おはようございます。

しげお@です。

↑嬉しかった。笑　テクニシャン･･･😁

 

私は何者なのか、リノベが好きなだけか、戸建マンか、何が主体なのか、纏めたいと思います。

 

・全体の家賃比率から見ると・・

全体家賃で比率を出すと、ざっくりアパートが７割、戸建が２割、区分が１割になります。

意外にもアパートの収入が多く、築古戸建をぶん回しているように見えて、普通の不動産投資スタイルです。

 

・私のアパート経営　整理

融資を借りて、アパートを買い、それを満室維持し続けます。特別なことは一つもありません。

 

融資は金利高めです。（2%半ば〜）

まだまだ１％台で融資を受けることが出来る属性にあらず。苦しいです。

金利が高い分、購入時点の物件利回りに拘ります。例えば金利を2.5%とするならば、購入物件の利回りは１２．５%以上を狙い、引き算で１０%以上を意識しています。

 

融資期間は30年、35年です。

総額の利息を見て吐き気がします。笑

しかし、私の属性なら、借入ができる事に感謝です。人様の家賃でローンを返済していますので、このあたりは仕方ありません。

 

購入時の自己資金について

最初のアパは、ほぼ投入しませんでした。

２棟目は確か７５０万円くらいです。その次、３棟目は物件自体が少額だったので現金で買いました。４棟目は７００万円くらい支払いました。

５棟目は現金で買うか（買えるか）悩んでいます。

 

自己資金の回収速度を考えれば、もっとローン額を増やして買うのが正解だと思います。私の性格的に石橋を叩くタイプで、返済比率を下げたいので自己資金多めです。

金融機関に、「もっと少なくてもいい」と言われたことがあります。でも・・・支払いができる時に支払っておきたいのです。（すぐ無くなっちゃうから）

 

・アパートの賃貸稼働、運営

私の得意分野はどちらかといえば客付・維持だと思っています。ありがたい事に、空室はほぼありません。

去年の空室は一ヶ月、今年は退去前に申込みとスムーズでした。空室損が無く、ずっと満室稼働だからこそ、家賃が家賃を生んで次を買うことが出来ています。

 

運だぜ〜と書きたいのですが、

実際は、「選んだ物件が良かった」のだと思います。全く空室にならない物件、管理の手間がかからない物件、今の家賃が下限で空室になるたびに家賃が上がる等。

 

地方高利回りの選択肢がありますが、私は知っているエリアでないと怖くて手が出せず、ここに機会損失があるかもしれません。地方高利回りで満室稼働は強いですが、それを成せる人と成せない人で雲泥の差が出そうです。（私は成せない側）

空室の恐怖やストレスがあり、私は気になって本業に集中できなくなります。サラリーマンとして、本業に悪い影響を出さず、手間なく稼いでくれる物件が好きです。そんな都合の良い物件を探すのは難しいのですが、これは気合と根性です。

 

・賃貸運営のリスクを考える

戸建、戸建と書いている割に思うのが、戸建はギャンブル要素が強いです。戸建は１件ずつ外壁と屋根がありますが、アパートは６世帯に1つです。隠れた修繕リスクが段違いです。

 

そのリスクを軽くするために、戸建なら延床面積５０平米未満を買っています。小さいため、修繕面積が狭く、一階建平屋なら梯子で屋根の補修ができます。（足場代、結構高いじゃん・・）

 

・・・

 

・さいごに

変わったことをしているようで、やっていることは、ベタ中のベタな賃貸経営でした。書き始めると、特に派手なことがなく・・・ツマラナイ終わりになりました💦💦

家賃設定の堅い物件を買う、満室維持する、長期で住んでもらう、家賃を無駄遣いしない、自己資金を入れる、、、

マジメかっ！！！

 

賃貸経営の原理原則は、変わらないのかもしれません。

全然、テクニシャンじゃなかったです。

相談室でテクニック系の質問してくる方がたまにいますが、そもそも賃貸経営にテクニックは不要なんじゃ・・・

 

以上、２９９回目のコラム終わりです。

秋頃に６㎡の家買うかも。(予定）