～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんにちは。

ジュニアです。

 

前回のコラムでは多くの方よりコメントと「いいね」をいただき、ありがとうございました。

お蔭さまで、コラム執筆へのモチベーションをいただくことが出来ました。

これからも、少しでもお役に立てるコラムを書いていこうと思います。

 

 

さて、台風２号による大雨で広いエリアで被害が出ているようです。

皆さんのご自宅、物件は大丈夫でしょうか。

 

被害に遭われた方には、この場をお借りして心よりお見舞い申し上げます。

 

これから本格的な台風シーズンが始まりますが、年々災害となる頻度は上がり、被害の規模も大きくなっています。

大家としてのリスクヘッジは、火災保険だけでは不十分かもしれません。

災害への備えとしても、手元のキャッシュの重要性が高まってきますね。

 

 

さて、今回は物件探しをする中で、

「管理業務も行う仲介業者が入居者の保証人になってくれる」

という、これまでに検討したことの無いパターンの物件がありましたので、コラムにて共有させていただきます。

 

それでは本題に入ります。

 

１．物件検索

昨年、区分ワンルームと借地権付築古アパートを買ってキャッシュの乏しい私は、中々大きな物件を買うのは実的に難しい状況です。

それでもわずかな可能性に欠けて、毎日のように届く仲介業者からのメールには全件目を通し、気になるものがあれば資料請求をしています。

 

ちなみに調べたところ、

直近２ヶ月、具体的には４～５月の２ヶ月で３０件以上の資料請求をしていました。

 

物件種類は、区分、戸建、築古アパート、小振りなＲＣまで、相変わらず雑食です。

エリアも少し、広げています。

 

２．築古戸建

今回、資料請求したのは築２０数年の戸建で、利回り約１５％のリースバック案件でした。

 

リースバックについての是非はありますよね。

私はリースバックは排除していません。

もちろん、住宅ローンなどが払えずに売却する人が多いでしょうから滞納リスクがあり、その分安く買うことが前提です。

 

早速問合せを入れたところ、仲介業者からは物件概要書と謄本がすぐに送られてきました。

この物件は楽待に掲載されていたので、メッセージ機能を使ってのやり取りでしたが、この仲介会社との管理契約も条件として付されていました。

更には、この仲介業者が保証人になると。

リースバック案件ですから、悪い話ではない気もします。

 

３．業者からの提案

我々同様、仲介業者もイロイロと考えますね。

今回の物件は競売→業者が落札→三為にて売出し→前・所有者は入居者としてリースバック→業者が連帯保証人、というパッケージでした。

 

管理会社は他県に所在してので管理上の不安がありますが、滞納リスクは仲介業者が負うようなイメージでしょうか。

リースバックで、更には設備についての修繕や退去時の原状回復費用も入居者負担、入居者が払えない場合は連帯保証人であるこの業者が負担するとのこと。

 

資産価値の問題はありますが築２０年代の中古戸建で滞納リスクが無く、今の市況で利回り１５％なら魅力的と言えるかもしれません。

 

４．私からの質問

仲介業者＝管理会社＝連帯保証人。

サブリースではないモノの、オーナー負担は管理費と固定資産税のみ。

私にとっては、初めての経験です。

 

大家としてメリットはあると思い、更に検討するため、以下の４点について質問をさせてもらいました。

・入居者の属性情報
・管理委託契約書の内容
・保証人の保証範囲
・遠方の物件の場合、どの様に管理しているか

 

大家としては契約の当事者は入居者であり、また一般的な形ではないので、保証人が保証してくれる範囲については確認が必要ですよね。

 

５．業者からの回答

業者のレスポンスは早く、３分後には返信が。

その内容は、以下のようなモノでした。

・弊社が連帯保証人になるので、属性についてはお伝えしても意味がない
・どのような入居者でも１００％管理回収してきた実績がある
・貸主がオーナー様、借主が弊社の契約と、民法上同じである

 

なるほど、、、弊社を信用しなさい、ということですね（汗）

これを受けて、私は以下のように返信しました。

 

「早々のご返信、ありがとうございます。
残念ながら、これだけの情報では検討することが出来ませんので今回は見送りとさせていただきます。
お手数をお掛けし、申し訳ありませんでした。
また、ご縁がありましたら、よろしくお願いいたします。」

 

入居者はあくまでも賃貸借契約の当事者です。

それを知らずには、私には判断が出来ませんでした。

 

６．最後に

不動産投資には、いろいろな形態があるものですね。

 

不動産小口投資でもサブリースでもないので特段の規制もなく、保証会社でもなくあくまでも連帯保証人。

滞納時の明渡訴訟や強制執行などの保証については確認が出来ませんでしたが、そのような状況でも契約をする人がいるということですよね。

実際に、この物件の情報は１０日ほどで掲載終了となっていました。

 

いくら数十年に渡り営業をしており数百件の実績があると言われても、数百キロ離れた会社では直接訪問して確認することも出来ません。

この会社が倒産するリスクもゼロではありませんからね。

 

現地・現物などと言われますが、

メールだけで信用してくれと言われても、、、

私にはできませんでした。

 

不動産投資においてはロットの小さい戸建とは言え、私にとっては高額な取引ですからね。。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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