◆相談内容

 

悩める不動産投資家に、楽待コラムニストが厳しくも愛のあるアドバイスを送る人気企画「愛の鞭お説教部屋」

 

今回の相談者は東京都在住、40代男性の会社員。

今年の3月、とある不動産会社から千葉県山武市にある築古戸建てを250万円で購入。

 

賃貸物件として募集するためにはリフォームが必須だったので、日本政策金融公庫に修繕費として、およそ300万円の融資を申し込んだ。

 

ところが”古家つき土地”として購入したため、土地は登記されていたものの、肝心の建物について登記がされていなかった。

 

そのため融資担当者からは『物件単体としての収支はあっているが、やはり登記されていない…つまり”存在しない”ものには融資致しかねます』として融資の申し込みは却下されることに。

 

会社員の失敗に対して、「いままでの失敗をカバーしようとして、さらに大きな失敗をしている」と指摘。

はたしてその理由とは?問題点と改善策を徹底解説します!

◆問題点と改善策

 

う~~ん、この問題って、一番気になることがきちんと説明されてないんですよねぇ。

「物件を”古家つき土地”として購入したため、土地は登記されていたものの、肝心の建物について登記がされていなかった」


そもそも論ですが、謄本が郵送されてきた時点で確認すれば分かった話なのですが…あぁ…ほんと馬鹿です(涙)

問題点はこれだけね。

普通、購入時に宅建士が、身分証明を提示して説明を行うと思うんだけど、その際に、「きちんと」説明を受けたのか、どうか?

 

その点について説明がないのよ。
土地が登記されてないのなら、その説明時にそのことをはっきりと説明しないといけないのよね。ある意味、瑕疵だから。

もし、この際に説明されてないのでしたら、仲介した不動産会社の説明不足を理由に、登記の変更を依頼できるのよ。

私の物件も、仮登記がついたままのがあって、それを購入時に説明受けてなかったから、登記の変更を依頼して、見事に変更してもらった経験があります。

 

また、その説明をきちんと記憶しているかどうか?も大切だけどね。
もし、きちんと説明を受けたのなら、それは、本当に残念ながら、ご本人の自覚通りになってしまうけれど…

 

もしそうなら私が言える改善策は…う〜ん…『がんばってね!』かな?

不動産投資は、失敗をどれだけリカバリーできるか?だから、いい経験になると思うわ。

むしろ、最初からきれいで美味しい物件は、それ以上化けません。

 

長々と話しちゃったから、今日はこのくらいにしておくわ。

もし…もっと話が聞きたかったら、私が経営している会員制の不動産BAR『love95870』に遊びに来てね。

◆お説教を終えて相談者の感想

 

ますば稚拙な相談にもかかわらず、きちんと回答して下さったことに感謝します。

「謄本が郵送されてきた時点で確認すれば分かった話」

まずここが大きなミスでした。
謄本が届いた時点ですぐに不動産屋さんに連絡すれば、また違っていたと思います。

いまさら仲介してくれた不動産屋さんにアレコレ言うつまりはありませんが、契約前に不動産会社の担当者とは以下のようなやりとりがありました。

『この物件は未登記…つまり建物の登記がされていませんが、売買契約締結後、こちらで建物の登記も行います』

会話を録音などしていませんし、契約書にもそういった趣旨の記載はありませんので、言った言わないの話になってしまいます。

 

まぁ…とにかく…いい勉強になりました。

いまは大家仲間が協力してくれて、一緒に登記の申請を行っています。

それと並行して、リフォームも少しずつですが進めていますので、進捗はまた報告したいと思います、

今日はお忙しいなかありがとうございました。

 

〈インタビュアー:melm954938さん〉