今回は今年になってから購入したアパートや戸建についてお話してみたいと思います。

 

戸建第9号

今年の2月に築古戸建を不動産業者から購入しました。茨城県南部にある駅から徒歩50分ぐらいの距離で、残置物あり、1階天井に穴が空いている物件でした。金額は4百万円近い売値でしたが、現況のままの引渡で半値以下の金額で購入できました。

 

ハクビシンの住処

購入後、まずは残置物の処分をいつもお願いしている便利屋の方に数万円という破格の料金でお願いして、自分も解体や運搬を手伝いました。その後、プロパンガス会社とガス契約の際に、水回りのリフォームとエアコンも無料で取り付けてもらいました。1階天井の穴は外壁の隙間から入ってきたハクビシンなどの動物の排泄物で天井が腐敗したもので、雨漏りではないので、リフォーム業者に穴の開いた個所を掃除して、穴をふさいでもらい、ついでに畳をフローリングにしてもらいました。

 

隣地買っちゃう?

この物件の難点は敷地内に駐車場がなく駅から遠いことですが、駅から家の近くのバス停まで複数のバス路線があり、車がない方でも入居できます。また、隣の土地も空き地で販売しているので、安く買えれば駐車場にしようかと考えています。家賃は4万円ぐらいでリフォーム代込みでも4~5年で投資資金を回収する予定です。

 

アパート検索

昨年末ぐらいからアパートの購入も検討し始め、楽待や健美家で物件の検索していました。検索条件は3千万円ぐらいの関東圏でファミリータイプ、市街化区域、利回り10%以上です。10件以上資料請求して、現地を内見した数は5件ぐらいでしょうか。買付を入れて、ローンの面談までしたのに、現金で買われたりとか、価格交渉で折り合いがつかなかったりで購入まで時間がかかりました。

 

アパート第1号、第2号、戸建第10号

先月、アパート2棟、戸建1戸を楽待の検索サイト経由で購入しました。場所は神奈川県南部で海の見える高台です。最寄駅からは徒歩20分強ですが、駅からのバス便も複数路線あり、物件の近くにも月極駐車場がいくつかありました。土地の面積は700㎡越えで、3棟とも一つの敷地内にあり、接道条件も満たし再建築可能ですが、幅員が狭く車が通れないので敷地内に駐車場が確保できません。

 

リースバック

購入価格は約1千万円台半ばで、路線価での評価額は土地が広いので約4千万円超、固定資産税評価額は建物が古いので約2千万円超えです。売主は今年になって相続で物件を引き継いで、売却後も引き続き戸建に住んでいますので、リースバック案件となります。

 

資金調達

ローンはノンバンクから頭金1割、期間30年、利率3%後半、共同担保で埼玉の戸建の土地と建物を抵当に入れました。神奈川県内の地銀か信金も候補でありましたが、ほかの物件を購入しようとした時の審査で資料の提出や面談まで終わっていたノンバンクで借りることにしました。

 

手残りが大事

毎月のローンの返済が6万円台で、3棟からの現在の入居者からの家賃が月20万円程なので、あと3室埋めて満室にすれば手残りは20万円台半ばぐらいになります。満室時の表面利回りは24%ですが、購入時の諸経費に仲介手数料、火災保険料、登記費用、融資手数料、不動産取得税、期中の費用にリフォーム費用、固定資産税、ローンの返済などがかかるので、総投資額は2,000万円を超えてくると思います。毎年300万の家賃収入でも回収に7年ぐらいかかる計算です。

 

実質利回りも大事

投資基準としては表面利回りがこれぐらいないとローンを使ってまで購入しないです。もし表面利回りが10%程度で購入してしまうと、家賃収入から経費を引いた手残りが少なすぎて、投資資金の回収にも時間がかかってしまい、再投資するスピードが遅くなります。

 

ファミリータイプが好き

間取りはすべてファミリータイプの2K×2、2DK×4、4DKの7世帯です。残置物の撤去費用は売主が負担してくれたので、これから内装のリフォームに入ります。

 

客付けに専念

今年は既に4つも購入しているので、リフォーム後は客付けに専念したいです。大家が直接入居者に貸せるサイトや不動産エージェント、保証会社経由での客付け、英語での外国人向け、REINSへの掲載や地元の仲介業者に客付けをお願いする予定です。週末にも現地に行ってクリーニングやDIYもしたいと思っています。

 

レバレッジにご注意

今後も客付けが落ち着いたら、繰り上げ返済をして元本をどんどん減らし、また同じような物件が出たらローンで購入する予定です。現金買いの共同担保用の戸建が複数あり、まだまだ借入余力はありそうなので、ローンを使うのは利回りが高く、価格が安いアパート物件だけに限定にして、通常はいつもの戸建を現金買いする予定です。