こんちくわHIKOです。

 

皆さんは「見込み客」という言葉をご存じだろうか。

ビジネスにおいて自社の商品やサービスを近い将来購入する可能性が高い顧客のことを指すマーケティング用語である。

 

近い将来購入するということは現段階では購入に至っておらず収益も発生していないわけだ。

 

例えばサプリメントなどの健康食品や美容関連の初回無料や、モニター価格○○円といったお得なキャンペーンなど。こういった企業の施策には見込み客の情報を集めるという戦略がある。

 

こうして自社のサービスや商品に興味を示している見込み客を集め、そういう方に対して購入のアプローチをしていくのである。

 

何故このようなまどろっこしいことをするのか。初めから大々的に広告を打って購入者を集めれば良いのではないかと思うだろう。

こういったまず見込み客を集める戦略を取るビジネスには特徴があるのだ。

定期購入やサブスクタイプの一度契約すると継続的に費用が発生する為、購入（契約）に至るまでの顧客の心理的ハードルが高いビジネスがこれにあたる。

 

いきなり契約してください！と広告を打つのではなく、まずサービスや商品に興味を持っている人を集め、その方達に向けて営業する訳だ。そうすることで少ないコストで成約率をあげることができる。

 

健康食品、化粧品、保険、結婚や葬儀の互助会、ミネラルウォーター、スポーツジム、闇金などの会社がこういった戦略をとります。

闇金のウシジマ社長は悪徳弁護士から見込み客となる多重債務者のリストを買っていましたね。

 

また、定期購入やサブスクでは無くても見込み客を集めるビジネスに高額商品を売るビジネスがあります。

住宅販売や宝石の販売がこれにあたります。

ハウスメーカーは住宅展示場を作り土日に展示会を開き子供向けの○○戦隊ショーなどを開催し、ターゲットとなる新婚子育て世代を集め、そこで集まった世帯のリストを作り営業をかけます。

 

 

さて、賃貸業も見方を変えればサブスクに近いビジネスモデルと言えるのではないでしょうか？

マンスリーアパートでない限り、ある程度そこに住み続けることが前提になり、毎月自動的に課金されるわけだ。

 

 

一般の大家さんは入居者募集を不動産仲介会社に依頼しているのでそこまで意識したことが無いかもしれない、しかし仲介さんが掲載した赤とかオレンジとか緑の入居者募集ポータルサイトは一度条件を入れて検索すればその後、AIが似たような条件の物件を自動的にオススメ物件としてうっとうしいほどオススメしてくれる。

自動的に見込み客に対してアプローチしてくれているわけである。

 

 

では私のような自力客付け大家さんはどうだろうか。

今はエコーズやウチコミ！といった大家が直接ポータルサイトに掲載できるサービスもあるが、私がメインで使っている大手無料掲示板サイトでは、契約まで至らなかった方達とも関係を切らさないようにしている。

保証会社の審査が通らなかった方は別として、立地や家賃の折り合いが合わなかった、タッチの差で他の入居希望者に決まってしまった場合などは「また物件の募集があるときはネットに掲載する前にお知らせしますね」といってLINEでその後もやり取りしています。

 

引っ越ししたいけど急いでいる訳でではないという方の場合は「最近は入居募集物件無いですか？」と定期的に問い合わせが来たりします。

また、紹介した物件がその方には合わなくても知り合いや親族を紹介してくれて成約に繋がることもあります。

 

このように見込み客のリストが厚くなると自力客付けもどんどんしやすくなっていきます。

 

私の様なやり方は手間もかかりますし、ある程度コミュ力や交渉力も必要になるので人を選ぶやり方かとは思います。

使用している大手掲示板サイトの注意事項にも「トラブル防止の為直接連絡を取り合わず掲示板サイト内のメッセージ機能を使ってやり取りしてください」と書かれています。

 

ですからあくまで自己の責任で営業活動として行う覚悟は必要となります。

 

戸建18回、アパート3回を自力客付け成功していますが未だかつてトラブルになったことはありません。そもそもやばそうな方はリストにも加えないですしね。

 

 

いかがでしょう。少しでも皆さんの満室経営のヒントになったら幸いです。

※当コラムの執筆報酬は全国の児童養護施設や乳児院など、子供たちの為に全額使わせていただきます。