私の一棟目を楽待さんが書いてくれました。

まとめ方や凄く、読みやすかったです。あんな文章を書けるといいんですが・・・文字に起こすのめちゃくちゃ苦手です。

前回、遠隔大家が管理会社に丸投げしていたら、いつの間にか勝手に管理費を設定し、自分のポッケに入れると言うとんでもない管理会社の話をしました。

コメントを読んでいると私の書き方が悪く色々勘違いさせてしまったようです。

私の依頼は

家賃　55,000円　管理費　0円

管理会社の広告

家賃　55,000円　管理費　1,000円（税別）

遠隔だし、自主管理にするわけにもいかないし、なかなか他の管理会社にお願いするのも難しいから今までも他の事はソコソコ気になってもリクエストはしていませんでした。

さすがに今回の件は話を聞かないとダメだと思い連絡しました。

今日はその内容をコラムにします。

 

赤が管理会社社長のコメントです。

ご無沙汰しております。
〇〇市の物件の募集ですが、状況如何でしょうか？

月末にまとめて報告いたします。

ありがとうございます。まとめはまとめで欲しいですが、現状の募集状況を踏まえて、今後の方針についてご提案等ございませんか？

・家賃を下げる
・ＡＤを100→200又は300
こちらを提案します。

ライバルの状況からそうしないと案内してもらえない感じですか？

目立つためにはそういう事をするのが良い
ずっとお伝えしてますが、まずは紹介してくれる仲介さんのやる気を出させるのが先決です。

（あなたの会社の営業力がないだけですよね・・・）

そうですか。内見のあった方からの要望等何かありませんか？

何度も申してますが、決まらない理由を聞くことはありませんし、明確にそのような事を言ってくる人はいません。

（客付け会社へのフォローしてないだけだよね）

そうするとやはり、家賃の問題とADを上げざるをえないのは物件の競争力ですね。検討します。

ここまでいつも通りの残念な回答でした。

ちょっと気になったので確認なんですが、
管理費が1,000円とされていますが、これって間違いですよね？
訂正していただけますか？

（言い訳が始まるかと思えば）

入居者側に対して起こることに関しての管理費です
滞納請求
クレーム対応
軽微な工事の現地確認
ネット回線手続き
その他日常に起こる事の対応費用です。

（ツッコミどころ満載）

24時間サポート、保証会社、大家である私の管理費で対応できる内容ではないですか？具体的な内容はどのような事ですか？

①水漏れしたなど軽微な工事
・パッキンの交換で直る場合など軽微なものは当社が負担している
見積もり依頼、作成する事で複数の人件費手間が必要となり費用が上がります。

例の場合、見積りを作ると1万〜1.5万程度になり
見積りを作る時間、家主からの返事が出るまでの時間を入れると3日〜1週間もかけて対応する事になる。時間がかかる工事内容では無いと
入居者からのクレーム対応が発生してさらにコストが発生したりする

（ん？２４時間サポートの内容と重複してますね）

②電気が急に付かなくなったから直ぐ見に来て欲しい
・現地で点検した際に、リモコンの電池が無かった
ブレーカーが落ちていた、テレビの故障など
入居者の確認不足で現地に人を派遣する場合も結構あります

この場合、入居者へ請求する事ができない（しらんがな、しなさいよ）
人が動いているので費用は発生しているが請求できない事が起こるなど
その他日常起こる事に対して対応する為に管理料を入居者からも貰っています

滞納請求は
当社が滞納した入居者へ電話連絡など数回した後に
改善があればそのままで
改善無ければ代位弁済請求を保証会社に対して行います

細かな話しですが
電話代、人件費、場合によっては郵送物を送りますので切手代、レターパックなど費用がかかります。

（それは私から管理費取ってるよね？）

家賃を重複して当社や保証会社な支払ったりする事もあります
その場合返金処理の作業や振込手数料の負担など
当社で負担したりします

（全くのウソです。ぜったいに振込手数料は相手負担にしてます）

 

借主に判子をもらっている事を盾にしてきますが、契約書に細かな説明がない事を指摘すると

ご納得いただけないのは残念です。管理費3000円が高いのであれば
他の皆様も当社に管理依頼をされていないと思います

当社としては業界内では安い方だと考えています
平均すると戸建管理費用の相場は5,000円程度
支払っている事が多いと思います

（話が全く違う方向にいっちゃいます。）

その費用は入居者に請求しても問題ないと判断しておりますし
入居者も納得してお支払い頂いています

（それちゃんと説明してないよね？）

 

バカなの死ぬの？ってツッコミたいがこれ以上お話しても無駄である事を悟ったので、フェードアウトする事にしました。（最初からその気満々だって？）

その後、先方から他社で管理契約の巻直しと募集止めの選択肢も提案されたので、無事、フェードアウト完了と新たな募集を一般ではありますが実行し、契約に至った会社と管理契約を結ぶ事といたしました。

ここまで強気に話を進めたのは

都道府県の宅建業者との契約に関する相談

加盟しているハトさんへ相談

それぞれ窓口があり、現状や今までグレー？（いや真っ黒な内容もありますけど・・）を相談するなかで、業法違反も見受けられることから本気の喧嘩になっても何とかなるなと思いガッツリツッコんでみました。

まぁコロナ明けで出張時に不動産屋へにも訪問して営業して管理してくれる所や紹介してくれる会社を複数探していたのは大きいです。

ここの会社は大家の会も運営されていますが、古参の方々は早々にいなくなっていたのは気になりましたが、色々と問題のある会社だと言うことでしょうね。

私も疑問に思いつつ我慢しながらのお付き合いでしたが、今もなお、かなりグレーな営業活動しているこの会社としっかり縁切り出来たのは良かったと思います。

 

この不動産会社（国交省免許）は今もなお、同じスキームで大家、借主からマネタイズしております。一度、自分の管理会社のスタンスを確認した方がよい

と言うコラムでした。

 

何とか書けました。

明日は愛知、来週はずっと九州に出張です。