おはようございます！地主の婿養子大家です！

 

妥協して買うな

買って痛いめに合う

 

今日はシリーズ最終日です。長文のシリーズにお付き合いいただきありがとうございました。この手のシリーズものは読み手も途中で飽きるのではないかと不安もあり、それでも一人でも参考にしたり、役に立てばと思って書ききっております。私のシリーズの場合、大体が結論としてシリーズの主題は最終日に書く事が多いのですが、シリーズ最終日はいつも人気がないので軽く凹みます。苦笑

今日も最後までお付き合いください。m(__)m

尚、今日はシリーズで伝えたい事を私の事例をもとに共有していきたいと思います。

 

シリーズの構成は以下の通り。

【1日目】

１．安直に真に受けてはいけない点

２．明らかに潮目が変わっている点

【2日目】

３．私の事例の購入年次とその点数①

【3日目】

３．私の事例の購入年次とその点数②

【4日目】

４．ある人の相談内容

５．戸建11号との比較

６．じゃあいくらで買うべきなの？

【5日目】

７．現時点での2023年予測

８．予想外の出費について

９．それでも私は買います(笑)

以上で書いて参ります。

７．現時点での2023年予測

今は妥協してまで買うタイミングではないと思う！！

シリーズの初日のタイトルです。

シリーズの中でこのコラムが一番人気がありましたが、私の見解では、人気があったのは

今買いたい人よりも、

既にある程度経験をしてきている、

心に余裕のある投資家から

の賛同だったのではないかと思っています。

 

私が今は妥協してまで買うタイミングではないと思う理由として、おおまかなに3つの理由があります。

 

①2023年後半は前半とはだいぶ市況感が変わっているはず

今年は去年に引き続き高騰相場からスタートしてきましたが、高騰相場では、買ってよい物件は瞬間蒸発する事も多い事から市場を形成しているのは半年から1年くらいのスパンで見ると、

売れていない物件で形成

される事になります。

昨年の秋ごろから市場の動きが緩慢になってきていたのは感じていましたが、年始からは値下げ情報も増えた印象があります。それでも値下げと言っても、いまだに高騰相場を夢想する層が雀の涙ほど下げて反響を得ようとする程度のものであり、売れる物件は昨年と遜色ない金額で売れてはいると思います。実際、私自身も区分店舗を売却契約しましたが市場の恩恵を十二分に感じるものでした。

5月に入りましたが、

依然、市場の動きは緩慢に感じており、理由はやはり金融機関の貸し渋りというか、前向きになりづらいアメリカの情勢が続いているのも影響しているのかも知れませんね。ローンブレイク案件も増えた印象です。

私の2023年予測としては、

仮に、ショック規模の不況が起きなくても、1年近く市場が緩慢になれば売りづらい物件はお得感を出して決めに掛かってくると思います。時期的にはそろそろだと思います。

実際、

先日、実需仲介の方と世間話しましたが、首都圏建売業者で800万円も値下げして決めたとの事です。

ちなみに、

このような時期は、業者とのバッティング確率も下がります。彼らは借入枠の問題から在庫が捌けるまでは仕入れをストップしたり制限したりするからです。上記はまさに在庫を処分しようとしての行動そのものなわけですね。

2末、3末には、

業者のファイナンス案件

も結構ありました。

※ファイナンス案件とは、仕入れから1年の返済期限が近づき、ジャンプ（返済期限の延期）は金融機関への信用が落ちので利益無しでも売ったり、まれに損切でも処分する案件の事。

 

そんなスパンで見ると、この3か月くらいは、市場は高いし、良い物件も無い状況が続いた印象を受けるのではないでしょうか。

 

こういう時期は継続して情報に触れ続けていると、チャンスが来た時に結構簡単に良い物件が買えたり、指値が通ったりするものだと思います。

 

妥協せずに

基本に忠実に

やれることをやっている内に

だと信じて私は年始からそんな感じで行動しています。

８．予想外の出費について

でも、半年後にも買えなかったとしたら？

既に3年くらい買えていなくて、正直焦っていますという声も聞こえてきそうですね。

私はほぼ毎年なんらかしら購入していますが、シリーズの2日目、3日目で紹介してきた保有物件の中、

買換特例を使いたいがために、特に買い方までも妥協して購入した物件があります。

今年に入り、その物件の大規模修繕を実施する事になりました。

これは予定よりも結構前倒ししての修繕になってしまいました。汗

物件のスペックと評点は以下です。

尚、この物件はここで紹介する為に3日目には省いていました。苦笑

 

2020年（令和2年）

購入物件：一棟もの

※2020年3月11日『決して簡単ではなかった買換え物件購入！！【1日目】』参照（実はシリーズ途中で購入事例は書き忘れていたみたいです。。。汗）

評点：160点

良し悪し：80点

買い方：80点

■エ リ ア：横浜市

■売出価額：12,000円

■購入金額：11,000円

■表面利回：約9.25％

■土地面積：340㎡

■構造階数：鉄筋コンクリート造4階建て（エレベータ無）

■築 年 数：築30年程度

■アクセス：JR駅徒歩13分程度

■総 戸 数：10戸

■間 取 り：1階店舗

　　　　　  2階～4階2DK9戸

 

