みなさん、こんにちは

東京から大阪に向かう新幹線車中のものぐさ大家です

昨日は東京の不動産仲間にお誘いいただき、7人でランチ会していました

新橋の街中華にて昼ビールを楽しみ、その後、喫茶ルノワールでウダウダとだべること計５時間

色々なことを話して刺激を受けました

夜は東京で暮らしている娘とサシ呑み

大人になっても付き合ってくれるのはうれしいものです

今日は関東の所有物件に除草剤を散布しに行き、暑さでヘロヘロになりながら帰るところです

（キャリーケースに噴霧器と濃縮除草剤を入れて上京していましたww）

 

さて、久々に書いたコラムからまた日が空いてしまいました

本業が忙しくなるとついついさぼってしまいます

ものぐさなものでご容赦ください（これ使えるな、とちょっと気に入っていますww）

 

前回コラムでここ数年不動産投資をさぼっていたものの、いつまでもさぼっていられない事態が発生したとまで書きました

今回はその続きです

 

 

不動産投資に真剣に取り組まないければならなくなった出来事とは

 

「新たに融資を引かずに返済が進めば財務改善につながるのでまぁいいか」と物件の売買はあまりしていなかったのですが、思わぬ話が降ってわきます

6年ほど前に買った築古アパートを売ってほしいという話が突然持ち込まれたのです

 

このアパート、築約50年、再建築不可（ちょっと頑張れば再建築可能となりそうな目算はありましたが）、入居者の属性はなかなかに香ばしい＝一度真剣に孤独死を疑ったことあり＝という、まず欲しがる人がいそうな物件ではありません

そんな物件を買いたいという奇特な人は何者かというと、裏でけっこう繁盛している医院を開いているお医者さんでした

聞けば子供さんが医者になって医院を継ぐことになり、それならば駐車場を増やしてさらに事業を拡大をと思ったとか

そこで裏にちんまりとたたずむ私のおんぼろアパートを買って解体しようと考えて、地元の不動産屋さん経由で話が持ち込まれました

安くで買えたこともあって、6室満室で利回りは30％近く出ていましたので、買値が安ければお断りしようと思っていました

１千万円ちょっとで買ったものを３千万円台なかばならば売ると、かなり高めの玉を投げたつもりだったのですが、あっさり了承されてしまいました＜もっと高くてもいけたのかも(^^;)

そんな好条件ならば、断る理由なんてありません 

 

高く売れたのはいいけれど･･･

 

儲けが出ることはうれしいのですが、儲けが出る＝税金を払わなければなりません

試算したところけっこうな金額の税金を支払う羽目になりそうです

売却に加え、以前、税金対策的に減価償却が多くとれる築古物件を買っていたのが軒並み償却期間切れを迎えており、最近は戸建てや小さなアパートぐらいしか買っていなかったため、減価償却費の減少という二重の厳しさに直面していました

顧問税理士さんからも「ちょっとお金使ってもらったほうがいいですかね～。それかあきらめて納税するかww」と言われ、不動産を買い進めるしかないモードになってきました

昨年春に売却話が舞い込んで、すぐに売買契約したのですが、決済引き渡しは所有法人が次の期となる秋まで延ばしてもらうという無茶なやり方で一応少しは先延ばしには成功しました（よくそんな無茶な条件をのんでくれたものです）

それでも今年秋までには何か物件を買うか、既存物件の大規模修繕で費用を発生させるかを迫られることになりました

 

 

「損して得とれ＝納税して融資引け」ともいうけれど

 

大幅な黒字が出て、その後もお金が手元に残ったままになっているということは、金融機関からの見え方は当然よくなります

納税するのは痛い＝損するけど、結果的に好条件で融資を引ける＝得する、とも言えます

融資を使って不動産投資をするのであれば、赤字の確定申告書、決算書のままにはせず、絶対に黒字にしておくべきなのは自明です

私自身、初年度以外はずっと黒字決算としています

とはいえ、わざわざ大きな黒字にする必要はありませんし、やはり納税額は低く抑えたい

 

そんなこんなで、昨年秋ごろから久々に不動産投資に力を入れることになりました

どのように力を入れて、どう進めてているかは、次回以降に書きたいと思います

 

本日も駄文、長文にお付き合いいただき、ありがとうございました