こんにちは、きりのきです。

ちょっと久しぶりのコラム投稿になってしまいました。

ここ一ヶ月は本業の方で時間的拘束が増え過ぎてしまい、

メインブログとメルマガを維持するのがいっぱいいっぱいで。

 

今月からほんの少しだけそれが緩和されることとなったため、

何とか一本を書くことができました。

 

本当は執筆活動を仕事の中心にできればいいのですが、

なかなか全てのしがらみを消し去るのは困難で。

急に辞めますとも言えず、ジレンマを抱えています。

 

収入の3つの柱を構築し、時間的自由を得るべきだと主張する

僕自身が強く時間を拘束されてしまう立場だというのは

とても説得力が無く申し訳ありません。

 

実のところ、この収入の3つの柱のうち「給与収入」

関しては僕は3段階あると考えています。

 

そしてその段階を上がるにはある条件が必要で。

ある条件を満たすのは1年や2年では達成できず、

まだ不動産投資家として1年半程度の僕では

ステップアップができていないのが現実。

 

僕が時間的に拘束されてしまうのは当然なんです。

 

一応、来年からは第2段階に上がることができる予定では

いますが、時間的拘束はまだまだ解除されないでしょう。

 

今回はその、給与収入の段階をステップアップさせる、

ある条件について書いていこうと思います。

 給与収入の段階を上げましょう。

給与収入の3段階とは

まず、給与収入の3段階についてですが。

第1段階とは、企業に雇用されて労働の対価として

給与を支給されている段階です。

 

一般的なサラリーマンのことですね。近年は非正規雇用が

増えてしまっていますが、アルバイトや派遣労働者も

この段階に丸ごと含めています。

 

第1段階は、最も時間的拘束が厳しい段階です。

そして、ここが最低ライン。次の段階に進むに当たって、

自由になるお金がここを下回ってはいけません。

 

お金に対する価値観を壊し物欲から開放されていれば

所得が減ってもいいのですが、現代日本でそこまで悟りを

開くことができる人は少ないのではないでしょうか。

 

一度手に入れた生活の質を価値観の変更なしに下げることは

極めて難しいことです。今更電気のない生活に戻れないように。

 

第2段階とは、従業員に給与を支給できる立場になる段階。

サラリーマン兼事業主のこと。兼業農家のような状態です。

 

給与を支給する対象は主に家族。その理由は節税のため。

自分に給与を支給したり、事業主としての取り分を多くすると

余分に税金を支払うことになってしまう。

 

しかもそのお金は今後の経営のために残しておかなければ

いけない、いわゆる内部留保。生活資金として使うほどに

余裕はないお金です。

 

ただし、家族に給与として支給することで節税された分だけ

少し余裕が持てる。将来のための貯蓄を貯める二つ目の財布を

手に入れたことになります。

 

サラリーマンを辞めてしまうと総所得が減少し、生活の質を

大幅に落とすことになるけれども、今まで通りの労働を

続ければ収入は増えるし、時間に余裕を作りたければ残業や

アルバイトの時間を減らしても生活の質の維持が可能な状態。

 

家族へ法人化して給与を支給できればベストですが、

専従者給与として支払うだけでも節税効果は発揮されますから、

まずはこの段階へ早いところ上がりたいのが本音です。

 

第3段階とは、自分に給与の支払いが可能となった段階。

法人化し、給与や配当という形で自らへ給与を支払うことで

税制上最も不遇なサラリーマンから最も優遇された立場へと

昇華するとともに、生活の維持が不動産経営のみで

十分となった状態です。

 

内部留保を十分確保して、更に家族及び自分への給与を

生活の質が維持できるほど十分な金額を支給することが

できれば、サラリーマンから開放されてもいい時期です。

 

続けたければ続けていいし、脱サラして好きなように

やりたいことをやって過ごすも自由。

時間的拘束はないに等しい。

 

誰もが目指しているのは、この第3段階です。

 

この段階に上がり、十分な資本を手に入れ永続的な維持が

約束された時に初めて「成功者」と呼ばれるべきで。

 

僕なんて、まだ第2段階にすら上がっていない以上は

偉そうに「成功談」を語る資格はありません。

未来の僕がこのコラムなどを読み返して恥ずかしい思いを

しないように、第3段階を目指して頑張ろうと思います。(笑)

 

効率を上げるスケールメリット

給与収入の3段階をステップアップするために必要な

「ある条件」とは、スケールメリットを活かすこと。

 

ただ闇雲に投資規模を拡大するのではなく、規模が拡大される

ことにより収益効率が上がる「スケールメリット」を十分に

享受することで、より早く上の段階を目指すことが可能。

 

逆に、規模が大きくなってもスケールメリットを得るどころか

効率を落とすような投資をしてしまうと、徐々に経営状況は

厳しくなり、いつの間にか崖っぷちに追いやられていることに

なるかもしれません。

 

何せ、不動産投資において「経営規模を拡大する」ことは、

無借金主義の場合は除き、融資金額、つまり借金の総額を

増やすことに他なりませんから。

 

