【実践大家コラム】家賃２年半で、売買価格（都内）を回収した！

おはようございます。

しげお@です。

今日は、築古リノベアパートのコラムです。

何度かコラムに登場しています。これが、これです。↓

しげお＠リフォームに興味のある方は・・・・

・２年半で売買価格（物件代金）回収！

元々はズタボロなアパートです。

ボロボロが故、安く販売されていました。甘く考えていたリフォームは次々に想定外が出て、結局、“えーい！全部やったれ！”となりました。

屋根は新品、柱は筋交などで強化、９割新築です。

周辺の新築アパートの間取りを参考に、今風な（過激な？）内装に仕上げました。競合となる賃貸と一味違う設備にし、結果成功しました。

賃貸し始めて２年半、家賃は約３５０〜４００万円、物件代金を回収することができました🎉🎉

残すは、リノベ費用だけです。

リノベ費用の一部は、公庫から借り入れをしました。北国さんのコラムにあったバックファイナンス検討→結果リノベ代として融資を受けました。（私の物件は、築年数で物件に対する融資はダメだった）

・物件獲得は現金で、修繕は融資で

余談ですが、低価格の物件を買う時に融資を受けると、どうしても他の人に取られがちです。融資を待ってくれる物件は、こういったら言葉が悪いですが、所詮は融資を待てる物件なのです。（不動産屋が超良心的な場合は稀、元付なら待ってくれるかもしれない）

もし自己資金３００万円あって、融資を絡ませながら物件を買おうとするならば、我慢して、自己資金４５０万円まで貯めて、現金買いできる状態にした方が良い物件獲得につながる可能性が高いです。

・好立地の築古リノベは稼ぐ！

コロナ中も感じましたが、やはり立地の良い物件は稼ぎます。家賃は下がらず、むしろ上がったり、借りる人の属性も◎😄

不動産屋が商品にしにくい物件（例えば、建物を壊したらセットバックで土地面積が減る、接道が取れない、既存不適格）は、既存のまま、リフォームで生まれ変わる可能性を持ちます。そういうのが意外と駅近に隠れています！！

・家賃は間取り次第！とにかく、考える！

同じリフォーム費用をかけても、間取りで家賃は変わります。

廊下の動線、収納の数、照明の数、壁紙、玄関の床、同じ商品でも見え方が変わります。

リフォームをするなら、周辺の競合物件を１００件は調べたほうが良いです。さらに、少し家賃が高い物件の間取りも調べて、できるだけ家賃の高い間取りをマネます。すると競合家賃より頭一つ抜けます。

家賃は周辺と足並みを揃えて、室内はワンランク上を目指して、値引き・ＡＤ合戦と無縁の空室対策です！

・さいごに

私がオススメする玄関はこれ

金の目地棒。

なんか・・・お金貯まる気がするでしょ？😋。笑