こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

地方高利回り時々主義

 

今回は購入ガチ検討している物件の現地確認の模様を共有しております。私は現地確認はかなり重要視しているので、どんなに小さな物件でも現地確認をする事は絶対に怠りません。

どんなに小さな物件と言いましたが、その物件で稼ごうとしている利益は例えば300万円未満の戸建でも500万円以上の利益であり、

その利益の源泉は

基本に忠実に正しい現地確認から生まれている

と言っても過言ではないと思っています。

 

もし、読者の中で現地確認を若干軽視している方がいましたら、是非、この機会にその考え方を改めて欲しいと思います。

尚、

今回の案件ですが、売主は業者になるのですが、その業者の担当者は取得金額が土地値よりも安い事から安心してか、現地確認を怠っています。部屋の状態を確認したのは実はこの時がはじめてです。

現地確認時に私が元入居者から聞き出した事実も彼にとっても全て初耳の事であり、保有し続ける意志のない彼らにとっては正直どうでも良い事なのかも知れません。汗

将来、

もし私がこの物件を取得し、この物件での投資利益の確認をするコラムを読むときには、

その利益の源泉を現地確認のどこで得たのか？

について考えながら読むことで、再現性が上がるのかも知れませんね。汗

 

さて、それでは続きにまいります。

シリーズの構成は以下の通り。

【1日目】

１．必ずチェック！！

２．物件の空室写真

３．驚愕の事実①

【2日目】

４．驚愕の事実②

５．業者は全く知りもしない

 

今日は2日目です。

４．驚愕の事実②

前回のコラムのクイズの部屋ですが、よく見ればわかると思いますが、壁紙がブリブリですね。汗

 

なんせ10年以上前に退去したままの部屋ですからね。汗

 

でも、元入居者さんと話していて、更なる驚愕の事実②が判明します。

 

この人、さっき〇〇〇号室に最近まで住んでいたと言ったよな！？

その方と話していて、ふと先に部屋の写真を撮っていた時に見た光景と部屋番号を思い出したのでした。。。

 

入居者さんがそこそこお掃除をした形跡が残っていた部屋。

しかし、

寝室は大分傷みも見えました。。。

これよりも酷いのが。。。

高齢のこの方の手の届かない部分があるお風呂です。。。

お食事中の人はすみませんが、リアルを追求する為にアップします。汗

 

 

。

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

ドン！！

 

このお風呂はユニット交換しようかと考えています。（買ったら）

 

 

結構な状態ですよね。

これが人が住まなくなった物件の再生です。

コメント欄にもありましたが、人が住まなくなった物件における

要注意事項

給排水管

です。

実際に、この物件では配管からの

長年の漏水

でとんでもない状態の部屋がありました。

 

驚愕の事実③です。

 

見たいですか？？汗

 

本当に見たいですか？

 

 

ではどうぞ。汗

 

。

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

ドン！！！

 

最初見た時は火事でもあったのかと思いました。。。汗

 

真相は、上階の漏水が原因なようです。

 

写真では分からないですが、天井が斜めに落ちていて、上階のキッチン側給水からの漏水が原因だったとのではないかと思われます。

 

はい、

廃墟

です。

 

ですが、この部屋の住人は数年前までは住んでいたようです。

高齢の入居者だったと聞いて真っ先に部屋で亡くなったのではないかと思いましたが、病院でお亡くなりになられたそうです。

 

５．業者は全く知りもしない

本件の売主は業者になりますが、その前の仲介も便宜上現地確認に来ていました。

商流は以下の感じです。

 

元売主

　↓

大手仲介

　↓

ブローカー

　↓

売主業者

　↓

元付仲介

　↓

買主の私

 

現状は旧契約がまだ完了していない為、いわゆるサンタメ契約みたいな商流だと言えば理解しやすいでしょうか。

この中で

おそらく、現地の事を最も理解できているのは私で、他の業者の方々は現地調査すら未了の状態でした。

 

ブローカーの業者社長と売主業者の社長もはじめて現地見た様子でしたが

ドン引き

していました。。。汗

 

売主業者の担当者の方も、正直、再生費用をどんぶりで勘定していましたが、きっちりと見積をとっていませんでしたので、今回の私の見積額を結構当てにしているところがあります。苦笑

 

これが現場最前線に実情

だったりします。

 

同じ築年数の物件もそれ以上の築年数の物件も保有していますが、満室運営ですが、それらの物件と比較してこの物件は酷い状態と言わざるを得ません。

しかし、

お金さえかければ再生する事が出来るかどうか？

ここが重要な点になると思います。

 

私が購入して再生する場合については、購入したならばおいおいコラムになるかも知れません！！泣

 

今回のシリーズは、現地確認の大切さを伝えたいと思って事例として紹介した感じでしたがいかがでしょうか？汗

 

仲介によっては、例えば5戸空室がある物件の現地案内で5部屋ともキチンと内覧させてくれない仲介も多いと思います。

しかし、

これは時間をかけて案内をしても結局買わない人が多数だから結果的に仲介が行きつく悟りの部分だったりもします。

裏を返せば、

私は現地確認をするにあたり、関連仲介や業者を動かすにあたり、

過去の実績

　　　　　　と

ハッタリ

でこの人にはきちんと見せてもきっと買ってくれると思って貰えるように努めていたりします。

このあたりが、再生案件の肝なのかも知れませんね。

実際買うかどうかなんて見てみないと分からないけど、買えるかどうかはある意味でお金で解決できるわけで、それを前提にここまで行きつけるとあとは金額だけの話でもあり、しかもここまで時間を何度もかけて仲介は動きたくないので、多少の無理（指値）を売主に認めさせたい衝動にかられます。

 

少しでも参考かお楽しみいただける事例となっていれば幸いです。涙

買えるかどうかお祈りください。m(__)m

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。