不動産投資は他の投資に比べて「絶対に失敗してはいけない投資」と言えます。

ひとつの物件の失敗はそれこそ「何百万円単位の損失」につながる可能性があるから

です。

今回のコラムは、僕の経験も含め「絶対に失敗しない物件の選び方」について、

お話をさせていただきます。

グランディール鶴見

 

絶対に失敗しない物件とは

物件を選ぶチェックポイントは、以前、僕もコラムで紹介させていただきました

が、他にも書籍などで、たくさん挙げられています。

しかしながら「絶対に失敗しない」という観点でみると、別のチェックポイント

が存在するのです。

 

「絶対に失敗しないためのチェックポイント」は下記の「3つ」です。

 

【1】物件価格が土地値を下回っている物件

    絶対数は少ないですが、根気よくたくさんの物件を探せば、見つかります。

    こんな物件であれば、万が一、空室などによりその物件を手放す場合でも、

    購入金額以上の売却が可能ですので、失敗とはならないでしょう。

 

【2】担保価値と利回りがいずれも「大」の物件

    当たり前ですが、担保価値が「大」であれば金融機関からの満額融資も引き易く

    そして利回りは不動産投資における最も重要な「指標」です。

    特に利回りについては、購入時の金額を抑える、いわゆる指値をしてできるだけ

    安く物件を購入することにより「利回りの向上」を図ることが可能です。

   「指値」という行為はいわば「当たり前」ですので、「自分の目標値」を決めて、

    妥協しないことが大事です。

 

【3】売主の売却理由とその大家力が低い物件

 

    実はこの3つのポイントのなかでも、ある意味ほんとうの「隠された財宝」の

    ような物件を見つける可能性がある大事なポイントです。

 

    売主の売却理由から、物件の「表面には出ない隠された顔」が見えます。

    その中でも「売主が高齢なため」や、「相続のため」ならば、本当に価値のある

    物件が、信じられないような低価格で売りにだされることもあるのです。

 

    また、売主(前オーナー)の大家力が低い物件は、そのパフォーマンスが十分に

    発揮されていないため、オーナーチェンジにより「超劇的に変化する」可能性を

    秘めていると言えます。

    よく「空室だらけの物件」が、購入後すぐに「満室物件」に生まれ変わっ

    た、という事例は、このパターンが多いのです。

    この「大家力レベル」については、その「売主のまわりの評判(評価)」を聞け

    ば見極めることが可能です。

 

    僕が地方に購入した1棟物マンションでも、前オーナーの大家力は低く(評判

    は悪く)満足に入居者さんの要望に応えられておらず、入退去が激しい物件で

    したが、管理会社さんと一緒にタッグを組み、しっかりと対応していった結果、

    今はすっかり「満室物件」へと変貌を遂げています。

 

もちろん、絶対に失敗しないためには、自らの「大家力」の向上に努め、日々、情報収集

を怠ることなく、努力をすることが必須であります。

そうした人こそが、失敗することなく「真の成功」をつかむことができるのです。

 

最後までお読みいただきましてありがとうございました!

ライト