賃料が相場通りだと稼働が安定するわけでは無い

って思ってまして
私達が物件を買う時は、周辺競合物件と比較して、賃料帯が変でないか、等を評価するのが基本になると思うのですが、その、平均的な賃料であったら稼働が安定することとイコールではないんですよね。これって、募集賃料であって、募集したまま埋まってないだけの可能性もあります

理屈で言いますと、
在庫が多いエリアは段階的に賃料水準も切り下がるはずなので、理論上は、相場を見ていればいいはずなんですが、実際には、オーナーサイドが賃料減額を決断するまでにはタイムラグがありますから、中々見ててわからないんです

かといって、
該当エリアでの空室率何ていうピンポイントな集計はネットには落ちていません

■出来る範囲のこと

現地で、周辺物件の空室状況は一通り見ています
空室が目立っていないか？空室はネットでも見て募集状況と突き合わせる。理由があって埋まってないだけなら、まぁ無視しますが

私はエリアをかなり狭く絞っているのですが、
それでも細かい場所の違いにも一応は調べています

あと、長期的には需給があってれば余り関係ないのですが、
築浅をやる場合、周辺で似たスペックの新築物件が複数埋めようとしていると、経験上かなりの影響があると思っています。以前、土地から新築をやったとき、同じ通りでもう２棟、不幸にもほぼ同時期に完成しまして、完全な埋め合戦になってしまい、その時は私の物件の賃料よりも下のラインで競合物件が募集していた事もあって、正直かなり苦戦しました。「あっちの物件が埋まらないと、私の物件が埋まらないんじゃないか」という不安を抱えながら笑。あと、そういう物件に限って（新築で埋めて売る人達が）AD４ヶ月とか巻く人が稀いるので、大変迷惑です

不動産って、数値でデジタルに出来るっていう風に一見思いつつ、実際は個別性がかなり高いですよね
エクセルで見て、数値が合うからOKっていう話ではない、と何度も痛感させられています

■何にせよお客様の立場にたつこと

自分が入居希望者の立場で、エリアで探してたら、自分の物件選びますか？

っていうシンプルにそういう事をちゃんと考えるってことかなと
で、もちろんここって、

地域No1の物件です！

それは難しいです
ただ、相対感で「同じ価格でも優先して選ばれやすい」と思えるような点が、あるのとないのだと、実際の募集実感は違うと思っています。この点、数値で計算できないところ、前面道路の雰囲気、部屋の窓から見たパット見の印象、間取りや設備…

で、正直私は苦手です、こういった定性面は

周りの人に話を聞くと、奥様を連れて行って見てもらうとか、そういう人も多いみたいですね、大正解だと思います笑
もっともっと突き詰めたら、（入居ターゲットになるような）友達５人ぐらいに見てもらったらもっと精度が高いんでしょうね（友達５人もいないので私には無理ですが）

この点、
「高い賃料で貸したい！」という意味よりは「同じ賃料なら選ばれる」の議論で、従って「相場賃料ならすぐ決まる」かなと思っています