こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

案件頓挫(泣)

 

地方高利回り時々主義なんて称して、今度、全空高利回り再生案件にチャレンジするかもと言っておりましたが、

薄々予感はしていたので毎日祈るように待ちましたが、

ダメでした！泣

 

今日からシリーズで久しぶりに教科書コラムとなるように心がけて、本件の反省会をしようと思います。

何故、買えなかったのか？

どうしたら買えたのか？

知ったところでどうしようもない事実

と、

知っていたら何とかなる場合がある事実

がある事を踏まえて考察していきたいと思います。

仲介会社としては、

買い側へ紹介し、案内し、人を動かす事でそれなりに買い側には負担が生じるわけですが、

本来

売り側が壊れるなんてあってならない

のに、

この収益業界では特に頻繁に起こり得る

ので、今回のシリーズで読者の皆さんに共有していきたいと思います。

 

構成は、

【1日目】

１．売り側が壊れるなんてダメ

２．本件の内容を具体的に吟味

３．壊れた理由の表裏

【2日目】

４．私が動かした人の数

５．だからこそ堅い買付も大事

６．これこそ縁が無いと思う

以上で書いて参ります。

 

１．売り側が壊れるなんてダメ

私自身、仲介経験者なので余計にそう思ってしまう節はありますが、売り側が壊れるなんてものは、

そもそも

商品として成り立っていない状態

で紹介をしているわけで、本来は元付仲介の腕の無さを露呈する事になりますので、

私はそれを恥だと思いますし、私の尊敬する仲介会社の社長とは20年近くの付き合いですが、彼が元付でそんな事になった話は一度も聞いた事がありません。

しかし、

不動産投資の難しい部分で、情報（物件）を持っている者が正義みたいな部分があるので、それが故、仲介はどうしても不安定な状態でも売り物件として預かる事で集客を計る事が出来たりします。

 

果たして、本件もそのような不安定な状態のものだったのか？

ここから先は推測の域でしかなく、本来は、結果が全てなので、私自身の活動においてはそこを追求する事まではしませんが、今回は、コラムで読者さんへこのような状況を知ってもらう事で、どこかの場面で役に立つかも知れないと思いコラムにしております。

 

２．本件の内容を具体的に吟味

買付が通ったところまで来ていた案件で突然、売り側から壊れる始末。

さて、真相はどうだったのでしょうか。

売り側と元付のグリップが不安定で起こったブレイク

だったのでしょうか？

 

結論から書きますと、私はそう思っていません。これが3章で示す裏の理由に繋がっていきます。

 

まずは、

過去のコラムではこの案件について少し触れていますが、詳細について今日は触れておこうと思います。

先に本件の商流を再度。

①元売主

　↓

②大手仲介

　↓

③ブローカー

　↓

④売主業者

　↓

⑤客付仲介

　↓

⑥買主の私

 

登場人物は7名になります。

①元売主：

厳密に言えば、まだ④売主業者との売買契約を交わしてすらいないのですが、それが成立して⑥買主の私が④売主業者から買えたとした場合には①は元売主となります。謄本を見たら、20年前に相続した、カタカナの名前の高齢の方。県外在住でおそらくは一度も物件運営をまともに考えた事もなかったのでしょう。20年かけて一部屋退去しては放置プレーを繰り返して築30年そこそこで全空物件に育て上げてしまった人です。物件の近くの店舗ではなく、お住まいから近くの店舗へ相談した模様でした。

物件がこうなるまで放置する売主さんですから想像できます。

 

②大手仲介：

本件の悪の根源の一人です。苦笑

①物件からはかなり離れた県外の店舗で元売主から売却相談を受けて、物件の現地調査もする事なく、業者買取一択で、担当者ボーナス目当ての契約を目論んでいた輩です。

こういった流れが可能になるのは、①元売主が隙だらけだからなわけですが、20年前に相続してから全空物件を作り上げたという事実をヒアリンし、他にも色々とヒアリングしながら相手の隙を伺っているのでしょう。

③ブローカー：

大手仲介担当者へ担当者ボーナスを渡す事を前提に買取案件の情報を得て、それを付き合いのある④売主業者へ流す感じです。仲介会社へはこの④売主業者が仲介手数料へ払い、更に④は③ブローカーへ業務委託料を支払い、③から机の下から現金で②大手仲介担当者へお金が流れる仕組みです。この③は大手仲介会社の元社員でその内情を知っていて、どのようにすれば会社にバレず、かつ担当者から優先的に情報を得られるかを理解している。私的には、

諸悪の根源はこいつ

だと思っています。

しかし、

大手仲介会社の仕組みにも問題はあり、彼らは大抵が管理職を経験して、上からの圧力と押し付けられる無理難題のストレスを経験し、会社への恩を感じ得ない状況になるからこの様になってしまうのかも知れません。私の周りだけかも知れませんが、中小企業の仲介の方がこの点真面目というかあまり噂は聞きません。

ただ、何にせよ彼らがやっている事は違法行為である事には違いはありませんよね。

 

④売主業者：

③のブローカーは会社と大手仲介会社として取引する事はまれです。それは上記違法行為を自覚しているからに他ならず、彼らは表に出ないで④からの業務委託料を飯のタネにしています。

