ワンコから一言:楽しい妄想って、イイね!
さて、所有物件を売却するかどうか、これは、とても悩ましい問題である。そもそも、(購入当初から)築古の物件を購入し、償却を取り切ったら、売却すればよいと、考えていたリーマンまさゆきにつき、なにも気にせず売却活動を開始すればいいのだが、、、
売却のタイミングで、(売却物件における)投資のトータル収支が確定し、言い方は悪いが、その時点で、儲かれば勝ち逃げ確定だし、損すれば損切りということになるワケだ。
何が悩ましいかというと、売却すれば、物件がなくなるワケで、これまで何かと手を掛けて、改修したり、家賃を逓増させたりしつつ、育ててきた物件だけに、手放すのが忍びないのである。
ましてや、その物件が、所有物件の中でも、稼ぎ頭の物件だったりすると、手放す理由が、築古だからという理由だけでは、なかなか踏ん切りがつかないワケでw
なぜ、売却しなくちゃいけないんだ?と、考えてみると、将来的に、賃貸できないぐらいの老朽化タイミングを迎えることを想定した時に、そんなタイミングで売却する場合と、いま、売却した場合の差額が大きいからということになるが、そんなタイミングって、いつなんだ?という話にもなってくる。
15年後だとすると、15年間で稼ぐ税引後CF+15年後の売却価格を、現在の売却価格が大きく上回るというケースを想定することになる。
仮に、年間CFが400万円だとすると、400万円×15年=6,000万円ということになる。
この仮定の場合、ざっくり15年間で、売価が6,000万円下がるかどうか、というのが実施判断の命題になるということかと。
まぁ、賃貸できないレベルに老朽化した場合を想定すると、そのぐらい下がりそうな気もするが、微妙なラインな気がするw
ちなみに、最近開催した大家同志の宴会の場で、「まずは、査定だけでもしたほうがいいんぢゃない」、とか、「利回り8%で売り出して利回り9%あたりを着地で狙っていけばいいんぢゃない」、とか、酒を飲みながら、いろいろアドバイスをもらったこともあり、そもそも「売却」は、今年のチャレンジ課題の一つでもあることから、有言実行ということで、まずは査定からアクションしていこうかと思う。
というわけで、まずは、査定を参考に、売出価格をどう設定するかというのが、次の悩みどころになるのだが、ホンネでは(まだ売りたくねぇな)と思っていることもあり、表面で8%ちょいぐらいを売出価格のターゲットにしようかと。
万が一、それで決まったら、譲渡税がすごいことになるものの、譲渡益も大きく、さすがに、売却してもいいかなというレベルになる。
ちなみに、希望的観測に基づく、超妄想試算ながら、仮に、表面利回り8%で売却できたら、譲渡税が2,000万円強、譲渡益が6,000万円超、収益物件の売却は分離課税につき、総投資に対する(所得税の)税引後の利益は、(運営収益を譲渡税が上回る感じなので)運営収益+譲渡益ー譲渡税ということで、約5,000万円の純利益を実現できることになる。
事業用として資産の買い替えを行った場合の特例が、使えるのであれば、譲渡益に対する課税を繰り延べできるので、上記の試算よりは、良い結果になるのだろうが、そこは、しっかり確認しないとね。
特例の対象になる事業用の物件の運営年数って、縛りがあったような、無かったような、、、(後で調べておこう)
そんな都合よく希望価格で売れるというのは楽観的過ぎるものの、約1億7,000万円で購入した物件を5年間運営して、売却して、総投資に対して、税引後の純資産増が、5,000万円というのは、充分すぎる投資回収成績といっていいんぢゃないかな。
(妄想の試算って、妄想している間は、とっても楽しいねw)
さて、話を戻すと、そもそもなぜ売却する必要があるか、という話になるのだが、、、前述した、最後まで保有して売却する想定額と、現在売却した想定額の差が、運営継続より、利益が大きいかどうかという観点に加えて、最も大きい理由になりえるのは、そもそも売却しないといけないぐらい現金に余裕がないか、さらに大きく投資を拡大するために、(大きな融資を低利で受けられるように)残債を消して、キャッシュを増やす必要があるかどうか、という話になる。
その観点では、売却する必要性を感じていないというのが、ホンネである。
たしかに、(融資の与信枠のかなりの部分を使い切っているので)大きな融資は、今後受けられないようにも感じているが、5.000万円前後の物件を、少しづつ増やしていくという戦略ならば、今のままでも、継続できるだろうし、今後は、デカい物件を買い増していくつもりもないからである。
相続の観点からも、ただちに売却する必要性はあまり感じられない。
リーマンまさゆきがいつ死ぬかはさておき、死んだ後に、物件を売却してもらって、少なくとも残債を上回る売価で処分できるんだったら、相続的には、プラス効果しかないワケで、それが大きいか、小さいかは、運次第ということになるが、プラスの幅が、大きいか、小さいかというレベルの話であれば、気にすることもなかろうと、思う次第。
そんなワケで、まずは、いったん査定してもらって、これなら、どう考えても、売却したほうがよいという売価設定を定めた上で、売れたらラッキー、売れなきゃ、そのまま運営すればいいという感じで、やってみようかと。
いやはや、何はともあれ、妄想の試算って、とっても楽しいねw
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