こんばんは。地主の婿養子大家です！

 

トレンドの変化

 

ついに！！

全空物件に買付入れました。笑

ただ、売主である業者が買主として元売主との契約時に関わる仲介が少額取引だからと

かなりやる気がないようで

案件紹介から1か月が経とうとしている今現在でも、売主業者に固定資産税関係の資料すら届かないようです。。。汗

きっと、

・物件の調査

・物件の登録

・物件の広告

・物件の一般市場での紹介

何一つ労力をかける事すらなく、ブローカーとタッグを組むような形で買取一択で取引を終えようとしているのでしょう。

やる気のない仲介だからこそ私に声を掛けて貰えるような状況になったわけなので必要悪というかまあ仕方ないとは思いますが、毎度毎度こういった案件を聞くたびに、

素人を食い物に私腹を満たす業者

の存在を知り辟易とはするものの、

だからといって、

私が元売主さんに

「騙されてますよ！その仲介担当者は本来あなたが得るべきお金を自分の懐にしまうべく動いるだけですよ。」

なんて言えるわけでもなく、私が購入するのはあくまでも元売主から買い受ける予定の業者からであり、そして私が買っても良いと思える金額で買えるかも知れないのはこの一連の悪事があるからでしかなく、ある意味で同じ穴のムジナとも取れる。

いつだったか、

読者から言われた強烈なコメントを思い出す時があります。

※2019年5月17日『不動産投資は合法的詐欺みたいだからやらない？』参照

コメントをくれた方はそれまで私のコラムを真剣に読んでくださってもいたし、その方のコメントには悪意は全くなくて、むしろその逆でおかげで今でも大切な事を見失わないでいられるように俯瞰的に振り返るきっかけのような言葉だったと思っており感謝しています。

 

さて、

今日のテーマはそこについての話ではなく、案件の打ち合わせをする中で私のコラムに頻出する尊敬する仲介会社社長と長話していた時に感じた雑感コラムになります。笑

 

構成は、

０．不動産投資の醍醐味の一つ

１．私の成功体験

２．通用しなくなってきた

３．今のトレンドは？

以上で書いて参ります。

０．不動産投資の醍醐味の一つ

私の不動産投資に対する基本スタンスというか、思想としては、

無から有を作り出す事

です。

よく埼玉サラリーマン大家さんが、ご自身のコラムで、累積CFの計算をして、

タダで価値がある土地が手に入ったようなもの

という表現をされますが、これも同様の思想ですが、私の場合はもっと現金な捉え方で、

買った時点でいくら儲かる投資先か？

をある程度正確に予測した上で、

全ての投資を借入により賄い、

その投資対象への出口をとった時点でいくら儲かる

みたいな考え方です。

中にはガチ保有前提のものもあるので、そこは埼玉さんと似たような心境でもありますが、もともと地主として残す物件があるので、土地コレクターよりもより現金な活動をしていると自覚しています。

 

この思想を成功たらしめたのは、

他ならぬオーバーローンの活用によってだったわけですが、それが昨今の融資情勢では本当に極々一部の貸出先にしかオーバーローンは出来ないのが金融機関事情となってきていると感じます。

１．私の成功体験

過去の成功談はなんの役にも立たない。なんて苦言は、コラムニストである私が言うと本末転倒に陥るわけですが、実際問題として私の成功事例たちは、

・オーバーローンで取得

・好立地を利回10％以上で取得

・築年数が浅い(築20年以内)

・長期保有後購入金額より高く売却

など、今の時世で再現するのは非常に困難な代物です。

 

今でも、

無から有を作り出す事

は継続努力していますが、過去の事例たちのように簡単ではなくなってしまったと感じています。

 

２．通用しなくなってきた

2016年以降くらいからは、

・変わらずオーバーローン

・立地は良いが利回は低下

・築年数は築30年付近が主

・長期保有後に高値売却は難しい

感じでなってきていました。

 

勿論、確率論、比重の問題で、中には良い物件の取得も出来ましたし、他の条件を妥協しても立地を妥協せずに購入した物件もあったりはしました。

ただ、傾向としては他の数件の物件の条件を妥協する事で利回りを上げて、1件の優良物件の購入時の利回り低下分を補う形のような購入が増えたなあと感じます。

 

今では過去の購入物件たちと同等レベルの物件は横浜では

・利回り5～7％台で売出し

・特に好立地物件の利回りは低い

・そもそも好立地の出物が無い

などと購入側視点では非常に逆風な状態が続いています。

 

過去に通じた指値交渉や小細工も今はなかなか通用しません。

理由は様々ですが、

参入者が増えた事

市況が高騰気味である事

から売主が強気になっている場合も見かけますが、

そもそも時世を読んで強気売出しするような売主というのは我々投資家と同じであり、時世が異なったとしても変に安く売る様な事もなく、我々の購入先ではないわけですが、市況に敏感に反応して市況を上げている要因は仲介会社にあったりするように感じます。

 

言い方を変えると、

2016年以降も、私は宝探しと称していましたが、市場にある物件の歪みを見つけて安く買う事が出来ていましたが、それも市場に介する仲介会社の人間のやり方にも大分変化が生じてきた事で、

市場に出る宝の要素のある物件は競合させて瞬間蒸発させ

市場に出さない人間は私腹を満たす形で裏取引で済ませる

という形で

市場に宝が出てくる可能性が減る

市場に出ても買える可能性が減る

というような状況になってきました。

 

幸い、私は業界にそこそこ長く身をおいていた事もあり、固定の仲介会社社長と懇意にしてもらっている部分もありますが、

もともと固定のパイプ作りというのは私は本意ではないのですが、

こんなご時世でも買ってよい不動産を買いたいと考えるならば、もう無視出来ない購入手段のように感じる事が増えてきました。

 

３．今のトレンドは？

これは私側の人間というか、投資家として購入にこだわる側の話ですが、

一方で、

最近業界に参入している層というのは、

買えない時間

との闘いの部分があり、こんな時世でも購入していくしかないと考える人も多いと思います。

 

そんな層が購入するのは、投資初期にこだわる人も多い、

利回がある程度取れる物件

です。

このあたりは私が今回全空物件を購入してチャレンジしようかと考えている理由の大きな一つであり、業界のトレンドの変化の一つのように感じているのでコラムにしてみました。汗

 

次回、

私の購入事例と比較する事で紹介したい最近売れた物件の具体的数字からトレンドの変化を見ていきたいと思います。

このトレンド、

トレンドのこちら側なのかあちら側なのかで与える印象は大きく異なる事になりそうだと感じています。

 

一応、私は全空を再生するこちら側としてチャレンジするつもりです。汗

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m