こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

中間省略案件

 

皆さん、今年の購入活動はいかがお過ごしでしょうか。

楽待村の皆さんは本気モードの方が多いので、こんなご時世でも何とか物件購入出来ている報告コラムを目にしますね。

私も現在同時並行で2件の案件で動いておりますが、まだ何とも言い難い状態でモヤモヤしております。汗

今年に入ってから、立て続けに2件買付までいった案件がありましたが残念ながら成約には至れませんでした。

今回は2日間に分けて、

この買えなかった2件の案件について共有したいと思います。

 

構成は

【1日目】

１．地方高利回り全空案件

２．買付破談からその後

３．中間省略案件の注意点

【2日目】

４．ファイナンス案件とは

５．ニアミスで他決！！

６．ファイナンス案件の攻め方

以上で書いて参ります。

 

それでは今日は1日目です。

今日は目一杯

愚痴らせて下さいm(__)m

１．地方高利回り全空案件

このご時世、なかなか安い物件購入が出来ない中、少しでも可能性を上げる為、川上案件にも積極的にチャレンジしています。

川上案件とは昔コラムにもしましたが、簡単に言えば、商品化される前の案件だったり、未公開情報だったりと、ポータルサイトで宝探ししていてもなかなか出逢いないクラスの情報に触れる可能性があります。

しかしながら、

ご想像の通り、上流側にいるのは主に業者であり、案件を奪取する難易度が格段に高くなるケースも多く、この10年くらいを振り返っても、川上案件で業者とバッティングして負けた数は正直数えきれません。。。涙

ぶっちゃけ、そのほとんどはスピードやファイナンスで負けているわけではなく、

単純に高買いに負けているだけ

なのが多分ほとんどですが、中には、もしかしたら担当者ボーナスなどの有無で負けている可能性もあるにはあります。

先月、『悲報！！案件が壊れました！！泣【1日目】』というコラムで紹介した案件の事ですが、

＜物件スペック＞

エリア：神奈川県

売主希望額：1500万円

駅アクセス：バス10分程度

土地面積：約260㎡

建物面積：約300㎡

構造階層：重量鉄骨造3階建て

築年数：30年ちょい

路線価：平米10万円

こんなスペックの物件で、1050万円でマネー成立したところで急転の案件とん挫した案件でした。苦笑

念のため、商流を再掲しますが、

①元売主

　↓

②大手仲介

　↓

③ブローカー

　↓

④売主業者

　↓

⑤客付仲介

　↓

⑥買主の私

こんな感じの案件です。

とん挫した理由は、

①～②間でもっと高く売れるのではないかと他から茶々が入ったとの事で、①～②間の媒介が切られたとか何とか。

さて、本当にそうだったのでしょうか？

 

今後、

③④が絡む案件に無駄な時間を費やしたくない

ので、真相を出来るだけ追跡する事にしました。

コラムのネタの為ではありません！！

２．買付破談からその後

数日まえ、

中間省略案件を多く取り扱う、仲介会社からのDMで、この物件情報が流れてきました。金額が大幅に上がっていますが、

タイミング的に

秒で例の物件だと推測出来ました。

金額は、2000万円上がってましたｗ

勿論、

今回の売主である業者は何も手を付けていません！

あんな部屋やこんな部屋が漏れなくそのまま引渡しとなり、変ったのは売却金額だけ。

売主は④の業者ではありませんでした！

 

④が今回の売主業者に卸す事になった4為取引なのかどうかまでは調べてませんが、④と⑤の関係上、おそらくはそうではなく、④も絡めなかったはずです。

 

つまり、

④は、自分の物件になる予定と言いつつ川上案件として⑤を介して私に紹介された案件でしたが、

結局

お前買えてねえじゃねえかよ！！泣

本音はせめて、

売契結んでから

紹介して欲しいです。

まあ、紹介を受けるこちら側としては、案件が難しくなればなるほど競合が減る可能性もあるので良し悪しですが。。。汗

３．中間省略案件の注意点

おそらくは、楽待で掲載されている案件の中にも、仲介物件として中間省略案件もあるのではないかと思います。

中間省略案件は、本当は網掛けの対象となっていた記憶で、適法には、サンタメ契約としてきちんと登記は入れる業者も増えています。

しかしながら、

実際にはこうやって中間省略案件はいまだに行われているのが実情で、いまだにそんな事をやる輩の99％はやべえ業者だというくらいで思っていても良いかも知れません。

従って、

一般投資家としては、こういった案件を紹介された時に、

中間省略ではなく登記後の引渡しになるのか？

を確認しても良いかも知れません。

もしくは、

元売主との売買契約は完了しているかどうか？

知りたいところです。

この業界、知らぬが仏な部分もありますが、一般投資家が普通の案件と思って買付入れていたら、売主の売却事情が変わったとかなんとか言って案件が頓挫（まさに本件ｗ）する事がありますが、実は、やべえ業者が元売主にいくらなら売ってくれますか？と聞いただけで、先に売り先のカモを見つけて、それで元売主の方に買付入れたら、元売主は相手にもしてなかったみたいな事もあると思います。苦笑

実際、最近は減りましたが2017年あたりにはサンタメ業者から営業電話よくかかってきましたから。。。

流れのイメージとしては、

①元売主⇒②サンタメ業者

ここでサンタメ契約を締結。

その後に

紹介された案件で、かつ、きちんと登記後に引渡しならば案件の精度も多少高くなるのではないかと思います。

 

また、私も過去に経験ありますが、こんなやべえ奴らなので、案件が壊れようが何しようが、

そもそも自分のお金で商売しようとしていない輩

なので、

契約日の前日や当日にでも平気で他から満額の買付が入ったけどどうしますか？的な交渉してきます。

金融機関への審査の手間や金融機関への信用問題も加味して案件に取り組まないとあとで平気でちゃぶ台返しされますのでご注意下さい。汗

 

千三つの不動産なので、可能性として中には買ってよかったと思える案件もあるにはあるとは思いますが、

私は、

過去に何件も検討しても！

購入に至ったケースはありません！！笑

 

少しでも読者の皆さんのご参考になれば幸いです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、業者にまつわる案件としてもう一つ、ファイナンス案件について教科書的なコラムを事例を交えて書こうと思います。m(__)m

 

買付入れている案件が成就しますように！祈

 

纏まれば今月のコラムで出てくるかも知れませんし、多分、買えなくてもコラムにするのだろうな。笑