北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます！

＜錆割れガラス＞

ガラスの熱割れは保険金が出る場合があります。錆割れはコーキングの経年劣化が原因の場合が多く保険金は出ません（でした涙）。

 

私が脱サラしてからちょうど４年経ちました。早いものです。

私が脱サラする前に、札幌ではRCラッシュがあったようです。

RCは固定資産税が高く火災保険の保険料が安い特徴があります。

今回のシリーズはRCに注目して、固定資産税を掘り下げてみます。

＜アジェンダ＞

１．固定資産税評価の適正化

２．クイズ（第一問）

３．クイズ（第二問）

４．クイズ（第三問）

５．クイズ（第四問）

６．クイズ（第五問）

７．次回予告

馴染みの少ない（！？）固定資産税ですが、全問正解目指してください！

念のために言うと、減価償却は所得税に出てくる言葉です。

今回は所得税ではなく、固定資産税がテーマです。

固定資産税からの挑戦状スタート！

１．固定資産税評価の適正化

以前のコラムで固定資産税の評価額は間違いがある！といった趣旨のコラムを書きました。

その後、コラムニストのおこずかいさんの固定資産税に誤りが見つかった！という嬉しい報告も頂きました。

この件を調べるとこんなのを見つけました。

出典：KPMG

１４万件、７２億円の過払いを多いと思うか、少ないと思うかは評価が解れそうですが、毎年この程度の過払いが発覚しているという事です。

２．クイズ（第一問）

ここから全５問のクイズです！

※固定資産税の評価額が下がり切る時期を便宜的に、耐用年数と呼称します。

Ｑ：所得税の減価償却ではＲＣの耐用年数は４７年間です。では固定資産税における建物（ＲＣ）の耐用年数は何年でしょうか？

①３８年

②４７年

③６０年

 

 

正解は・・

 

 

Ａ：③の「６０年」が正解！

「固定資産評価基準 第二章 家屋」によると、共同住宅の耐用年数は６０年です。

所得税の減価償却と違い実に半世紀以上かけて償却することになります。

ＲＣの固定資産税はなかなか下がりませんね。

ちなみにホテルはアパートよりも耐用年数が短く設定されています。 

３．クイズ（第二問）

Ｑ：所得税の減価償却では木造の耐用年数は２２年です。固定資産税における建物（木造）の耐用年数は何年でしょうか？

①品質による

②２２年

③３２年

 

 

正解は・・

 

 

Ａ：①の「品質による」が正解！

木造の耐久年数は㎡当たりの材料費と労務費により、１５～３５年間で設定されます。私たちが購入した木造たちも、色々な耐用年数がありました。

４．クイズ（第三問）

Ｑ：所得税の減価償却では建物は毎年減価されます。では固定資産税の評価額が減価するのは何年ごとでしょうか？

①１年（毎年）

②３年

③５年

 

 

正解は・・

 

 

Ａ：②の「３年」が正解！

全国には膨大な数の建物があります。役所が毎年評価替えを行うのは現実的に難しいなどの理由から、３年ごとに評価替えが行われているようです。

前回の評価替えは令和３年なので、次回は令和６年（来年）の予定です。

令和３年は評価額が上がる場合でも、コロナ禍のため負担調整措置（特例）として令和２年度と同額に据置されました。 

５．クイズ（第四問）

Ｑ：所得税の減価償却では建物の残存価格は１円です。固定資産税における建物の残存価格は、何円or新築時の何パーセントでしょうか？

①１００万円

②新築時の１０％

③新築時の２０％

 

 

正解は・・

 

 

Ａ：③の「新築時の２０％」が正解！

減価償却では１円まで下がる価格が固定資産税では、新築時の２０％までしか下がりません（木造、ＲＣ共通）。

建物がある間は、永久に固定資産税を納める必要があるという事です。 

６．クイズ（第五問）

Ｑ：新築RCの固定資産税評価額５千万円のとき、６０年後の評価額は幾らでしょ～か！？

①不明

②８百万円

③１千万円

 

 

正解は・・

 

 

Ａ：①の「不明」が正解！

６０年後の評価額は・・５千万円ｘ０．２→「１千万円」のはずですが、そうではありません。

７．次回予告

皆さんは全問正解でしたでしょうか？

ＲＣの保有者にとって固定資産税は、非常に気になる税金です。

全問正解の方も多かったと思います。

次回は第五問にフォーカスして原因などを見ていきます。

突き詰めると、ＲＣの投資手法にも影響があるかもしれません。

固定資産税だけでは物足りないと言う方のために、所得税の減価償却において、築１５年以下の中古物件を購入した際に、早めに多く償却する方法もお伝えします。

もちろん合法です。

余談ですが、何人かの不動産に強い（と自称する）税理士の先生に聞くと、税理士資格を取得する際に、固定資産税を選択する税理士は少ないのだそうです。

顧問の税理士を選ぶときには、その辺も考慮されてはと思います。

固定資産税に関して税理士が頼れない場合、やはり自分で少し勉強した方が良いかもしれないですよね！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―