こんばんは。地主の婿養子大家です！

 

地方高利回り時々主義

2023年4月27日のコラム、『見えた！！地方高利回時々主義！！』にて、紹介した案件を現在進行形で検討しています。

 

全空物件を再生して高利回りに仕上げるというのが今回の購入目的で検討をしてるわけですが、先日現地確認に行って参りました。

 

流石全空物件！！泣

 

想像以上の状態でした。汗

 

まだガチ検討中なので、写真など詳細については控えたいのですが、現地確認をした事で驚愕の事実が見えてきたのでその事についてだけ触れたいと思います。

 

構成は、

【1日目】

１．必ずチェック！！

２．物件の空室写真

３．驚愕の事実①

【2日目】

４．驚愕の事実②

５．業者は全く知りもしない

以上で書いて参ります。

１．必ずチェック！！

全空物件によらずですが、私は物件の賃料査定をするにあたりよく

ホームズ

でチェックしますが、過去の募集履歴まで確認できますよね～。

この履歴をしっかりと紐解く事で、

今の賃料は安すぎではないか？

⇒過去の履歴で少し前までは結構取れていたのに直近だけかなり賃料が下がっていて何か理由がありそうで、その理由が改善できるものならば賃料アップが見込めるし、逆にワンルーム系で周辺に木造アパートが乱立していればそのせいで今後は埋めるのが難しい物件だったりが読めたりしますね。

入居期間が短いのではないか？

⇒明らかに部屋の数と履歴の数を比較して履歴の数が多すぎる場合、短期退去、募集を繰り返している物件のリスクがあるかも知れない。

レントロール賃料と付け合わせ！

⇒おそらくレントロール上のこの部屋だと思われる部屋の募集履歴上の賃料とレントロール上の賃料が大幅に異なる場合、何か怪しいスキームでも使って無理やり埋めたのではないか？（生保スキームやADスキームなど）

運が良ければこんな事が分かったり、見えて来たりします。

 

本件では、10年以上前から募集の履歴が1件もありませんでした。汗

 

まさか！

10年以上全空放置プレー物件なのか？

な～んて、物件は築30年ちょいなので流石にそんな事はないですよね～。。。汗大量

２．物件の空室写真

※物件写真①

夜逃げや強制執行などの部屋ってこんな状態だったりしますよね～。

本来は、残置物の撤去は売主側で行う事が多いですが、この部屋も一応その予定ではあるそうです。

業者に依頼するとこれだけでも結構お金取られたりしますよね。汗

 

さて、ここで問題です。

 

この部屋の入居者はいつ退去したでしょうか？

①この4月に夜逃げした

②退去して半年以上経過

③退去して1年以上経過

正解者には、漏れなく、残置物の中からプレゼントがあるかも知れません。笑

 

正解は次章にて！！

３．驚愕の事実①

人によって、不動産投資との向き合い方はそれぞれなので正解があるわけではないとは思っていますが、

私は

現地確認は絶対すべき

と思っています。

理由は、現地でしか絶対に分からない事は山ほどあるからです。

まだコラムでは全ては書けませんが、本件でも現地確認をする事で、

・売主の人物像

・仲介の物件理解度

・安い理由

・懸念点

・リスクとチャンス

・境界問題

・建物の状態や瑕疵の推定

・相隣関係

本当にいろいろな事が推測出来ました。

 

また、これも自論ですが、

難あり物件の購入の決め手

は、実際はこういった現地でのみ得られる情報からだったりすると思います。逆の購入を断念するケースも然りだと。。。

 

今回も現地確認をした事で、

何と元入居者（一番直近まで住んでいた人）と話をする事が出来ました。笑

 

元付の不動産業者が現地から少し離れた時の事ですｗｗｗ

 

何か怪しげな人がチラチラと道路からこちらを見ていたので、

単なる物件見学者なだけの私ですが、

毅然とした態度でｗ

私

「どうかされましたか？」

と声を掛けました。笑

持ち前の100％フルスマイルでｗ

 

そしたら、

元入居者

「私ここに最近まで住んでいた者です～。粗大ごみはすみません、来月に収集予定になっています。」

なんて言うではありませんか。

なるほど、敷地内に粗大ごみが綺麗に置かれていたのがそれでした。（上記写真の残置物ではありません）

私

「あ、そうですか～。私は単なる購入希望者なので不動産業者じゃないんですよ。

 

ところで！

どの部屋に住んでいらっしゃったんですか～！？」

ズケズケと聞いちゃいますｗ

元入居者

「〇〇〇号室に先月まで住んでました。」

私

「どれくらい住んでいらっしゃったんです～。」

更にズケズケ聞いちゃいますｗｗ

元入居者

「10年前くらいです～。」

私

「凄い長く住まれていたんですね～。今もご近所にお住まいなんですか？」

見に来れるくらいだからきっと近所なのだろうと聞いてみます。

元入居者

「そうです～。」

私

「やっぱりそうですか。それでなんか怪しげな人が集まってるのが見えて来られたんですね（笑）」

元入居者

「ああ、いえ、猫に餌あげに来たんです～。」

私の心の声

『おいおい、敷地内にいた野良猫に餌あげてたのこの人か。ってか、もう引越ししてるのに、人の敷地内で野良猫買っちゃダメだろ汗』

私

「あら、そうなんですね。誰も住んでいないはずなのに猫の餌があったからきっと元入居者さんがあげてるんだろうな～なんて思ってました！」

なんて調子のよい事言いながら、

私

「でもそんなに長く住まれていたんですね～。じゃあ、このマンションに一番詳しい人ですね。笑　〇〇〇号室って夜逃げかなんかあったんですか？部屋の中、家具とかもそのまんまでしたけど。」

元入居者

「ああ、あの部屋は私が入る前に退去されてあのまんまですよ～。」

 

な、なんですと？(;^ω^)

 

正解は、

①この4月に夜逃げした

②退去して半年以上経過

③退去して1年以上経過

 

③の退去して1年以上経過の

10年以上経過

でした！！爆

 

ホームズの履歴が無い理由がなんとなく見えてきました。。。

 

この他にも色々と聞く事が出来、

この元入居者の家賃も、他の部屋の家賃も、かなりの件数を聞く事が出来ました。笑

名付けて、

歩くホームズさん

ですね。笑

 

いや～、この元入居者に会えてほんとうに助かりました。汗

 

ん、ちょっと待て！！

 

この人、さっき〇〇〇号室に最近まで住んでいたと言ったよな！？

 

４．驚愕の事実②へ続く

 

読者の皆様におかれましても、現地確認は凄く大事な不動産購入の利益の源泉部分だと思いますので、面倒くらいからと端折らずに、現地でしか得られられない情報をGETしてみて下さい。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m