みなさん、こんにちは

 

3回前のコラムで、始めたばかりの頃に手練れ大家が集う旅行に飛び込んだ話を書きました

多くのイイネをいただけて嬉しかったのですが、それ以上に嬉しかったのが、当時ご一緒した方々からその時の思い出話や、その時の写真などがとあるライングループの中で相次いで投稿され、しばらく懐かしい話で盛り上がれたことです

7年も前のことなのに、今でもその方々と繋がっていられて、それぞれ不動産投資を頑張っているというのはいいことだなぁとしみじみしてしまいました

（懐かしい思い出話の中には、楽待コラムには書きがたいはっちゃけたものもありました＜私も思い出してゲロゲロとなりましたww）

 

さて、先月コラム執筆を再開するきっかけになった、「そろそろ不動産投資サボり時期に終止符を打って本気でやらなければやばい」という話の続きをつづりたいと思います

 

 

サラリーマン業との両立をどう進めるか悩む日々

 

サラリーマンの仕事が忙しくなって不動産投資はサボりがちだったものの、減価償却費減少や物件売却による利益増もあって不動産投資の再開を決意、しかしながらサラリーマン業に追われて思うにまかせず—―というところまでこれまでにお伝えしました

 

比較的時間のあった頃は、毎日頻繁に物件検索し、収益物件を扱っている業者さんに電話で「いいの出てない？」と聞くぐらいでした

しかし、今はそんな余裕はほとんどない状態・・・

おまけに物件価格は上昇しており、融資も引きにくくなっているという、すべてがネガティブな状況に陥っていました

 

 

時間がないなら効率化するしかない

 

そんなことを愚痴っていても状況は好転しません

時間がないのならば工夫してなんとかするしかありません

物件検索ですが、以前は気が向いた時＝かなり頻繁に様々なページをのぞくようにしていました

これをなんとか効率化しようと考えました

 

検索は原則1日２回、可能であれば３回としました

午前8～9時頃と午後３～４時の2回が原則で、可能であれば午後７時以降にもう一度見ることにしました

この時間にしたのは、情報をアップする不動産業者さんの行動を考えてのことです

朝いちばんは、夜のうちにアップされた情報をゲットし、不動産屋さんの営業開始にあわせて問い合わせを入れるためです

午後３～４時は営業時間中にアップされた情報をゲットし、営業終了までに問い合わせすることを目指しています

 

不動産業者さんも様々で、事務所に常駐する事務員さんが昼間の勤務時間中に物件情報をアップするところもあれば、物件情報を得てきた営業マン自身がアップする会社もあります

事務員さんがアップする時間はわかりやすいので午後３～４時頃にすくいとればいいのですが、営業マンはいつアップしているのか

知り合いの営業マンに聞くと、得た情報は少しでも早く出して早く売りたいという気持ちが強いので、社に戻ってからその日のうちにアップすることが多いということでした（もちろん人や会社によって違うと思いますが）

そうなると情報が上がってくるのは夕方から夜にかけてとなります

営業マンが夜にアップした情報は朝いちばんにすくいとることになります

しかし、レインズに掲載されている情報を自社サイトに移すだけといったこともありえる事務員さんによる情報アップに比べ、“物上げ”を担っている営業マン自身による物件情報の掲載はより良い情報である可能性が高そうです

そのため、営業マン自身による物件情報アップを少しでも早くすくいとるため、午後7時頃からも可能であれば見るようにしていました

 

さらに検索条件をどう絞り込んでいくか

 

検索するとなると、当然ながら様々な条件を入力して絞り込んで見る必要があります

しかし私の場合、木造か鉄骨かといった構造や築年数にあまりこだわりがなく、マンションもアパートも戸建てもOK、エリアも関西中心と言いつつ中部や関東にも持っているという相当な雑食ぶりでした

ちっとも絞り込めず、チェックする物件の数が膨大になっていました

 

できるだけ広くチェックするほうが当然良い物件が見つかる可能性は高まりますが、費用対効果を考え、検索条件をぐっと絞り込むことにしました

遠隔地はあきらめ、大阪府、兵庫県の２府県に絞り、その中でも一部の市町は外しました

築古戸建てが多数出ていて賃貸ニーズに対して過剰と思われる複数のエリアは戸建てについて外し、高速道路の関係で自宅から時間がかかりがちなエリアは築古物件についてはばっさり外すといった感じです（まあ築古戸建てが飽和状態だなと感じていたいくつかのエリアは、ずいぶん前からリストから外してはいましたが＜安くで多数出ているけど買ったらヤバイとこです）

 

どう絞り込むべきかについては、大家仲間と飲む時などに意見を聞き、様々な人の考えを参考にしました

意図したわけではないのですが、検索条件をどう絞り込むべきかを考えるというのは、自分自身が今後不動産投資をどう進めていくかを深く考える意味でも非常に意味のあることだったと思います

その上で「１棟物件」「戸建て」「土地」の３種類について、いくつかのエリアにしぼって検索する形を整えました

 

 

さらにどのサイトを見るか考える・・・

 

以前は楽待はもちろん、某ライバルサイトや大手ポータルサイト、大手不動産会社の自社サイトなど、かなりの数のサイトをネットサーフィンのようにして見ていました

しかし、ここも思い切って見直そうと思いました

そこで・・・

 

と、このまま書き続けると、またもやタカボンに突っ込まれるほど長くなるので続きは次回とします

 

 

次回、楽待さんに叱られたらやだなぁ

でもなぁ

うーん

 

本日も駄文、長文にお付き合いいただきありがとうございました