～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜飛行機からの絶景＞

＜奥に見えますね＞

皆さん、妄想してますか？

私は妄想しています！！

昨年、３月に買付を入れて８月に決済したアパート３号の購入から間もなく１年。

１件の買付を入れることなく、時は過ぎてゆきます。

買えない理由はいくつかありますが、それらを踏まえて次なる戦略を妄想することが多くなっています。

今回はそんな妄想をコラムにしてみます。

１．現況の確認

私が、あくまでも私が買えていない理由として考えていることは、以下の点です。

①プレイヤー増加による競争激化

単純にプレイヤー増加により、物件価格が上昇、高止まりしていること。

更には条件の良い物件や流動性に富む物件はよりスピード勝負となっており、遠隔大家にとっては厳しき環境です。

個人的にはプレイヤーが減少することは考えられず、この状況が続くものと思っています。

②融資環境

多少でも目線を下げて買おうと考えても、以前のような条件での融資を引くことが困難になっています。

融資特約を付けた時点で買付を受け取ってもらえないケースも、増えてきました。

先日、カードローンのコラムを書きましたが、これを補う手段としてリスクを取っているとご理解ください。

２．それでも買うには

それでも物件を買い進めてために、、、

例えば相場で売りに出されている物件、、区分マンションだったり実需向けの戸建など、流通量があるモノのの中から物件を選ぶということを考えてみます

相場で買って、相場で貸して、相場で売る。

そんな物件ならリスクも限定的。

ただし小ロット、低利回りであることから投資と成り得るか。

そこが問題です。

３．購入条件

融資を前提とするならば、、、

利回りが低い分、自己資金が必要となります。

極論を言えば現金買いをすれば、リスクは最小となります。

ざっくりシミュするとこんな感じです。

表面利回り：９．５％
ＬＴＶ　　：５０％
金利　　　：２％
融資期間　：１０年

公庫を使うイメージですが、このような条件だと返済比率が約５０％。

公庫を使い融資期間を１０年とすることで築年数の選択肢を広げています。

シミュが雑だという苦情は、甘んじて受け入れますｗ

例えば１０００万円、表面利回り約１０％の物件を５００万円出して買うといった投資になります。

１０年経つたびに返済が終わっていくので、築年数によっては建替えても選択肢になりそうです。

もしくは５年ほどで残債も６割程度になりますから、売却する選択肢もある。

今の市況でも、こんな買い方ならできるんじゃないか、、、なんて妄想しています。

地味ですが、時間を味方につけるイメージです。

言うほど簡単でもないと思いますが（汗）

４．最後に

相場で買って相場で回す。

これらを求める理由は再現性です。

どこまでの規模を求めるか。

その為には、そこまで物件を買い進めていく必要があります。

そこに到達した後は、、、、

今度は資産を組み替えていく必要があるでしょう。

税金対策の必要があるかもしれません。

つまりは、ペースこそ違えど物件を買い続ける必要があるということ。

そのために、再現性のあるパターン、願わくば可能性の高い勝ちパターンを見つけたい。

それとて簡単なことでは無いと理解していますが、そんな妄想をすることも、自身の血となり肉となりますよね。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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