建物の法定耐用年数

みなさんご存知のように、建物の法定耐用年数は、減価償却費の計算や融資の年数などに影響を及ぼす不動産投資の最重要事項の1つです

建物の法定耐用年数は、国税庁によって以下のように決められています

引用:数字でキチンと学ぶ 不動産投資のキホン(テリー隊長、朝日新聞出版 2022年)

一般的に建物強度が強い建物ほど、耐用年数が長いことになっています

実際には現在新築される建物は耐久性が高いので、しっかりとメンテナンスを行えば、木造であっても100年以上の寿命があると思います。しかし、日本の国税庁としては何らかの耐用年数を決めないと税金の計算ができないので上記のような耐用年数を決めたのだと思います

ちなみにアメリカでは建物の減価償却費は新築でも中古でも建物の種類に関わらず、耐用年数は27.5年(居住用賃貸住宅)です。この影響で、アメリカと日本の不動産投資の状況は違うものになっていると思います

 

鉄骨造の法定耐用年数

さて、今回建築中の賃貸住宅についてはこれまで

鉄骨造

とだけ言ってきました

ただ、鉄骨造と言っても上記の表を見れば、3種類の鉄骨造があることがわかります。当然、法定耐用年数も違います

①軽量鉄骨 肉厚3mm以下:19年
②軽量鉄骨造 肉厚3-4mm:27年
③重量鉄骨(S造)4mm以上:34年

さて、私が建築しているのは①~③のどれでしょうか?

答えは

①軽量鉄骨 肉厚3mm以下:19年

です

法定耐用年数19年で大丈夫ですか?

え?ダメですか??

ちなみに、私が所有している4棟のマンションはすべて

重量鉄骨造

です

さて、考えてみましょう

今回の建物の建築費は約2億円です

仮に建築費が同じだとして、毎年の減価償却費税金の削減額を構造別に計算してみましょう。あくまでも仮の計算で、構造ごとの建築坪単価には差があります

単純に比較すれば、軽量鉄骨:3mm以下とRC造では、毎年の手取り額188万円違うことになります。月額約16万円の手取り収入の違いです

これは大きいです

もちろん、軽量鉄骨の減価償却は19年で終わり、その後は税金がガーンと上がることになります。ただ、

法定耐用年数が短いことを単純に喜ぶ
ようでは不動産投資家として失格

です

耐用年数19年の軽量鉄骨と耐用年数47年のRC造にはやはり違いがあります。しかし、不動産投資において、

建築費vs家賃収入
減価償却費vs税金

を綿密にシミュレーションをして結論を出すべきです

ちなみに建築費に関しては、RCに比べてこの軽量鉄骨は、30%-40%ぐらい安い単価での建築を行っています

一方、RCと軽量鉄骨の家賃の差がどこまで違うかも重要なポイントです。正直、RC造に軽量鉄骨造に設定家賃では敵わないところあります。しかし、そこは建築費とのバランスだと思っています

また、今から19年後といえば、自分も80歳近い人生の晩年の歳になっています。減価償却が終わったあとの多少の税金の増加は資産的に気にならないでしょう

今回の借り入れは35年ローンのため、手取り額も大きいので少ない税金とも合わせて得られたキャッシュを楽しいことに積極的に使いたいと考えています

これが、積極的に

①軽量鉄骨 肉厚3mm以下:19年

を選択した理由です

でも、法定耐用年数19年の軽量鉄骨って、品質とか、耐久性とか、本当に大丈夫なんですか?

それにこれって、マンションなんですか?アパートなんですか?

という疑問を持たれた方もいらっしゃると思います

次回以降、この辺りをもう少し説明していきたいと思います