購入してから約3年が経過しますが、ずっと満室なので収入は安定しています。当時の市況にしては頑張って安く買えた方だとは振り返ります。しかし、外壁状態はまだ少し持ちそうだったのですが、屋根は色あせており少し懸念がありましたがその時は調査を省いていしまいました。

まあ外壁と同時にやっているだろう

まあ陸屋根じゃないし大丈夫だろう

仮に防水やらないといけなくなったとしてもこの物件は買い替え特例の購入物件だから他にこれよりマシなのを買えるか分からないし。。。

当時はそんな感じの心境でした。

 

実際は、

その後にすぐに200点満点の大型物件を購入したのですが、その時に実は見送った物件がありましたが、そちらの物件も180点はある物件でした。

少なくとも10年以上はメンテ費用が掛からないであろう物件で、利回りもこの物件より２％近く高く運営出来た。

多分、本物件を買っていなければ運営面で同時期購入の労力を加味してもその物件を購入していたと思いますが、3年経過して今振り返ると当時はある種の妥協の買い方だったなと反省があります。。。汗

 

この1年、保有物件で直近5年くらいで大規模修繕の時期にあたる物件の点検調査・見積をとり、

保有物件の中で優先順位を業者視点から提案

してもらいましたが、

私の想定していた順位を覆したのが本物件でした。

 

購入時、現地で目視確認した時には気づかなかったのですが、この物件の屋根の色は

★ここ重要★

赤茶色系

で、

色褪せ・劣化に気づきづらい配色

だったのでしょう。私は購入時には大丈夫そうと判断していましたが、

 

業者からは去年外壁塗装を実施した保有13年の物件の状態よりも劣化が進んでいて、

これ以上劣化が進むと塗料が乗らなくなり葺替えせざるをえなくなるリスクあり

と言われました。（実際に写真で確認していますので営業トークではありません）

 

一般的には、

三角屋根の方が陸屋根よりも水はけがよく耐用年数が長い印象がありましたが、陸屋根ならば単独での工事発注も可能ですが、三角屋根の場合にはほぼ必ず足場が必要なので外壁塗装も次いでにやる事にしました。

正直、外壁は無理すれば5年～10年でも持ったかも知れません。。。

屋根防水・外壁塗装工事

です。

私は物件ごとに口座を分けて管理しているので、その物件のお財布状況は簡単に残高で分かるようにしているのですが、購入2年ではCFも不足しており、何とか1年先延ばしにして今年実施する事にしました。

金額は、

450万円

です。

 

利回りにして、▲0.5％程度のダメージです。

購入時買い方は80点と評していますが、1,000万円の交渉に成功していますが、ここでもし金額の妥協までして500万円で折り合いをつけていたら実質売出金額で購入したのと変わりない状態に陥るところでした。

念のため融資を利用する事も考えましたが、購入時オーバーローンにて借入した地銀へ打診しましたが、私からは無担保で交渉して、それがOKなら借入にしようと思いました。（実際に別名義別物件で昨年それで1件1,000万円近く借入した事もある）

しかし、地銀の回答は

・まだ担保割れ状態

・婿の連帯保証

が必須と言われてしまい、借入はしない事にしました。

その選択が出来るのはこの名義でも20年近くの実績があり資金繰りには余裕があるだけに他ならず、初期段階の時点でこのような事態が生じたらと考えると目も当てられませんよね。。。苦笑

 

こういう事があり得るのが、

現物投資である不動産投資

だと思っていて、1件だけ購入してお仕舞いの運用色の強い資産家の節税購入とかなら良いですが、

我々投資家は

ある程度規模を拡大してこそやっとその恩恵を実感出来るレベル

の部分がありますよね。

 

相談者さんには、早く1件目購入する事で経験を積んでもらいたいという気持ちもありましたが、最後のひと頑張りがその物件だけでなく、

必ず次の投資で活きてくる

と思って、妥協して買う背中を押さずにいじわるなアドバイスをしたのでした。

９．それでも私は買います(笑)

今は妥協してまで買うタイミングではないと思う！！

本当に強くそう思っています。

自身の動きとしては、近年異常な値上がり感があり頭打ち感の強い、区分物件を売却しているぐらいで、今は売り時中心であると思います。

 

しかしながら、

一方で、不動産投資の威力は

妥協せずに許容ラインを守って購入出来れば

ほぼ必ず儲かるくらいの威力がある事は既に10年以上経過している方なら周知の事と思います。時代に助けられた事を差し置いてもそう思います。

 

また、

全ての種別、手法が手詰まりなわけではないのが、醍醐味の一つでもあり、例えば、私が戸建投資をやり始めた頃は既に1棟ものの市場は高騰し始めていましたが、築古戸建市場はまだ全然余裕で買えました。

 

なので、

私は今年もこれからも

手を変え品を変え（笑）

 

物件を買いたいと思っています。笑

 

相談者の方もきっとそのうち1件購入し、その後はそれまでの苦労が報われる時が来ると思います。

 

読者の中にも、なかなか買えない人が多いとは思いますが、

くれぐれも

妥協ラインを大幅に下げてまで妥協しないように！！

日々、ともに精進していきましょう♪

 

長編シリーズにお付き合いいただきありがとうございました。m(__)m