北国の大家です。

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＜札幌市役所（本庁舎）の建設予定地＞

このNHKビル解体跡地が建築候補地となり、５年以上が過ぎました・・。

 

私たちが３年間の長きに渡り取り組んできた問題です。

今回は専業大家となった当初からの騒音問題の軌跡をお届けします。

木造アパートと言えば騒音！

頻発するクレームではないでしょうか。

＜アジェンダ＞

１．騒音

２．実測値

３．騒音問題の背景

４．トラブル事例

５．解決！？

賃貸経営をしていると、大小様々な騒音問題が発生します。

今回は中でも超ド級の件です（汗）。

１．騒音

共同住宅に騒音問題はつきものですよね。

RCでも騒音自体は発生します。

特に高音・低音が気になる事が多いです。

スラブ（コンクリートの床・屋根）は比較的厚いのですが、電気などの配線用の官が通されています。スラブには管を通す穴が開いている訳です。

漏水時などもこの穴に水が流れるので、RCでは特に階下の漏水箇所はこの管を通す場所に集約されます。

漏水被害の発生する部屋では、いつも同じ所から漏水するように感じます。

界壁（住戸を仕切る壁）は、スラブに比べて薄い場合もあり、横の部屋の音が気になる事もあります。

戸建でもない限り、共同住宅では構造に関わらず大なり小なりの騒音問題はありますよね～。

ちなみに、騒音の目安はこんな感じです。

出典：日本騒音調査（ソーチョー）

２．実測値

騒音計は札幌のホームセンターでは取り扱いのない所が多く、やっと見つけた騒音計は２万円でした（汗）。

高額なプロユースの騒音計は必要ないので、Amazonで安い物を探すとこんなのが見つかりました。

３千円のデジタル騒音計ですが、実用十分です！

早速、自宅併設RCで計測開始！

 

・窓を閉め切り、TVを消した状態

３５ｄｂ（普通・静かの中間）

 

・フローリングの上を静かに歩く

４５ｄｂ（普通）

 

・フローリングの上を、踵を鳴らすように歩く

５５ｄｂ（うるさい）

 

・電話で感動を伝える～

６５ｄｂ（うるさい）

 

EV車の室内で、計測開始！

・静止中

３５ｄｂ（普通・静かの中間）

 

・一般道走行中

４５ｄｂ（普通）

 

・高速道路

５５ｄｂ（うるさい）

 

個人的には１０台以上乗り継いだ車では、圧倒的に静かな自動車でしたが、こんな結果でした。

 

・千歳市、空自のＦ１５離陸時（未計測、予想値(;^_^A）

１２０ｄｂ超（きわめてうるさい）

自動車の中にいても、腹の底から響く感じです。

３．騒音問題の背景

脱サラ初期の頃に購入した地方都市の木造アパートでは、最初から騒音問題がありました。

１FがRC車庫、２F・３Fが居室というアパートです。

購入前の内覧時は１戸／１４戸空きでした（入居率は高い）。

空室の内覧時、上の階から明らかに意図的に音を鳴らしている方がいました。

棒で突いている、もしくは意図的に床（フローリング）を踵で踏みつけて鳴らしている感じです。

やや問題を感じながらも、脱サラ１棟目で初の木造アパート言うこともあり、なんとかなるだろう（！？）と安易に考えて購入しますが、３年間に渡り問題を起こします（涙）。

２Fの音を鳴らす入居者は、３０歳前後のミュージシャン（！？）っぽい男性です。

その後、階下の部屋に入居者が入ります。

ここからトラブルが頻発しました。

本騒音問題に関して、管理担当者から細かくレポートが届くようになりました。

要約すると、２Ｆの入居者には悪意があり、意図的に騒音を発生させている。

十分に注意を払いながらも、退去に向けて活動するって事でした。

具体的な事情はこんな感じです。

・生保のため日中部屋にいる

私達も木造アパートは騒音問題が起こりやすいとは思っていました。

実際にこの物件・部屋以外にも、騒音問題は何件もありました。

夜間は耳栓をして寝ています、という入居者もいました（耳栓はアリですよね、同居者のいびきなど汗）。

当時の私は、大きな問題と考えていませんでした・・。

・人工透析をしている

透析後は体調が回復するまでに時間が掛かる。そのため夜間に活動するので、階下（１Ｆ）の部屋と騒音問題になる可能性がある。

・室内で杖を使う

透析後、体調が戻るまでに室内で杖を使い歩行する時があり、階下には大きな騒音問題になる可能性がある。

これはヤバイ感じです・・。

４．トラブル事例

この管理担当者は、３年間に渡り献身的に本問題に向き合って下さいました。

本当に感謝しかありません。

大きな報告は次の２件です。

・パトカー

上下階で騒音トラブルとなり、深夜に管理担当者に着信アリ・・。

相当大きなトラブルだったようで、管理担当者はパトカーを呼ぶように伝えました。

警官は来るものの民事不介入で両者の話を聞いて終わり、喧嘩両成敗っぽい感じで終わったようです。

・騒音の応酬

上階のうるささが我慢ならなくなった階下の入居者が、騒音で応酬を始める（汗）。

最後は、壁を棒で叩き壁に穴をあけ始め、スピーカーから大音量の音を鳴らしっぱなしにして外出する事もあったようです。

その後、階下の方は退去しました。

壁にあけた穴の補修費用は頂きました。

・管理会社の対応

管理担当者は２Ｆのミュージシャンっぽい方と、何度も話し合いを重ねます。

時には１時間以上も苦情を受けたり諭したりと、お話をしたことがあるそうです。

２Ｆの本人は騒音に気を付けると約束して、１Ｆ車庫を解約しました。

車庫には折り畳み式の自転車を入れていました。

１Fに接する車庫のシャッターの開閉音も騒音に繋がると考えて、２Ｆ玄関前に移動しました。

賃貸借契約を普通借家から定期借家に切り替え、今後問題を起こしたら退去すると言う覚書を交わしました。

この覚書は、法的効力はなさそうですが、約束を明文化するのに作った感じでした。

５．解決！？

この担当者は、今春に管理会社を退職して、道内で勢いのある戸建販売の会社へ転職しました。

管理業務は新担当者が引き継ぎました。

３年間及ぶ騒音問題も、引継ぎ前に一旦落ち着きひとまず安心！？

のはずでしたが・・。

この時は、ここからが騒音問題の最終章の幕開けだという事を知る由もありませんでした。

＜続く＞

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―