にはならなかったと思う。

●築古Ｃ棟の前面道路は私道⇒市道になり下水管も埋設されていた⇒再建築可能（土地の戸建てでの売却も可能）

●市道に寄付するとき測量士が入り公簿より30坪増えていた⇒現状で解体しても解体費を土地売却費から出せることがわかった。

●津波災害と、洪水災害の事をかなり調べて、最悪でも地震保険で融資を返済できることがわかった。⇒18年間地震来なければ勝ち

 

 

このタイミングでの運を引き寄せる私の行動とは

⑴RC・B棟と築古木造C棟…諸経費込み3,000万なら購入することを2度伝えていた⇒本気で購入する意思がある

⑵どうせなら3棟一括で…売却した方がいいことを伝えていた⇒仲介さんも売主さんも一括売却の方が簡単

⑶妹が1,000万の投資先を考えていた⇒Ｒ2年に共有で1棟購入の話をしていた。⇒自己資金をすぐ出せる

⑷3棟目5/6空、4棟目11/18空物件を購入後…1年間で満室にした実績があった。⇒個人で30年の実績と合わせ、実績は強い

⑸4棟目の実質利回り26.8％の法人購入物件…融資金額に対し積算の方が多かったと思う。⇒この物件の収入は大きい

⑹個人の所有物件と土地があった…借入金と比べ積算が多く、完済物件が3棟になっていた。⇒担保力と経営力の裏付け

⑺Ｒ1年、2年に渡ってこの物件の調査をしていた。⇒妥当な購入金額が判断できていた

⑻R.1年に考えていたマイナスの課題を…自分の中で処理できていた

 

 

R1年4月から思考していた内容は…

※R.1年4月27日RC・B棟・築古木造C棟見に行く。⇒築古木造の使い方次第で面白い収入になるが、地盤が液状化可能性大、津波1～2m⇒でも仕上げて3,000万なら欲しいかな。⇒やはり見送ることにした。
※令和2年再検討する。2,800万にて購入希望、O不動産さんに伝える⇒慌てず待ってくれとのこと。⇒残念。売主さん4～5年売らないとのこと。
令和2年11月、O不動産さんから〇〇〇ハウス紹介あり、真剣に検討してみる。⇒安ければありかも⇒工務店さんと視察、出口なし⇒断念
※R3年12月、第2次5年計画達成⇒11月RC・A棟・B棟・築古木造C棟契約・12月16日引渡し（思考は現実化した）

 

 

　今まで取得した不動産について振り返ってみると、運・ご縁・タイミングが密接に絡まっていると思います。
　私がいつも言っている、思考して、運を掴む行動する、ご縁があれば不動産は向こうからやってくる。焦らず、無理せず、諦めずという信念で、

1棟～7棟取得そして築古オマケの1棟の取得、

思考が現実化したのか、ただの偶然か、

私は不動産は、こんな風にして手元までやってくると思っています。

 

 

売却してくれた売主さんに感謝を
長いシリーズを読んで頂いた読者さんに感謝を、
管理会社さん、仲介会社さん、工務店さんに感謝を

 

 

ついにRC物件空室3まで漕ぎつけました。
駐車場が満車になったので、厳しいですが外部駐車場を確保して年内満室を目標に・・・