借金の返済

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

最近のコラムでは、先日購入した10棟目の物件について取り上げています。ずっと探しても見つからなかった中で、半分諦めかけたら買えました。なんだか不思議ですが、良くある話なのかもしれません。

 

この10棟目を購入したことで

総投資額:4.3億円
年間家賃収入:4300万円

年間CF(税引前):3000万円

残債合計:4000万円

 

という感じの数字になりました。今年の初めに繰上返済をして残債が2千万円を切ったわけですが、また残債が4千万円に増えています。

 

私の投資手法だと基本的には残債が完済したか、完済の目途がついたタイミングで次の物件を購入しています。このため、私の場合は『全力で繰上返済したら何年で完済できるか?』というのが凄い重要な指標となってきます。

 

前々回の購入物件のときは1億円規模の購入だったので、全力で繰上返済をしても次の物件を購入するまでに時間がかかっています。大きな規模の物件を買うと嬉しい反面・・・、次の物件を買うまでに時間がかかるので面白くない期間が長くなります。

今回購入した10棟目は3千万円台と小さめな規模感なので、そういう意味ではストレスが少ないのかもしれません。

 

現在の返済余力は?

この10棟目を購入したことで返済余力はどのくらいになったのか計算してみます。

 

私の場合、不動産投資で得られた利益は全て繰上返済にまわす勢いでやっています。投資初期は、それに加えて本業や副業の収入からも突っ込んでいました。今はその頃ほどはストイックではなくなりましたが、それでも利益のほとんどを繰上返済に突っ込む投資手法となっています。

 

上で数字を書いたように、10棟の規模で年間キャッシュフローは3000万円前後(税引前)となります。ここから税金を引いた額が残るわけですが、税引後の手残りは2千万円台になるでしょう。個人や法人に名義を分散したり、様々な節税をしても・・・何百万円かは税金でなくなりますからね(嫌ですけど仕方が無いです)。

そして、年間の融資返済額が500万円くらいです。このうち、元本返済部分が450万円くらいです。

 

これらを合計して、年間の返済余力は2700万円~3000万円弱といったところでしょう。

 

完済まで何年?

ということで、ここから逆算していくと・・・

現在の融資の残債が4000万円なので、全力で繰上返済をするのであれば2年以内には完済できることになります。

 

やっぱり、今の規模にしては小さめの物件だったこともあり、完済に必要な期間は短くなりました。最初は1棟ずつ完済させていく投資手法はキツイ道のりでしたが、続けていくと徐々に楽になっていきます。今では3千万円台の物件であれば2年かからずに完済させることも可能なくらいになったことに(振り返ってみると)驚きます。

 

ある程度、完済の目途がついたタイミングで次の物件を購入したいと思うので、そこから逆算すると1年後くらいまでには次の物件を購入したいところです。

 

ただ・・・

今の市況だと、買いたいと思っても物件がなかなか見つからないので困っちゃいますよね。今の物件もやっとのことで見付けたのに、1年以内に見つかるのかというと不安しかありません。(嘆いていても仕方が無いから探すしかないですけど)

 

なので、物件を買ったばかりですが運営が軌道に乗って一息ついたら次の物件探しも(ある程度は)本気で頑張らないとですね! うかうかしていると1年なんて…あっと言う間に過ぎていますから。

 

以上、残債完済までの年数と次の物件購入までの年数でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。