例えば、どんな感じでお金が流れるのかですが、本件を例えると、通常の業者買取ならば1000万円だけど、①元売主は隙だらけで800万円でも纏まるようにしておき、②と③で話をつけて、800万円を買取金額としてそれプラス業務委託料200万円を③へ支払う④と契約をします。④が支払った200万円を、②へ50万円、③が150万円というような感じで分けます。②と③の分け方は②の担当者の強欲さにもより、③は一人ではないこともあるのでそこで分ける感じです。

 

⑤客付仲介：

私の尊敬する仲介会社社長。自らがそんな恥ずべき行為に手を染める事まではしませんが、業界の最前線で活動していると、上記のようなのが

当たり前の様になってしまう

感じでしょうね。

本件でも、あくまでも④売主業者から物件紹介として客付け依頼を受けたに過ぎず、④との関係が濃ゆいので、内情まで知ってしまっているだけです。そして、⑤客付け仲介と⑥私の関係が深く、ここまでの内情が駄々洩れである事までは④は知らない事だと思います。上記お金の流れを加味して買付金額を入れた事は言うまでもありません。

 

⑥買主の私：

大手仲介経験者で、ある程度情報が入ってくるので、本件の登場人物の特定まで出来てしまいます。③が誰なのか有名なので名前も聞いたことがありましたし、②の店舗もその気になれば特定出来てしまいます。

こういった違法行為を分かっていて取引するならお前も同じ穴のムジナだと言われると言い訳する気はありません。ここで誰が買おうが、この物件は誰かしらの手に渡るだけで、あくまでも推測の域を出ない話であり、私は紹介された物件を一円でも安く買う事に注力するのみでした。

 

＜物件スペック＞

エリア：神奈川県

売主希望額：1500万円

駅アクセス：バス10分程度

土地面積：約260㎡

建物面積：約300㎡

構造階層：重量鉄骨造3階建て

築年数：30年ちょい

路線価：平米10万円

 

実勢土地値は2500万円くらいでしょうか。建物の解体費を500万円として考えると1500万円でも安いくらいです。私の買付金額は1050万円でした。上記を踏まえて。満室想定で年間賃料収入600万円くらいです。安すぎじゃないかと思われる方がいるかも知れませんが、当初500万円くらいで再生してって考えていた私の妄想を遥か彼方先を行く現地の状態で、リフォーム費用は軽く見積もって2000万円は堅い感じでした。汗

 

こんな状況で屋根には穴が空いていて絶賛雨漏り受付中でした。

給排水管の漏水も見受けられるので、配管の更新工事やら屋根葺き替え工事やら考えると買う側のリスクもありますよね。苦笑

金額について、③と④の間でOKが出たところまで来ていたのですが、先日突然壊れました。。。涙

 

３．壊れた理由の表裏

表の理由は、このような説明を受けました。

【表向きの理由】

売主がもっと高くで売れるのではないかと言い始めて、案件を白紙にするだけではなく、仲介との媒介も危うい状況になった為

なんとも恥ずかしい理由ですね。何度も言いますが、私なら元付仲介として恥ずかしくて泣けてきます。

でも、魑魅魍魎のこの業界で悪い事ばかりやっている輩は面の皮が厚く、これを恥とは微塵とも思っていないことでしょう。

 

この表向きの理由を聞いても、私はそうだとは思えませんでした。

この担ボースキームを出来る時点で、バレた時のリスクを考えるとあとから売主がどうこうなんて状況ではやらないだろうからです。（私にはバレてるんですけどね。苦笑）

 

じゃあなんで壊れたのか？

当初、1200万円ならOKと④売主業者と⑤客付け業者で話していましたが、現地を見た両者と⑥私の反応を鑑みて、⑤と⑥私の間では、スキームの金の流れを鑑みると1050万円でも纏まる可能性が高いと判断したのですが、1050万円だと④の取り分が少なくなるので③への業務委託料の交渉をしたのだと思います。それで、③がそれなら他で探そうとなったのだろうと。

多分、結局はお金の問題で、私が安く買付を入れすぎただけなのかと。。。

もしかしたら、

本当に元売主さんに入れ知恵が入ったのかも知れませんし、かなり杜撰な対応しかしない大手仲介担当者っぽかったので、本当に不審に思われたのかも知れません。

 

 

今日はここまでになります。

 

チャレンジ部分の大きな案件で、買ったら買ったで全力で頑張ったでしょうし、自身のスキル成長にもつながったと思いますので、買えなかったのは残念とも思いますが、仕方ない。不動産は手数が大事だとも思っています。見渡せば数えきれないほどのアパートマンションが建っているのだから。。。

ちなみに、

私が何故このコラムをアップしたのか理由を申しますと、ここ数年、アパートを再生、再販している業者物件をかなり見かけますし、ここのコラムニストの中にもそんな物件を購入している人もいますし読者の中にもいると思います。本人たちにはそのストーリは無関係でもあり、気づいてもいないでしょうが、業者は仕入れ時にそんなことをやっている場合も多いわけで、結局は、物件は高く買うのか、安く買うのか？の違いしかないのかも知れない。という自論に行きつくのでした。苦笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

 

次回は、本件で私が被った被害というか、迷惑や手間をかけてしまった方々の紹介をしたいと思います。