内本です。千葉（松戸）で100室以上を自主管理する専業大家です。

もう6月下旬ですね。3月4月5月はいろいろと忙しく、今年前半があっという間に過ぎ去った感じです。

一応、契約べースで5棟107室とも満室です（退去予定の部屋はあり）

 

本日の構成

１．3月から5月の活動

２．2023年上半期　人的トラブルBest３

３．設備トラブルBest１　発生時模様

４．設備トラブル対処模様

５．設備トラブル教訓

ではまいります。

１. 3月から5月の活動

前回のコラムが3月です。3月から5月までの活動（備忘録）です。

3月の活動

・JREC不動産実務検定2級（賃貸管理）講座実施
・内本塾3月勉強会　第56回開催（講師じゃみさん）
・家族旅行（東伊豆）

４月の活動

・JREC不動産実務検定1級（不動産投資）講座実施
・サブ法人決算申告、サブ法人中間申告
・矢切3棟　雑排水管清掃立会い

↓排水管清掃時の写真

５月の活動

・GW家族旅行（山中湖、富士山）
・矢切大型単身物件　雑排水管清掃立会い
・楽待セミナー　リハーサル・本番

いろいろ予定を詰め込んでしまい、結構疲れました。

 

昨年までに遠隔地・家賃安め・築年数古めの物件は売却したので、
設備トラブル・人的トラブルは減少傾向です。

そうはいってもゼロにはなりません。
油断した時に限って、各種トラブルが発生します。

↓富士山に行った時の写真

２. 23年人的トラブル上半期1位から3位

１位．家賃を払いたくない入居者に手をやく

この方はちょっと変わった入居者で、家賃を払いたくない、と申告がありました。（払えるけど払いたくないそうです）
3か月、いや最大で4か月滞納になっています。
家賃保証会社の督促がきつくなり、先日1か月分だけ支払われた模様です。
退去連絡を頂いているのですが、退去すると言いつつのびのびになっています。（退去しますと言って退去しないし、家賃も払わない）

たぶんプロの滞納者?で今までも同じことを繰り返してきた方だと想像します。

ここまでは良くある話ですが、ここに書けないような事でトラブルになっており、解決したら別途書くかもしれません。

２位．上下階で音問題トラブル

ファミリーマンションの上下階で音トラブルになりました。
私が間に入っておさめようとしましたが、原因となる音が低減しないとおさまりません。
現状で我慢頂いている状態です。今は少し落ち着いています。

 

３位．深夜にマッサージチェア使用で音トラブル

単身マンションで深夜にマッサージチェアを使用される方がいてトラブルになりました。鉄筋コンクリート造ですが、賃貸マンションなので限度があります。
ウィーンドッドッという物凄い音と振動で隣の方から睡眠の妨げになると申告がありました。

自分がどれくらい大きな音を出しているか自覚がないのがヤバイです。

先日は深夜0時半過ぎ、3時過ぎに使用されていた模様です。
深夜に使用される度に注意しました。（が、一度もその方から「すみません、気をつけます」という言葉を頂いた事はありません。無視されてますかね？）
その後、マッサージチェアを使用される方から秋頃に退去すると申告がありました。ヤレヤレです。

 

３．23年設備トラブル上半期1位

１．ネットが落ちたと申告

夕方突然マンション共用部電源が落ちました。まずは発生時の模様です。
6月頭の夕方、くつろいでいる時に入居者さんから電話がかかってきました。
インターネットがつながらなくなったとのことです。

私の方でも防犯カメラ映像が見えなくなっておりネットが落ちているようです。

ネット回線を契約しているR社に申告しました。

その後アクセス24に申告された内容のレポートがあがってきました。
「先ほどから急にインターネットがつながらなくなった、との申告がありました。在宅勤務をしているので困るとの事。
テレビも映りが悪くなった（見える部屋と見えない部屋あり）
電化製品は使えている。」

２．原因を切り分け

夕方といっても17時頃でまだ明るく、共用部の電気自体が落ちているか不明でした。
水は出るとの事で共用部動力（給水ポンプ）の電源は大丈夫です。
結局その方は近所のネットカフェ（Wifiがつながる所）に行かれました。

