おはようございます。

しげお@です。

 

前回のコラムの続きです。まだ前回をお読みでない方は、”前回分を読んでから”こちらをご覧ください。

よろしくお願いします🙇

 

～本コラムは、当時投資歴３年の若大家が欲望のままに築１００年の木造戸建を買い、再生に奮闘したコラム②になります。～

 

・奴らがいた、正体

決済後に初めて室内を見ました。残置物がなくなって初の内見です。（本来は引き渡し前に室内確認をすべきです）

 

夕方の内見です。

電気は通電していないため、室内をライトで見ます。

 

何か感じる、

誰かがいる、気配が、、、

黒い影がサッと動きます。呪霊？

 

！？

 

ネコ🐈

物件は穴が空いていて、ネコ達の住まいになっていたのです。

 

・リフォーム屋に見積もりを取る

改めて見ると、室内はヒドイです。このまま貸すなんて出来ません。

床はガタガタ、ビー玉レースができます。畳は凹み、玄関扉は吹っ飛んでいます。

写真で見るとそう悪く見えないから不思議。奥は下水に繋がっていないトイレ。

 

リフォーム屋さんに見積もりを取るために、現場に近い不動産屋にヘルプ。リフォーム屋さんを紹介してもらいました。

 

早々に来てくれたリフォーム屋さん

「我々はこの地で◯◯年やってまして！」

頼もしい雰囲気です。名刺には建築施工〜、分厚くて良い質感の名刺です。

 

現地を見るなり、顔つきが変わる。

「玄関前」と「室内」では顔つきが異なります。これがプロの顔。

メジャーも出さず、室内を一通り見ています。プロは見ただけでおおよその見積もりを出せるのでしょう。

 

鋭い眼差し、ふーっ！という息。

 

「ダメだ！こんなのリフォーム無駄！！直すなら建替えだ方が早い！」と５分で帰りました。直すにしても１，０００万円では出来ないーーーッ！と。😂😂ひえええ

 

ボロクソ言われて勝手に去りました。

 

ポツンと残された私、、、

 

もう少しさ、言い方があるじゃないか、、

おれより何年長く生きているんだ・・・・

この・・ぬらりひょん（似）め！！（悪口ではない。ぬらりひょん、必ず検索）

 

・違うリフォーム屋にて再見積もり

ぬらりひょんを見返すために、この物件を再生する！！強い気持ちで、別リフォーム会社に見積もりを取ります。

 

別リフォーム会社は、「何とかなるでしょう！見積もりはとりますが、解体してイレギュラーが出るかもしれませんから、２割増しくらいは予備で考えてください。」とのこと。

拒否される前に即発注しました。

 

床を解体、

これもだめだ、あれもだめだ、結局こうなる。

これが砂場の由来です。↓土基礎

↑玄関である

↑ダイニングである

 

下水がどこに繋がっているかわからない、浄化槽がない、トイレは垂れ流しだったのか？

不明のまま、配管新設。

 

屋根から滴る雨水は、脚立で屋根に上りコーキング祭り。平屋は脚立でヒョイと登れるから楽である。

↑はしご

 

・リフォームの結末

結局、費用は２割増になりました。

 

トイレ設置

シャワールーム新設

床フローリング張り替え

室内洗濯機置き場新設

玄関補修

窓建て付け補修

屋根防水処理

電気関係工事

壁塗装

下水管新設

湯沸かし器、エアコン、、、

 

一通りやりました。泣

 

・リフォーム予算をセーブする

どうにか節約できないか考えます。

トイレは新古品、フローリングはリフォーム屋さんの余りの組み合わせ、廃材に配慮した（節約）リフォームで決定です。リフォーム屋さんが廃材床組み合わせのアイデアをくれました。感謝🙇

↑リフォーム途中

↑サービストイレ

 

かなり充実した築古戸建になりました。

（こんな物件欲しくないわ！！と思うでしょうか💦）

 

・リフォーム後の数字

物件購入価格だけの利回りなら70％オーバー！

実利回りは25%くらいです。（リフォーム費用含めての利回りです）目標を３０％にしていただけに悔しかったです。

 

～～～～～

この物件は賃貸してもうすぐ２年です。

物件取得費は回収、あとはリフォーム費用だけになりました。

もし空室になったら現家賃より＋３，０００〜５，０００円を狙います。

 

何事もプラス思考で頑張ります。築古戸建はギャグなのです。

 

さいごに

・ＤＩＹできない物件を狙う

築古戸建は流行っていますが、「築古戸建とＤＩＹがセットで流行っている」気がします。

 

本件のような”ＤＩＹ難戸建”には、８割のＤＩＹプレイヤーさんが来ないです。理由は、自分でできない、いくらかかるのか予想が付かない諸々です。（これを再生できる人はＤＩＹではない）

 

では、「リフォーム屋を連れて内見に行き、概算見積もりを教えて貰えば？」と思いますが、◯物件が出る→◯内見をする→◯リフォーム屋の概算見積もり（2.3日）・・・この間に誰かに取られます。

チャンスのある物件は瞬間蒸発なのです。

 

仲介会社は、リフォーム見積もりを外部にお願いする（現場で判断できない）＝その人自身はリフォーム経験が少ない？と推測します。

 

「本当にこの人で大丈夫か？」

「後で知らなかったとかトラブルにならないか？」

と不安になります。（なので、築古戸建を見つけて、リフォーム屋に見積もりを取ります！と口に出すのは避けましょう。見積もりはとって良いですが、相手を安心させる演出をしましょう。）

 

仲介会社は、この手の物件はトラブルなく売却がしたいのです。手数料なんて安いからボランティア的です。いかに、私（買主）はリスクの少ない（つべこべ言わない）人間かをアピールするのです。

 

こんな物件を買って、再生して、10年間は大きな修繕が起こらない状態にして貸します。立地だけに拘って、室内はボロボロすぎる方が好き（中途半端でも結局全部やりなおすから）です。

 

類は友を呼ぶ、

私の手札がおかしいことになりました。

ツタヤ、獣道、木箱、砂場、◯◯（近日公開）、

 

そのうち、バルク売りで楽待に・・。

でも結構こいつら稼ぐのよ。

 

 

※注意※

コラムだからこうやって書いていますが、購入時点でほとんどのリスクを把握しています。下水についても調査をして購入、雨漏りも把握済み、白蟻も把握住み、猫は想定外、購入前に徹底的に調べましょう！！

真似はオススメできません。