【実践大家コラム】№95、ガチでご縁がつながるか～【り】

　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化9期目をもうすぐ迎える、私の今を綴ったコラムです。～

　こんにちは、kazu21599です。

【実践大家コラム】№94、ガチでご縁がつながるか～【ち】の続きになります。E銀さん突撃前に地銀さんに会う事になりました。

　より具体的な話になるので、E銀さんに行く前の方が（交渉材料にもなりそうで）都合がいいだろうと思います。

　地銀さんについてはもう保証協会付きで決れば良し、あとは保証協会の保証年数が17年以上になるか、そして保証料が何％になるかという事が比較の材料になります。（プラス思考なのでもう保証付きでいけると思ってる）

その2、6月1日地銀さんに再訪問…印鑑と免許証を持って行って手続きしたのは個人情報を保証協会さんの審査に回しても良いという承諾書でした。

その後話したことは
①プロパー融資での耐用年数越えは、審査部で断られる可能性が高いので、やはり保証協会の保証付で（もしかしたら20年も可能かも…保証協会の保証期間の査定次第になる）⇒初めてのケースなので、経験としても是非やらせて欲しい。査定ランク次第では初期の負担も少なくて済む

②保証協会の（商工会を通しての割引制度は⇒決められた制度で、融資の期間も10-15年までとなるので）⇒20年融資保証は一般保証となり割引制度はない

③ランク査定は1-2週間でできると思うので、ランクが決ってから正式申込するかどうかを決めれば良いと思う。⇒保証料は通常0.8～1.2％くらいのようだが、実際いくらなのかは審査してみないとわからない

④1％くらいのランクになると、当行の金利とあわせて、2.3％になるので、その時はどうするか？
⇒20年融資可能なら実質2.3％でもやるかどうかという決断になる⇒2500万借入+諸経費200万+275万（20年間で275万初回一括払い）

⑤やるという事になれば仮審査に1ヵ月くらい、本審査に1ヵ月くらいかかると思う⇒やっぱり銀行さん時間かかるなあ

　というようなお話しでした、融資担当としてはなんとか貸出ししたいという気持ち満々でしたが、初めての取り組み方なので審査部がOKというかどうかは、まだやってみないとわからないというような感触です。

　まあやってみないとわからないのでダメモトでやってもらおうと思います。

その2、翌日6月2日E銀さんに…各種書類をもってE銀行さんに向かいました。今回も渉外課長と営業課長という2人での対応でした。

①まず私自身の不動産賃貸業への取り組みの履歴書を渡し説明、（物件情報は簡単にコピーしてもらって⇒既に物件は知っている）
家族構成、不動産資産状況、貯蓄の状況の説明、そして法人3期分の決算とR5年4月末の試算表、個人の3期分の決算書をコピーしてもらいました。

②次に今回の物件を購入したいと考えた動機（平成29年に1度売主取下げでこの物件を購入できなかったときの経緯）と

●17年借入2200万+自己資金300万+諸経費の入居率95％のシミュレーション（5年で退去3ヵ月で入居の場合）
●入居率90.0％でのシミュレーション（3ヵ月募集+3ヵ月分原状回復費）でのシミュレーション、

●入居率70％での（返済可能であるという）シミュレーション

●と同じく15年借入2000万+自己資金500万+諸経費の入居率95％、90.0％、70％の3種類のシミュレーションを渡しました。

※希望は17年だけど、15年でも対応可能ということで渡してています。

③E銀さんのお話しとしては、まず個人的な融資担当の見解としては15年融資期間は大丈夫だと思う。が、実際に投資物件の審査の基準が難しくなっているという事実もあるので絶対大丈夫とは言えない。

　先日他の支店で耐用年数残2年で融資15年（入居率の悪い物件を安く購入して再生して満室にする、実績もある方）で一旦審査部のOKが出たが、
本店審査部長が✕を出して融資不可になったことがあり（今までならOKだった）投資物件にはかなり厳しくなったと思うとのこと。

④kazu21599さんのこの物件は耐用年数も13年残っているので15年は大丈夫だと思うし、財務内容的にも個人的には（投資物件以外で融資先探し、実績延ばせと言われてもそうそう融資先があるわけじゃないので）、優良な不動産投資案件には是非融資させてもらいたいと思っている。

　決めるのは本店審査なのですがなんとか通したいと思ってます。特に売主さんが当行借入で、それをみすみす他行に渡すわけには行かないし、Ｙ不動産屋さんの紹介でもあるし、頑張ります、というお話でした。

※プラス思考なのでお世辞でも素直に受け取るタイプです

⑤ところで地銀さんはどうなんですかという話しになり、耐用年数を延ばすには保証協会付でないと難しいということで、とりあえず保証協会に申し込んでもらってます。
　また保証料が0.45％～1.9％なので、私の地銀さんの金利が1.3％、保証料が1％となると、どうするかというとことろです。と伝えると、

　E銀さんでは、うちは1.3％は無理です、その断られた方が1.85％だったので、その近くでの金利になりますが、保証協会さんの保証料が通常0.8％～1.2％くらいなので、それをプラスするといい勝負できるかもしれませんね。

※まあ今だ何かが決まったわけではないが、プラス思考なので、17年借入2200万金利1.75％自己資金300万+諸経費200万とるか
※保証協会20年2500万金利1.3％+保証料1％275万+諸経費200万どちらを取るかの勝負になるのかな？なんて思ったりする。

⇒E銀さんも仮審査1ヵ月、本審査1ヵ月かかるとのこと、公庫さんは最短1ヵ月で融資実行までいくと考えると、公庫さんが賃貸不動産の場合10年となったのは本当に痛いなあと思う、15年が可能なら即融資可能で借入できると思うので返す返すも残念だなあと思う。

その5、Y不動産社長に、…帰りにY不動産に立ち寄って状況を報告、

　仮審査1ヵ月6月末くらいに結果が出て本審査に1ヵ月かかるけど、契約書があればすぐ本審査に入れるので1ヵ月強で審査結果が出るようですよ、と少し水を向けるが、

　「仮審査通ってから融資特約付きで契約という事になります」となかなか契約にいかない（売主さんからはもう決まったの？とせっつかれているようだけど、それなら、どうせ融資特約付けるのだからさっさと契約してくれればいいのにと思ってしまう。契約すればもっとみんなが最速で動くと思うんだけどね？）
⇒まあ絶対融資受けられると思っているのは僕だけかもしんないけど

　ということで、再度、方針は簡単に変更になりました。6/1、6/2地銀さん・E銀さんと面談した結果、

⇒おそらく担当さんは融資したいと考えている。どちらにせよ最低15年借入は可能な気がする。
※面談の結果15年以上の借入可能性5分5分から7分3分くらいのイメージになってきました。

　さて、仮審査の結果は6月末頃になりそうです。
　考えても仕方ないので、ゆっくり休むことにします。

リアルタイムで続きます。
ほんとに！保証協会0.45％ランクになればいいのに！

運とご縁を求めて
焦らず、無理せず、諦めずです。

これって運とかご縁とかよりも頑張った努力の結果だろ～という気もし始めてますぅ～