こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

管積平米単価

 

 

上記の編集部記事はもう読みましたか？

 

楽待調べでは、

今年、

中古木造アパート売出価格は依然上がり

区分物件は久しぶりに売出価格が下落

傾向にあったというような内容の記事もアップされていましたね。

 

あくまでも偏りのあるデータを参考にしてですが、仮に全体の傾向としてそうであれば、読者の中にも区分物件購入に活路を見出そうとする人もいるのではないでしょうか。

私はもともと雑食大家なので、エリアで出てくる情報は戸建でも土地でもアパートでもマンションでも物件が良ければ購入検討をします。

過去には、

①ヤドカリ投資として区分レジ

②駅ビル区分テナント

③駅近区分テナント

を購入していますし、

現在進行形では、

小ぶりなファミリータイプ区分

にも目をやっています。

 

私が目を付けた理由は、

再販業者が空室物件を買ってオーナーチェンジで売出

しているものが見受けられるので、

という事は、

業者仕入れが可能な金額の案件が出ている事の証左

なわけです。

また、

ここまで書くと自分が買う前に買われてしまう本末転倒の道を歩む事になるかも知れませんが、

★ここ重要★

実は再販業者が好む固定のマンションというものが存在します

つまり、

過去に同マンション内でしっかりと利益を上げる事が出来たから

とか

固定の仕入れルートとして管理会社から情報が流れていたり

するからです。

 

私はここに着目して、

グループ会社に

・分譲マンション管理会社

・仲介業者

・再販業者

が存在するような名前を聞いた事がある先で売り物が出ている場合に、仲介会社に対して

業者よりは少し高くかいまっせ～♬

と営業を掛けるわけです。

 

話がそれましたが、そんな区分物件を検討するにあたって絶対に無視できない条件の一つが、今回のテーマである

管理費

修繕積立金

の平米単価の相場を抑える事になるのでした。

 

構成は、

１．エリア別平米単価

２．築年数別平米単価

３．〇〇別平米単価

４．平米単価以外に気にする点

以上で書いて参ります。

便宜上、ここでは管理費と修繕積立金の平米単価を足して考えるものとしています。

１．エリア別平米単価

4章で管理費と修繕積立金のそれぞれに対する傾向に触れたいと思いますが、

楽待記事によると

管理費積立金は、

都心部ほど高い傾向

があるようでした。

これは体感的にも反論はありません。

東京都：約420円/平米

神奈川：約360円/平米

埼玉県：約320円/平米

千葉県：約315円/平米

 

エリア別の平均平米単価から購入へ活かす考え方としては、各エリアにおける都市部か否かを踏まえて、上記より低いかどうかが、

実質利回りに影響する部分

となります。

注意点として、4章で触れると思いますが、

今の管積が、将来に渡って続くかどうかは別問題であり、管理組合の懐事情として、現在どれくらいの残高を有していて、

長期修繕計画が成り立つ前提での平米単価なのか？

の裏どりは必須ですね。汗

 

２．築年数別平米単価

ここも結構ミソなので、下で考察を入れます。

楽待記事によると

管理費は新しい物件の方が高くなる傾向がある

ようです。これは正直意外でもありましたが、思うに、新築時はデべと関わりの強い管理会社が入り、私が最も不可解に思う部分の一つである修繕積立金は新築時はクソ安い為、割高な管理費設定を敷いても、合算では均されるからだと推察します。

築年を経て、搾取され続けた管理組合が後々問題に気づき、管理会社を変更なりする事で、やっと相応な管理費設定になるが故に本来は築年数がいけばいくほど高くなるはずの管理費が築年数別にみると歪な平均単価を形成しているように映ります。

 

私見では、築20～30年で二回目の大規模修繕を迎える時に管理組合は現状のヤバさに気づいたりして管理会社を変える傾向があり、ここで管理費が大幅に削減される。

★ここ重要★

つまり、

築浅の区分では、管理会社が変更されていない時点においては、管理費が高止まりしていて、管理会社変更や管理費削減を早めに対策する管理組合であれば既に管理費は如実に下がっている傾向があるはず。

