募集期間の集計ってやってます?

私あんまやっていなかったんですけど、だいぶ戸数が多くなってきたので、ここ3年ぐらいはやるようにしました

■募集期間の集計の意義

①賃料改定の検討の材料として

例えば退去連絡が来たら(単身用なら)未内覧で空白ゼロ日で常にうまるみたいな状態。うれしいじゃないですか。でもこれって、賃料が低すぎるかもしれないわけですよね。一方で、常に60日・90日とかかかっている場合、明らか売れ残ってしまっているので、競争力がない状態かもしれない。そういう評価に役立つところです。私の場合、ドミナントな形なので、同じ駅で5棟以上サンプルがあったりしまして、それだけあると結構優劣がつくんですよね。事例カテゴリは、繁忙期、繁忙期外、単身、ファミリーなどで分けています

②施策の効果測定として

例えばADなくてやってたところ、じゃあ2ヶ月にしてみますとか、そうした時に、どのくらい変化を生じたか、といった具合の効果の比較です。施策は一度に10室とか中々出来ないので、サンプルが少ないので、縁とタイミングもありますから、中々それが直接の要因、と断じ辛いのですが

③新規物件検討の稼働のとりやすさの比較時材料として

例えば自分の運営している物件が、平均30日で次の入居日が取れている場合で、物件検討する際に、直近のサンプルで募集期間をヒアリングすることで、対象物件の競争力や賃料帯の適正性を推し量る材料になるというところです。物件は個別性があるので、一概に言えないものの、現実の募集期間は割と素直かなと

■良し悪しの基準

個人差、物件差、方針差があるとおもいますので、正解はないのですが、私の場合、稼働率は97%を下限とする範囲の中で、賃料を上げていく、というのを基本的な考えとしていますので、例えば、単身用が100戸あった場合に、年間20%が平均して入れ替わるとした場合、20回の退去ですから、年間全1200戸・月に対して、1回退去あたりの次の入居までの期間は、54日以内になっている必要があります

従って、大まかに、目標は30日以内、上限は60日以内程度で、良し悪しを見ています

もちろん、実際には、それを実現するためのコストバランスがあると思いますから(礼金設定、AD設定)、これもパラメータに加わると思うのですが、大雑把にはこんな感じです

まぁここはあと築年数とか現況賃料にもよりますよね

■空室って…

長いと不安、早いと安心
となんだか大雑把な感じなのですが、なんとなく、良し悪し基準決めておくと、デジタルで多少気は楽になります