~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<最近はこれ一択です>
<ホッとしますね>
皆さん、火災保険は好きですか?
私は最近高いから、キライになりかけています(笑)
昨年就任した区分マンションの管理組合理事長として、火災保険の5年契約の満期を迎えるに当たって契約条件を詰めています。
普段は勧める側ですが、契約する側になると見方がどうなるのか?
また、自分の1棟モノと違って物件自体はみんなのモノです。
そうすると、少し保守的な判断になりそうです。
恐らくは総会で否決されることなどないでしょうから、尚更慎重な判断になります。
その辺りの心境も踏まえてお読みいただければと、思います。
それでは本題に入ります。
1.管理組合火災保険の満期
私が理事長になって初めて管理組合の火災保険に触れたのは、昨年の7月だったと思います。
理事長になってまず最初に管理会社にお願いしたのは、昨年10月に控えていた火災保険の改定前に10年一括払いの契約に中途更改することでした。
火災保険の契約には総会での承認が必要とのこと、その時間が取れないことから、実現はしませんでしたけどね。
担当者もあまり積極的には動いてくれなかった印象です。
自社扱いの契約を中途で更改しても、それこそ尻尾を食べてるだけですからね。
しかし、その時に火災保険の満期が今年の8月であることを情報としてインプットしました。
保険屋のサガです(笑)
もちろん、
できればウチの保険に変えて貰おうとも、思っていましたよ。
2.2種類の見積書
管理組合の総会は7月。
そのスケジュールに合わせて、4月の理事会で火災保険の更改の見積書が2パターン、出てきました。
違いは水災補償の有無です。
まず、最近はハザードマップは当てになりません。
過去に例がないほどの豪雨だと、過去のデータで作ったハザードマップが必ずしも役立たないことは、ある意味当り前ですよね。
皆さん素人は、水災としては、豪雨などで低い土地が水没してしまう被害をイメージされる方が多いと思います。
が、
最近は大雨による土砂崩れ、鉄砲水、土石流などの被害も多くなってきていますので、そのようなリスクも検討して判断します。
で、
水災は必要ないと判断し、ぶった切ってやりましたよw
ちなみに5年間、長期一括払いの保険料は以下のとおりです。
◇水災あり:5,184,820円
◇水災なし:3,346,130円
差額 :1,838,690円
1年当たりにすると約36万円
1戸あたりにすると約3.4万円
でも水災って全部流されない限り1階が水に浸かるだけですから、共有部の損害って大きくはならないと思います。
3.特約保険料
次に特約をチェックです。
まずは、見積書をご覧ください。
いやいや、流し見しないで、よく見てください!
保険料の内訳は、こうなっています。
①火災(建物): 371,590円
②マンション居住者包括賠償特約
:1,528,980円
③水濡れ原因調査費用特約
: 850,900円
④マンション共有部分賠償特約
: 594,660円
◆合計 :3,346,130円
火災の保険料には、火災・落雷・破裂・爆発からその他偶然の事故まで、すべて含んでいます。
その5年の一括払いが37万円、でも総額は334万円。
つまり、ほとんどが特約の保険料です。
私も管理組合用の火災保険を見るのは何十年ぶりです。
ましてや他社の商品なので、ひとつずつホームページのWeb約款を見ながらの判断になります。
4.マンション共用部賠償特約
比較的、判断が早い特約から見ていきましょう。
「マンション共用部賠償特約」
いわゆる施設所有者賠償責任保険、施設賠などと言われる補償ですね。
これはマストだと思います。
共用部の管理が不十分なために第三者にけがを負わしてしまった場合などの補償ですから、サイアクの場合、具体的には死亡事故などが起これば億を超える賠償となる可能性があります。
余談ですが、共用部の賠償事故に備える一方で、事故を防ぐ取り組みも重要です。
例えば、オートロックがあるだけで第三者が建物内に入る可能性が極小化され、事故の発生確率を下げることが出来ます。
例えば、建物のメンテナンスを徹底することで建物の老朽化による事故発生を極小化することなども有効でしょう。
例えば、建物への来訪者がけがをして、建物共用部の管理に問題があるとして損害賠償を請求されたとします。
損害賠償請求では、自動車事故と同じように過失割合が発生することもあります。
そのような場合には、上記のような取り組みをしていれば交渉材料として使うことが出来るという意味でも、管理は大事ですね。
結論としては、この特約は必要。
保険料も妥当だと思います。
5.水濡れ原因調査費用特約
最近はこんな特約が出来ているんですね。
RCでは、水濡れ原因調査の困難さはよく聞く話ですよね。良いところに目を付けて商品開発してるな、という印象です。
調べて見たら、ウチの商品にもありました(汗)
しかしながら、、よくよく調べてみると、
支払限度額が100万円
5年間の保険料が850,900円
ビミョーですね(汗)
皆さんなら、どう判断しますか??
長くなりますので、今回はここまでとさせてください。
(今月、もう一本書かないといけないし、、)
ちなみに上記の水濡れ原因調査の特約は、私は不要と判断します。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
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