 

ネットのルーターの電源が落ちていて、アンテナのブースターの電源も落ちている可能性はあります。

東京電力に電話して、共用部電気（従量電灯）が来ていないかも、と分電盤までの確認を手配しました。立会いが必須とのことで自分も現地に行く用意をしました。

ちなみに駆けつけてもらうだけで、1.3万円位かかるとの事でした。

 

17時半頃に同じ棟の別の方にこちらから電話して様子を聞きました。
ネット回線が落ちていて、テレビも映りが悪くなった（見える部屋と見えない部屋あり）との事。
廊下や階段を見て頂いた所、電気がついている所とついていない所があるとの事でした。

その時点で東京電力の出動要請をキャンセルしました。

 

４．設備トラブル対処詳細

１．自分が出動？

この直後に別の入居者から電話があり、夕方からインターネット回線が落ちていると申告されました。
共用廊下や階段を見てもらうと、他の棟は照明がついているのに、この棟だけ照明がついていない、とのことでした。

その時点で共用部電気が落ちていると確信しました。共用部　分電盤のブレーカーを上げに行く必要がある、と思いました。

（便利屋さんに共用部　分電盤のブレーカーをすぐ上げてもらえるか、手配できるかわからなかったので）
家族に「共用部の電源の復旧で今から矢切に行ってくる」と伝えました。（電車で1時間位です）

家族「え、晩御飯はどうなるの？」

私「何か電子レンジでチンして食べられる物（例スパゲッティー、牛丼など冷凍保存食）を、適当に作って食べておいて」　

家族「えーーそんなー」

２．入居者からありがたい申し出

その直後に、先ほどの入居者様から入電がありました。

入居者様「私は、電気工事関係の仕事をしているので、共用部　分電盤のブレーカーを上げましょうか」と申し出を頂きました。
（入居申込時の勤め先・職業で確かにそのようなお仕事をされていたと思い出しました）

私「分電盤の鍵はメーカー〇〇の〇番の鍵です」

入居者様「あ、その鍵は会社に置いてあります（今手元にありません）」

緊急事態ということもあり、現地の設備鍵のありかをお伝えし、分電盤を開けていただきました。

案の定、共用部（従量電灯）のブレーカーが落ちており、ブレーカーを上げてもらいました。
するとすぐに共用灯の電気（照明）が点灯しました。インターネット回線やテレビ映りも復旧しました。

ネットカフェに行かれている入居者さんにも、ネット回線が復旧したと連絡しました。

復旧頂いた入居者様に感謝です。その後特に共用部の電気が落ちることはありませんでした。

↓共用部　分電盤の例（消防設備点検の際の写真）

５．設備トラブルでの教訓

共用部の電気は例えば雷が落ちたり、漏電したりなどでブレーカーが落ちることがあります。ネット回線が落ちたり、テレビ映りが悪くなるので、集合住宅の場合は影響が大きいです。

 

過去に北小金物件で雷の影響で共用部の電源が落ちたことがあります。
その時は動力の電源が落ちて、水が出なくなりました。ポンプ業者さんに駆けつけてもらい、復旧してもらいました。
杉戸物件でも雷の影響で共用部の電源が落ちたことがあります。その時は便利屋さんに復旧してもらいました。

他には外壁塗装（高圧洗浄）の際に3棟一括物件や単身大型物件の共用部の電源が落ちたことがあります。その際はその業者さんに復旧してもらいました。感覚的には全物件の中で年1回発生するか否か位です。

 

事前に共用部の分電盤の位置を把握し、共用部の分電盤の鍵を現地キーボックスに入れておきましょう。

（共用部　分電盤の扉を開けた状態で中の写真をとっておくのも有効です）

私はもちろん、全物件の共用部の分電盤が開くか確認し、鍵を現地に置いています。なので今回、自分が現地に行かなくても共用部の電源を復旧できました。

何かあったときに対処してもらえるよう、電気工事の免許をもっている便利屋さんや電気屋さんにあらかじめ頼んでおくと万全です。

何かひとつでも参考になれば幸いです。

引き続きよろしくお願いいたします。