おはようございます。

しげお@です。

 

↓都会公園でもクワガタ捕れます🐞

ノコギリクワガタ捕まえて子供のテンションＭＡＸ！！

 

「どうやったら、コラムに出ているような安い物件を買えるのですか？」とメッセージを頂きました。一応、念のためですが嘘ではなく、買えています。💦汗（今年はまだ激安は買えていませんが・・

 

・安いの定義

販売価格が安いを「安い」と指すのか、

相場よりお買い得価格を「安い」と指すのか、

今日は後者で話を進めます。

 

一定の価値がある（たとえば利回りが高い、実需ニーズあり）のに、相場より安い物件は、安くても売りたい理由があるのです。売主がその物件自体のポテンシャルを知らない、ポテンシャルを知っていても面倒、若しくは興味が無い、不動産より現金が良いのいずれかでしょう。

 

・安くても売りたい売主の心

この物件を持っていることで精神的な負担になる、元気なうちに処分したい、維持費がかかるから売りたい、色々あります。

相続絡みは多いです。私が購入している物件では、「売主の売却理由」の大半が、相続前後です。相続、相続前の換金、遺贈がありました。

※所有者が→老介護をしていたケアサービスさんに遺贈→私が購入、のパターンがありました。ケアサービスさん決済時にめちゃくちゃ喜んでました。それより喜んだのは私です。

 

安くても売りたいってことは、売却価格云々では無く、価格よりスムーズな売却が優先です。「どこで売り出しをするか？」を考えると、安心な大手、地元不動産屋、今まで付き合いのある管理会社、他には役所経由（空き家バンク）等が考えられます。

 

・どこの不動産屋がよいだろう？

大手はリスクある築古物件を、「一般買主向け」に扱わなくなってきました。”契約不適合責任”の点や、手数料が少額であること。建物未登記の物件はやらない大手、買主は法人に限ると縛る大手、査定すらやらない大手、レインズだけに掲載して買取業者だけを狙う大手、色々です。

 

となれば、個人買主が大手経由で戸建を開拓するのは難しく、管理会社や地元系の方が可能性が高いです。

 

・管理会社系、地場系はガードがカタイ

例えるなら、村のような。

打ち解けるまでガードが堅い印象です。

 

私はたまに業者飛び込みをしますが、”誰ですか？感”が半端ないです。２，３回飛び込みをしても”誰ですか？感”は変わりません。

なかなか覚えて頂けず・・・そりゃ、ごく稀に顔を出しても”誰ですか？何の用事ですか？そんな物件ないですよ？”でしょう。

それに、誰もが欲しい物件は情報掲載すれば勝手に成約になるわけで、わざわざ日頃から買主候補集めをしなくても、物件さえあれば良いのです。（買主側も物件ありきで仲介会社を選ぶでしょう。仲介会社経由で購入することもありますが、それは物件が良いからで・・）

 

そこで・・・・

①ネットで物件の問い合わせをして、積極的に見に行く。

②もしその物件に縁が無くても、相談アポをとって打ち合わせに行く。

③その後で定期的にメールや訪問（近くに来たので～）をする。

 

このような動きを取っています。

実際、この動きで「こんな物件扱うけど興味ある？」と連絡が来たことはあります。「こんな物件扱うけど？」の段階は、不動産屋が媒介契約を受ける前後です。

 

「ツタヤ」や「５棟目アパ」はこのように印象付けの成果で私に巡ってきてくれたと思います。

　←今はこの面影無し

ガードの堅い不動産屋こそ、付き合いが始まれば強いです。売買を人間関係で行っているケースが多く、売主のグリップが強いです。

 

・「空き家バンク」は登録すべし

どのエリアでも空きやバンクはあります。人気エリアは売買の空き家バンクは無かったり、独自のルールがあったりします。

売主が役所を通すと言うことは、売主は不動産知識に長けておらず、かといって不動産屋の知り合いもないし・・・という事だと思います。

また、役所とツーカーな不動産屋がありますので、そこに目を付けるのも作戦でしょう😋

 

・「安さ」は速度、「早さ」を意識しよう

さいごに、安い物件の成約速度は速いです。

驚くほど早いです・・💦

情報公開から『５分以内』には、誰か手を上げていると思った方が良いです。そのために、日頃からの情報整理、相場把握が必要です。

 

例えば湘南エリアの一部であれば、私は住所をマップで見れば「●×▲」の判断が出来ます。情報を発見する→地図を見る→メールで購入の意思表示をして、すぐ電話する。情報量によりますが、２、３分あれば十分判断できます。

 

『楽待の賃貸経営マップ』、便利です😄路線価等調べるのに、国税庁の路線価図より見やすいです。

諦めずに、ひたすら、頑張る。

全てが報われる保証はないですが、報われない無駄と思えることが結果良かったりします。大切なのは　”あきらめない心”　です。

コラムニストやコメンテーターの皆様・・諦め悪そうじゃないですか・・・笑（褒め言葉）

 

辛いことがあっても、根詰めず、

美味しいものを食べて寝ましょう＼(^_^)／