～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化9期目を迎えた、私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　先日妹から、相談したいことがあると電話がかかってきました。使っていない区分マンションを前から売ろうかなと言っていましたが、退職を機に売却することに決めたとのことです。

　毎月5万近くの管理費+修繕積立金+電気水道代を空室に払っているので、前々から売却した方がいいよと言っていたのですが、3年ほど前に徒歩5分くらいの所にあった卸市場が大きなショッピングセンターに建て直され、バス便も便利になり人気も出てきたようで、「いいタイミングだからこの際思い切って売却した方がいいかな」と、

⇒マンション〇〇ーで売却価格や賃料を確認し、業者買い取りなら○○○○円、媒介なら現状のまま簡単に残置物廃棄して○○○○円、リフォームして実需売却すれば多分一番高く売れて○○○○円くらいが目安になるとアドバイスしました。

 

　バブル崩壊後、億ションが半額以下になってお買い得と千葉で購入した区分マンションですが、現在の売却価格は当時の1/5～1/3になります。
　分譲マンションで実需の方がほとんどで、南側に道路を挟んで小学校があり、最短駅までは徒歩20分くらいです。（それよりも2つ隣の駅の方がバス停も近くて接続も便利）

 

 

構成は
1、マンション〇〇ーで相場目安を推測する
2、3社に連絡してみたとのこと
3、そのうちの1社に決めようかと思っていると
4、依頼してないのに購入者が
5、最後に決めたのは

 

となります。

 

 

1、マンション〇〇ーで相場目安を推測する

　実は、若干アドバイスを間違ったかもしれません。昨年冬に確認した時点で相場を推定していたのですが、最近確認してみると急激に上昇しています。
　ちょっと安くアドバイスしてしまったのかもしれません。⇒皆さま売却の際には最新の売却相場をチェックしましょう。6ヵ月でこんなに違うとは！！！

　
①売却実績2013年～2019年8月までは
　売却価格に980万～1,498万までの差があります。（階数は違いますが広さなどのスペックは角部屋以外はほぼ同じような感じです。

●売却価格920万～980万が9件あります⇒多分これが業者買い取り価格と思われます。
●そして1,100万前後が2件あります。⇒現状のままでの実需媒介ではないかと思います
●売却金額1,300～1,400万弱が2件、1,500万弱が2件あります⇒業者さんがリフォームして売却したと推測します。

※2013年～2019年8月

売却価格が2種類に分かれます、980万弱と13～1,500万前後、そしてその中間1,100万があります。

※過去にチェックした時は、業者なら最低1,000万なら売却可能、自分で200万くらいかけてリフォームすれば、14～1,500万で売却可能
手残りで1,150万～1,250万くらいあるのではないかと推測しました。

 

 

②売却実績2019年9月～2023年1月までは
　売却金額が1200万弱～2,380万まで上昇しました、ここで私が勘違いしたのはこの2,380万はスケルトンで間取り変更してのフルリノベ物件だろうと思ったことです。

●2,019年冬の売却価格が1,200万弱が2件⇒これが業者買い取りの最低価格になったと思いました。
●1,400万～1,500万での売却が4件⇒これが媒介での現状有姿の実需と推測しました。
●1900万弱～2,000万での売却が3件で⇒これが業者再生の売却価格と判断しました、2023年1月の2,380万は特別な価格だと判断しました。

※2019年9月～2023年1月

売却価格が上がりました、最低が1,200万前後、14～1,500万の中間、そして19～2,000万⇒最高値は2,380万となっています

※どうやら2,380万特別な価格と思ったことが判断ミスで、2,023年になってさらに上がったのかもしれません。（業者ももしかしたら、1,480万で買い取りしたのかも？…2022年9月に4階3LDKの売却価格が1,480万、2023年1月に同じ4階3LDKの売却価格が2,380万、もしかしたら、、、）

⇒つまり業者買い980万（2019年夏まで）が⇒1,200万（2022年2月頃まで業者買い200万アップ）に⇒もしかしたら2022年9月の1,480万売却は業者買取だったかも？⇒普通にリフォームして2023年1月2,380万で売却なのか？
※もし仮にそうであれば、業者買い取り価格が1,200万からさらに200万アップして⇒1,400万になったのかもしれません。

