みなさまこんにちは！

ストレージ大家のひらです。

１週間の海外滞在から戻ってきました。
今回パソコンが半壊してしまってパソコンいじれたのは最初の方だけ、後は仕事は何もしなかったです。
スマホで少しメールの返信をしたくらいです。
電話も海外なのでかかってくることはないですし。(必要ならメールでくるでしょ)
以前の仕事に追われていた私では考えられないことです。
なにかWindows11には致命的なバグがあるようで、ブラウザがChromeもEdgeも全て動かなくなり、シャットダウンボタンも出なくなり、回復やリカバリも試みましたがいずれもシステムエラーとなって最後はWiFiもバッテリーも右下のバーに出なくなり電源ボタンでスリープもしないし、最後はただのまさに箱と化しました。ハードトラブルかと思いましたが、帰国後、出国前にとっておいたOSごとのバックアップで出国前に戻すことでリカバリが完全にできました。ホント、出国前にOSごとバックアップしておいて様々です。ちなみにフリーソフトでやっています。なかなかバックアップしたものがちゃんと上手くできているのか確認できないですが今回バッチリ全て元に戻りました。するとソフトトラブルだったということなのか……。失敗だったのは今回のバックアップを念のため大容量USBにコピーして旅先に持ってこなかったことです。次回は海外持っていくものリストに入れておきます。
ただし、帰りのフライトでオフラインでコラムを３つ書いたり表計算だけしたりしたのですが、個人データは復元する前に吸い上げておいたのに、オフラインでDropBoxにUpされていないのを忘れていてDropBox管理のデータは全部消えてしまいました。せっかくフライト中にパソコン開いてコラム3本書いたのに……
トホホ
それでいま消えてしまったコラムを復元しているところなのですが、別物になってきました。笑

さて。
不動産投資でほぼ負けはない投資というのは、土地値投資です。
人によって土地値投資の解釈は様々ですが、私は以下を土地値投資と定義します。

更地の流通価格 – (買値 + 買い売りの仲介手数料他全諸経費 + 更地にするのにかかる全費用(古屋付きの場合解体用や確定測量など))

自分で言うのもなんですが上記までしっかり土地値投資を定義している人は私以外ほぼ見たことが有りません。投資家としてみんないい加減です。
よく古屋付きの場合古屋を賃貸することで買値を下げて上記をクリアしたり土地値投資だと言う人がいますが、それは土地値投資ではありません。
仮に5年かけて上記式をクリアするのであれば、初めから上記をクリアしている物件を購入するのと実に5年ものハンデを受けることになります。
理想は上記式をクリアした上でさらに賃貸でどんどん買値を削っていくことですね。10年かけても買値を0にできたら最高です。まさに、無料物件となり負けることはなくなります。
私の所有戸建ての中に１戸だけそんなのがありますが、これだけは大家終活でも売りません。
次に最高なのは、上記をクリアした上で上モノは解体してしまうことです。
私的には上記をクリアしていながらリフォームに300万かけて賃貸に回す、という選択肢はありません。後から後からいろいろな問題ごとが起きるパターンですし、そもそももそのリフォーム費用を回収するのに一体何年、5年～10年費やすのか、という話です。そして次の入居者入れ替えの時にはまたいくらリフォームがかかるのか。ましてDIYで何ヶ月もかけてリフォームという選択は私は皆無ですね。私ならとっととスクラップアンドビルドです。どこもかしこも新しくなって憂いなし、築年数が0に戻ってスッキリ、物件価値のゲージMAXです。

今月決済予定の土地は、まさにその即解体を選んだ土地です。
それでも低く見積もっても+150万～+250万の範囲で利益が出ます。田舎の土地ならまだしも23区でこういう土地はまず手に入ることはありません。

今回なぜ歯がない個人投資家風情の私がそんな鉄板中の鉄板土地を入手できたのかについて後人の方達のために書きます。ライバルが増えますが大家終活の私にはもう関係ありません。

まず私はそもそも自分で建てるための土地を都内23区で探していました。
RCで7%以上、Sで8%、それが私が探していたスペックです。
しかしそんな土地は当たり前ですがめったに出てきません。
私も探し続けて問い合わせ続けてそんな土地はないと言われ、行き着いたのがやはり川上処理される土地を購入しろ、というものでした。
具体的には業者間でやりとりされるそれら土地を私が紹介してもらいました。

ただ元々業者間で流れる土地だったため、２つの条件を私はクリアする必要がありました。

１つは融資特約をつけないこと。これは当たり前ですね。買い手数多の時に融資特約なんかつけたら何様？です。
２つめは正規の仲介手数料以外にコンサルフィーを渡すことです。こちらの方がわかりやすいですね。

この２つをクリアすることで、この土地は業者間で流すより私に流した方がこの業者もメリットが出る訳です。
私としては、更地の流通価格 – (買値 + 買い売りの仲介手数料他全諸経費 + 更地にするのにかかる全費用(古屋付きの場合解体用や確定測量など))をクリアさえすれば２つめはどうでもいい訳です。

ただし、個人投資家相手だとアマチュアならでは、業ではないものに流すデメリットがありますので、そこは個人面談を経て購入に至りました。

勝因はズバり、まさに私達個人投資家向けに出てくる情報に妥協せず探し続けた結果だと思います。多くの投資家は途中で適当に作られた相場に諦めて安易に乗ってしまっている感じがしてなりません。それでは30戸で人生リタイアする不動産投資はできませんよ。数なんか打たなくていいのです。問題は中身です。

まとめ

都心で負けようのない土地を入手するのであれば、業者間の情報を流してもらう。
それを個人投資家が買うメリットを相手に提供する

こうすることで負けようがない不動産投資を個人でもすることが可能です。
まあ滅多にないですけれどね。
不動産投資は出会いです。そして宝探しです。だから不動産投資家に真の引退はない。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！