 

一方で修繕積立金は、

築浅期には、必要以上に低い傾向があり、将来大幅に上がる可能性は想定しておくべき物件も多い。

 

尚、築年数別での管積平米単価は、

築10年以内：約380円

築11年～20年：約400円

築21年～30年：約390円

築30年以降：約370円

あまり開きがない印象で、大体380円くらいが目安になっている点が挙げられそうですね。

３．〇〇別平米単価

ちなみに、ワタクシが今年の年始に売却契約を締結した、駅近区分物件は、

管積平米単価は

なんと！！

 

 

。

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

590円！！(;^ω^)

でした。（ちなみに築30年ちょいの物件です）

 

クソ高いっすね。

それでも、長期修繕計画では積立金が足りない予定です。

何故でしょうか？汗

内訳を見てみましょう。

その実態は、

管理費：490円/平米

修繕積立金：100円/平米

と明らかなに管理費が高すぎるのでした。苦笑

 

逆に修繕積立金は相場より低い感じになっています。汗

 

これを私が理事長になってからは、結構管理費削減に成功しているので、管理費を下げる事も十分余裕が出来ていますが、大規模修繕を終えてから残った財布のお金と相談して適正な金額に戻す事が可能になると思って、そこまでのレールは敷けたと思って売却しちゃいます。笑

 

何故、管理費が高いのか？

それは管理会社がいまだに分譲時の大手デべ系列管理会社であるからという理由も大きく上げられますが、

私の物件が

テナント物件

だからという点も挙げられます。

 

本コラムのサブタイトルの〇〇部分は、

用途別平米単価

という事でした～。

 

４．平米単価以外に気にする点

テナントを有する区分複合マンションでは、

傾向として管理費が高めに設定されているケースは多いと思います。

ちなみに、

マンションんによっては、テナント部と居住部を分けて組合が存在していて、各々レジとテナントで管積を分けているマンションもありますが、私の物件は単純な面積割になっています。

また、

これも傾向として、

本来、テナント部は共用施設が少なく、大規模修繕に備える意味でも日々の修繕においても、修繕費用は少ない傾向があるにも関わらず、私のマンションではレジと同じように積立金を徴収され続け、テナント部の積立金をレジ側で食いつぶしているような形になっています。

※例えば、テナント部は地上階や2階程度でエレベーターを使わないのに、費用負担が同様になっています。

 

従って、

そのような物件では将来、レジ部とテナント部において不平等性を訴える組合員が出たり、レジ部だけ大幅に値上げすべきと主張されるケースもあるかも知れません。実際、私の物件では大声をあげている人がいますから。。。汗

 

理事長としても、購入時の投資家としても、売却時の売主としても、私自身は、このマンションはそうは言っても問題はクリアできる水準だと思っていました。

その一つが上でも挙げた点ですが、

管理組合の懐事情

です。

築30年を超えて今回第二回目の大規模修繕を控えていますが、これを終えて支払いをしてもしっかりと手元に残高が残ります。

 

将来における修繕の見直しをすれば、値上げまでする必要もなく、むしろ将来値下げすら出来るくらい、現時点では優秀な懐事情であり、

二回目の修繕費用も

延床面積で割った数字で言うと、

平米2万円をした回る予定

です。※細かくは1.6万円程度。

大規模修繕費の適正価格

みたいな文章ってあまり見た事がないのですが、（楽待以外で何も見ないからですけどｗ）

個人的には

平米2万円というのは、一つの目安に出来る数字

だと思っています。

 

中古物件購入の際には、

ざっくりと、

①今ある残高

②2回目の修繕までに貯まる金額

③平米2万円を目安に足りるか？

を見ると、管積の平米単価の適正を測る前提条件としての、組合の懐状況の良し悪しも測れるのではないでしょうか？

 

以上は、あくまでも自身の経験をもとに算出しているものなので、参考にするかしないかは

 

あなた次第！！笑

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

いよいよ売りに出していた案件の結論が今週末出そうです。契約出来たらまたコラムにしますので、是非お祈りください。m(__)m