　となると私のアドバイスミスで、少し安く売却する結果になったのかもしれません。

※取りあえず私のアドバイスは業者買取なら11～1,200万の手残りだと妥当かな、

※媒介でゆっくり売却すれば（現状有姿、残置物は処分して）14～1,500万（手残りは最大13～1,400万）、

※自分でリフォームして実需に売却すれば最低でも18～2,000万可能（手残り15～1,700万くらい可能かも）

　とアドバイスしましたが、リフォーム発注なんて妹本人にはできないし、僕も今自分の購入話と、築古再生と、親族の相続財産清算人の件で今すぐには手伝えないし、実需相手の媒介でもいいし（その方が手残りは多いと思う）、業者さんに売却で1,100万～1,200万手残りになるなら、それでもいいのではないかと伝えました。

※本人は手残りは800万くらいあればと思っていたようです。⇒相場を少しでも見ないと、思い込みになってしまうので要注意です

 

 

2、3社に連絡してみたとのこと

　1カ月くらいしてまた相談したいとの電話が…内容はポストに買取のチラシが入っている近くの不動産会社に連絡してみたとのこと。
　買取り専門のL社、管理会社のA社に紹介依頼、近くに支店のあるS不動産仲介専門の3社です。
　相談の内容は、もっと何社にも問い合わせた方がいいのか？ということで、この3社には（私に言われた通り）いくらで売りたいかは話さずに問い合わせたとのことでした。

●L社の買取金額は800万
●A管理会社経由では1,100万（仲介手数料と残置物処理は別払い）
●S社は買取ではなく仲介専門で、最近1,400万台で売却が成約しているので、仲介させてもらったら少なくとも1,300万～1,400万では売却可能と思うとのこと
⇒もちろん買取ではないので少し時間はかかると思うが、仲介手数料と、残置物処理費を差引いても、手残りは1,100万以上はあると思うので是非仲介させて欲しいという話

 

相談の内容は…

①さらに何社か聞いてみた方がいいのか？

②仲介してもらうより、管理会社が紹介してくれた1,100万の買取業者でもいいと思うけどどうかな？（安心できる）

回答としては…
⇒①連絡して内見してもらって見積もりしてもらうのが、もう面倒で嫌になっているのなら（さらに増やして聞いても似たような金額になると思うが）800万の買取は論外⇒多分右から左に転売できる金額なのでここは止めた方がいい、

②僕ならリフォームしてもっと高く売却依頼するけど、あなたにはそれはハードルが高いと思うので、取りあえずS不動産の仲介で1,400万台売却でいいと思うが、
⇒いつまでも引っ張りたくないのであれば、君が信頼できるというA管理会社が言う1,100万の買取でもいいのではないか、もともと800万手残りあればいいと思っていたのなら、1,100万～1,200万の買取は妥当かなと思うよ。

 

 

3、そのうちの1社に決めようかと思っていると

　もうこの3社のどこかで売却（買取）してもらおうと決めたようで、各社にそれぞれの状況を伝えたところ、L社が「ちょっと待ってくれ上司に交渉してもう少し出せるかもしれない」ので「1日待って欲しい」とのことになったらしい。

　翌日出てきた案が1,100万の買取、残置物の処理も必要なし、⇒一気に300万上がった。
それでも僕が思っている金額の最低ラインだった。

　これをA管理会社に伝えると、翌日A管理会社から仲介手数料なし、残置物処理なし、1,125万での買取でOKと話しがあったらしい、この金額は他社には言わないでくれとのこと⇒まあそれ普通だよね、Ｌ社に言えばきっと、今決めてくれたら25万足して1,150で買い取るって言うと思うし、まあしかし刻みが細かい、どこか1,200万で買い取るのでと言えばすぐ決まるだろうにと思う、刻みが細かくてなんかオークションみたいと思った。

 

　妹本人は25万でも高く買ってくれれば、実際そっちに売却したいとのことだったので、（少しでも高く売りたいなら、なんで仲介してもらって1,400万台で出してもらわないの？と思ったが）
　どうも、（そんなに急いで売却しなくてもいい経済状況なのに）、売れるかどうか解らない状態で待つのがなんとなくそわそわするので嫌なのかなと思う。（後半につづく）

 

 

読者の皆様、読んで頂いてありがとうございます。
妹も売却益はないので全部手残りになるでしょう。
でも少しでも高い方がいいと思うなら、買取じゃなくて媒介で出した方がいいと思うのですが、かっちり価格が決まる方がいいのでしょうか。

それとも私のアドバイスの仕方が悪かったのでしょうか？

 

 

そこの所の心理？よくわかりません？
でも最近の相場上昇に感謝ですね。