例えば規模を拡大したいとの一心で無理した融資を受け、

資金調達コストが高くなってしまうとどうでしょう。

取り扱う金額は増えるかもしれませんが、不動産を一つ

所有すると内部留保の金額も増やさねばならず。

 

結局自由になる資金はほんの少ししか増えないでいると

時間経過による家賃下落やちょっとした空室による

経営困難期を乗り越えられずに倒れてしまう結果となる。

 

サラリーマンを続け、貯蓄をしていれば一時的に資本注入を

すればいいかもしれませんが、脱サラして他に収入源が

無くなっていたら手詰まりです。

 

結局、規模の代償に関わらず労働依存から脱却するには

収益効率を上昇させることに懸かっており、金額的な大小に

囚われて収益構造を悪化させてしまうのは賢明ではない。

 

時間を掛けて自己資本率を高めるか、経費削減を行い

経営効率を高めるかのどちらか、ないしは両方を

追い求めなければいけない。

 

それに対する答えの一つが「スケールメリット」です。

特に短期間(5年程度)で健全かつ大きな成長を得たいなら、

自己資金を多大に投入するか、スケールメリットを最大限に

活かす方針を取る方法以外には道はないと感じます。

 表面積が大きくなることで冷却効率が上がります。

スケールメリットの実例

僕の最近のスケールメリットの一例で言えば、ものすごく

小さなことですが、税理士報酬があります。

 

僕は税理・会計については帳簿付けまで含めて顧問税理士さんに

一任させて頂いています。

顧問料は1棟目の時点で、消費税込み月額10,500円。

 

経営規模が大きくなったり、管理する物件が大きくなると

税理士顧問料は高くなっていきますが、2棟目を取得後に

同じようにお願いして、月額15,750円。

 

事業規模は2倍となりましたが、税理士顧問料は1.5倍どまり。

部屋数(単価が異なるので一概には言えませんが)で見ると

18戸→53戸と約3倍になっているのに税理士費用が1.5倍にしか

ならないと考えると、1室あたりの税務にかかる費用が半分に

なったと言うこともできる。

 

経費率は明らかに改善しており、その分キャッシュフローは

増え、経営状態は良くなっているのと同じことです。

 

僅かなプラスですが、あらゆる分野でスケールメリットを

活かすことができる経営を心掛ければ、収益率は随分と

高まります。その収益率の改善こそが、給与収入の段階を

より早く押し上げることに繋がる。

 

高利回りの物件を探して購入することはとても大事ですが、

融資を受けて投資規模を拡大していくならスケールメリットを

十分に享受できる効率の良い経営を追求することも、

とても重要なことであると僕は考えています。

 

スケールメリットは集中投資の中にあるもの

何のことはない、これは以前どこかで書いたような、

「上客になる」「集中投資」の話と同じことです。

 

管理会社も数多くの物件を任せてくれる大口顧客を

優先するのは当たり前だし、上客は誰しも逃したく

ありませんから値引きをするのも当たり前。

 

あの銀行でさえ、大口で定期預金を組めばその分だけ

預金金利は高く設定されています。

 

カードローンでも、属性が良くて多く借りてくれる

顧客には金利が優遇されます。

50万円上限の人は15%ほどの金利なのに、500万円上限の

人なら5%程度だったりしますよね。

 

結局、投資を集中させることはスケールメリットを

受けるためにすることです。

 

リスクを低下させるために行う分散投資とはある意味で

対局に位置するものですが、経営効率が悪くなることによる

リスクが存在する以上は資本の少ないうちに投資先を

分散させすぎることはかえってリスクの増大に繋がります。

 

経営構造、収益効率、投資規模などのバランスを見ながら、

集中すべきか分散すべきかを随時調整していくべきなのでしょう。

 

少なくとも、給与収入が第2段階以上にいなければ投資先を

分散するにはまだ早い時期と思われ、スケールメリットを

追求して集中投資をする時期と思います。

 

もしも給与収入が3段階目に入り、何とも使い様のない

お金が溢れてきたら、その時こそ新たな投資先を発掘し、

次の世代となっても盤石な資産基盤を作り上げることに

力を入れるのがいいのだと考えます。

 

僕もまだ、第1段階です

今のところの予測だと、僕が給与収入の第2段階に

入るのは来年です。2年経ってようやく、多くの負担を

かけてしまっている妻へ専従者給与を出すことができる

予定です。

 

そしてそれは、今後は税金との戦いになるという

合図でもあって。僕が本当の経営の難しさに直面を

するのは来年以降のことなのでしょう。

 

経営困難に陥り、突然コラムやブログの更新が

途絶えることのないよう、気を付けたいところですね。

 

順調に経営が続いていれば今の考えが正しい証明と

なるでしょうし、環境の変化と共にまた少しずつ

考え方の修正がされるでしょうから、今後もできる範囲で

情報の提供を続けさせて頂こうと思います。

 

長い文章をお読み下さり、いつも感謝の念に堪えません。

引き続きお楽しみ頂ければ幸いです。