こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

ファイナンス案件

 

購入案件が2件ある事は前回のコラム冒頭で書きましたが、そのうちの1件は残念ながら他決してしまいました。汗

久しぶりの戸建案件でしたが、私が200万円に対して、もう一人の投資家が500万円でマネー成立してしまいました。苦笑

金額だけ見ると大きくかけ離れていますが、完全に非公開の物件で、購入候補者は私含めてこの2名だけだった事を考えると非常に惜しい結果だったと言えます。

私なりに情報の密度が上がった結果

だと前向きに捉えて、引き続き、一件一件頑張りたいと思います。涙

 

ちなみに、

買値の500万円でも十分に勝算があるくらいの物件ではありましたが、もう1件の方が本命で本腰を入れている部分もあったので、厳しめの指値のままで通したから負けてしまった感じでした。タイミングってありますよね。。。本命を外さないように頑張ります。。。

さて、

今日は買えなかった案件シリーズの2日目です。

買えなかった案件の1件目は、中間省略案件で、前回のコラムで詳細を書いてみました。コメントでは一般投資家向けではないといった内容のものもいただきましたが、一方では

楽待でも中間省略案件が出回っている

旨のコメントもいただきましたし、

その広告内容には

一切中間省略案件である事は記載されていない

とのことで、私の予想通りでもあり、私がコラムで注意喚起しようとしている意図は外れてはいないと安心しました。

 

経験の浅い読者の方は、目の前の情報がどういう情報かについて、基本に忠実に、最新の謄本で確認したり、仲介へダイレクトにヒアリングするなりして裏を取れるように心がけて欲しいと思います。

 

シリーズの構成は、

【1日目】

１．地方高利回り全空案件

２．買付破談からその後

３．中間省略案件の注意点

【2日目】

４．ファイナンス案件とは

５．ニアミスで他決！！

６．ファイナンス案件の攻め方

今日は2日目になります。よろしくお願いいたします。

 

４．ファイナンス案件とは

もう1件は駅徒歩3分の立地で業者のファイナンス案件でした。

ファイナンス案件とは、

買取業者が1年のプロジェクト融資を利用して購入し再販活動をしているものの売れずに1年の期限が近づくと

金融機関へ一括返済

か

返済猶予を交渉

する事になります。

しかし、

実務上は、一度そのような事態を招く時点で金融機関からの評価が悪くなるので、

①仲間内でお金を借りて返済する

　　　　　　か

②仲間内で売却して返済する

　　　　　　か

③原価付近や損切りで売却する

かなと思われます。

勿論、

資金的に余裕のある業者であれば単純な一括返済をとる事が可能ですが、

意外に思われるかも知れませんが、

業者って意外と余裕ない業者も多く

むしろ、

余裕のある業者は小さな案件では融資に頼らないで購入するケースもあるので、

謄本でその業者が

どこから

どんな金利で

借入しているかを見ればある程度想像がつく場合も多い印象です。

それで、余裕のない業者に限って、売れない事態に陥ると

①②の場合、根本的に問題の解決には至らない事から、多くの場合は、③になってしまいます。

 

ここにチャンスがある場合がある！！

わけです。

 

私の事例に戻りますが、横浜市の駅歩3分の好立地ですが、

なんと！！

利回りは11.5％

でした。

所謂、難あり物件ですが、問題は建蔽率オーバーで融資が使いづらい点でした。

 

業者が3,800万円で仕入れ契約を取っていたので、減価ギリギリの4,200万円での買取打診が舞い降りたのでした。

 

最近は、私も現金の余裕も出来ているので、現金買いが出来る事から満額でも購入できるのですが、ちょうど別件でこれよりも優先したい土地からの新築案件があり、その土地の購入を現金購入になる可能性があったので、更なる指値で臨みました。

ええ、

完全に足元を見ています！

実は、前振りがあり、

少しまえに4,200万円の買取り打診された時に、満額購入希望者がいるから指値は受け付けない的な状態だったので、

その案件がダメなら声かけて下さいと返事したからでした。

この時点で買えなくても良いし、もし返ってきたらラッキーくらいに思っての返事だったわけでした。

 

それが返って来ての指値だったわけですが、あと1週間買い手が現れなければ、おそらく指値も通って買えたと思いますが、残念ながら、

地元の不動産会社に現金満額購入

されてしまいました。。。汗

 

惜しいけど仕方ないと割り切っています。

 

これだけで終わると、参考にならないと言われてしまいそうなので、ファイナンス案件に指値をするタイミングのコツについて、自論を紹介したいと思います。

経験上、

大抵の業者は1年期限の

2か月前くらい

から動き始めます。

しかし、

ここで仮に満額購入を入れても、今度は買付のオークションみたいにして、買い上げ交渉が入ったりして面白くありません。

 

なので、私はこの時期は上記のように期限ぎりぎりの1か月前にもう一度打診が入るようにお願いをするようにしています。

※購入側の融資付けの期間から期限の1か月前くらいがリミットになる

 

ここで、私のように更なる指値を欲張るとこのご時世では大抵買えませんが、この時点の満額であればあとはスピード勝負になります。

ただ、

逆回転時は、

この時の更なる指値すら面白いほど通った経験があります。

何故なら、

業者は横のつながりもあり、1年間の動きもあり、他の案件の動向もあり、1年間の苦労しての逆回転した時のリスクへの反応は結構しっかりしているからです。

 

つまり、

頂点付近で購入した案件が1年売れずにその1年の内のどこかでショック的なものが起こっていた場合には、この時期の損切りは十分あり得るわけです。

過去の事例では、

業者1年売れず⇒ほかの業者が買取1年売れず⇒私がぶっ指して購入

した事があります。汗

 

今回は結局買えていないわけなので、引き出しの一つくらいな話ですが、それは私のコラムではいつもの話なのでご容赦下さい。m(__)m

 

その代わり、今取り組んでいる案件は絶対にモノにしたいと願っている新築大家より。笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m