こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

トレンドの変化

 

前回からトレンドの変化と称してコラムにしています。

その理由は単純に私がトレンドの変化を感じているからですが、読者としては実感を得られる実例がその身に起きていれば同感してもらえるのかも知れませんが、自称、そこそこ前線でやっている私と同じ経験を一般投資家が簡単に出来てしまうようではそれはそれで困ります。苦笑

 

そんな考えの中、少しでもリアリティを求めてコラムにしたいと考えているのですが、ちょうど仲の良い社長と恒例の長電話していたらちょうど良い事例が出て来たのでコラムで紹介しようと思って筆を執っております。

 

構成は、

１．2020年私の購入物件

２．2023年一般投資家購入物件

３．物件比較

４．トレンドを見る

以上で書いて参ります。

 

１．2020年私の購入物件

ちょうど先月、保有物件を評点化したコラムがありましたが、

そこではこの物件は、

評点：160点

良し悪し：80点

買い方：80点

と評点しておりました。

ただ、実際は予期せぬ屋根防水、外壁塗装の時期を早めるという出来事もあったので、買い方は▲70点の150点くらいの酷評だと思います。汗

 

＜物件スペック＞

■エ リ ア：横浜市

■売出価額：12,000円

■購入金額：11,000円

■表面利回：約9.25％

■土地面積：340㎡

■構造階数：鉄筋コンクリート造4階建て（エレベータ無）

■築 年 数：築30年程度

■アクセス：JR駅徒歩13分程度

■総 戸 数：10戸

■間 取 り：1階店舗

　　　　　  2階～4階2DK9戸

 

購入後、丸三年が経過して退去は3件発生しましたが、全て賃料は微増させる事が出来ています。更に今空室1件が発生していますが、この部屋は賃料がかなり低かったので大幅にあがる見込みもあり、

購入時の表面利回は

ちょうど9.5％

くらいの物件です。

※修繕費用は棚に上げています。

 

私の中では、この時期での購入と買い替え特例対象物件として時間的制約等の中で購入した物件としては及第点だと思っています。

 

２．2023年一般投資家購入物件

この物件は、実は上記の物件購入後すぐに物件情報が上がった事があり、かなり近い物件だったので検討した経緯がありました。

その物件がこの3年の間に

素人売主⇒①業者買取⇒②業者買取⇒③今回の購入者

に渡った物件です。。。汗

ハッキリ申し上げると、

私は数年前にきちんと確認して

見送った物件

でした。

 

＜物件スペック＞

■エ リ ア：横浜市

■売出価額：19,500円

■購入金額：16,500円程度

■表面利回：9.5％程度

■土地面積：425㎡程度

■構造階数：鉄筋コンクリート造3階建て（エレベータ無）

■築 年 数：築40年超え

■アクセス：JR駅徒歩10分程度

■総 戸 数：９戸

■間 取 り：1，2階店舗

　　　　　  2階～3階住戸

３．物件比較

■エリア：最寄り駅は同じJR駅

■売出価額：私の物件は未公開状態で得た情報で競合のない状態で検討売主希望は12,000万円だったが、水面下では仲介から11,000万円で行けるお膳立てが出来ていた。一方で、比較物件は私が検討した時は15,000万円を下回る感じで指値が行けそうな案件だったが、築年数から見送った。その物件を業者が二回転しての19,500万円売出し。見た感じ今の市況ではさほど高い印象にはなりませんが、間に2社の利益がしっかりと乗っかっています。

■購入金額：上記の通り、私は11,000万円で購入。対して、比較物件も買主仲介は私の尊敬する社長なのでギリギリまでは交渉をしてあげたのだと思います。業者物件にしては珍しい3,000万円の鬼指成功に見えます。しかし、確かこの物件は1年以上ずっと売り出されていましたが表面上の売出金額は一度も下げずに指値幅を魅力とした感じだと思います。

■表面利回：利回りはほぼ同じ

■土地面積：土地は比較物件の方が100㎡近く大きいですが、

路線価は

私の物件：平米190,000円

比較物件：平米155,000円

です。

駅距離は比較物件の方が近くても、大通りに面している方が路線価が高いケースはよくあると思います。

■構造階数：どちらもRCで私のはエレ無し４層。今のところ客付けに問題は一切感じていません。

■築 年 数：ここが私の今回のシリーズのトレンドの主題の一つです。築年数ですが、出物で築30年代で利回りも良いものなんて今本当にないですよね。。。私の物件は築30年でしたが、比較物件は築40年超えです。

■アクセス：比較物件の方が駅から２～３分近いです。

■総 戸 数：ほぼ同じですが、比較物件はテナントが多く、しかも空中店舗もあり、将来の空室リスクが懸念されます。

 

こんな違いがありました。

自慢でもなんでもありませんが、私の物件も大して優良物件でもなく、自己評点通り、市況を見ての妥協購入物件の一つでした。汗

それでもこれだけの差があると感じてしまうのが現状です。

 

４．トレンドを見る

シリーズ主題のトレンドについてですが、今や良さそうな出物の利回りが極端に低くなっていますよね。

これから不動産投資を始める人の中も、

運用ではなく投資として

不動産投資を捉えてはいるものの出物がない。

投資として捉える以上、

計算上は回る様に考えたい

従って、

仕方なく妥協するとすれば

どうしても

・立地

・築年数

になる気がします。

 

比較物件も利回りは9.5％なので満室で回せればと考えるのだと思います。（一応、そこそこ回せるとは思います）

 

本件の買主さんは、ほぼ自己資金無しで融資が引けたようなので、かなりの資金調達力のある投資家さんだったのだろうと想像しますが、そのような方を抱えている仲介（この仲介と懇意にしている私も）にとっては、

このトレンドは注目すべき

だと感じた一件でした。

 

この流れで、全空物件購入事例に入れるように一緒にお祈りください。笑（買付は通りましたのであとは契約待ちです）

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m