おはようございます。

しげお@です！

 

前回の続きです。沢山のコメント有り難うございます🙇

私が２棟目のアパートを購入した後、「次のアパート（融資）が買えない壁」にぶち当たります。銀行から融資を断られ、不動産の市場価値は少しずつ上がって、今後の不動産道を悩んでいた頃の話です。

 

・築古？不動産投資じゃないでしょ、、

最初はこの認識でした。

『築古物件買ってどうするの？』

 

利回りは高いけれど、「現金購入がほぼ」となれば、自己資金を回収するまで時間がかかる。そして、その期間中に何かが起こる。修繕費がかかれば見せかけの数字は吹っ飛ぶ！💦

自分で修繕？無理無理、そんなのやりたくもないよ（できないよ）。。ぶっ壊れたらどうするのさ？

やったこともないのに、築古物件のダメ出しばかりでした。やらない理由探しです。

 

からの、

湘南物件のキッカケがあり（前コラム参照）、築古物件に興味が出て、探し始めます。心変わりは現況優先です。

 

・なぜ、湘南周辺なのか？

物件検索をする前に調べたところ、横須賀方面の情報はネットに多くありました。ブログやコラムを書いている方のレベル、地域の詳しさ、地元の方、諸々から「私は勝てない」と判断します。

 

都内、神奈川以外の関東も考えました。

土地の坪単価や競合物件の数、都内勤務を借主ターゲットとしたときの需要バランス、実需建売価格、それと、「このエリアだから築古物件でも許される地域の特性」を考えると、候補になるエリアは少なかったです。出口がＣＦ頼りの点も、う～んでした。

 

満室になることが最優先、都内からの借主が期待できる、将来の出口に土地値で勝負ができること（坪単価が安いと敷地・戸建面積が広くなり修繕費が多くかかる）

もっと考えた気がしますが、私ミーハーなので、湘南方面〜を狙うことにしました。海×築古の何か・・許される感じ、むしろ味があるというか、、、

※地元の方は、ここまでが湘南！とエリア線引きがありますが、私はありません。このミーハー感覚は都内から移る一部の人が持っていて、この方々が私のターゲットです。都内より家賃が安い（地元からしたら高いけど都内家賃と比較）、ど湘南でなく近隣でも海が近ければ〜の感覚を大事にしました。

 

・物件探しに苦労する

不動産会社に足を運んでも、無い・無い・無いの連発です。流石に心が折れてきます。毎日ネット検索をして、街に降りて現地調べて〜を繰り返し、土地勘が備わってきます。

 

疲れる！

本当に疲れる！笑

見つからないの！😭泣

 

誰にも相談できないし、弱音を吐いたところで始まらないし、不動産は個です。大家仲間がいても結局最後は自分の努力、引き寄せる力です。自分がやらねば事は動きません。

 

・事前準備に時間投資、あとは待つ

瞬間蒸発する物件を獲得するには、「物件の発見→購入申込」の判断速度が第一です。

この速度を高めるには、地域の把握、賃貸市場の把握、どこまでの築古が許容範囲か（リフォーム判断）、の３点です。この準備だけやれば、あとは物件を見つけるだけです。

 

と、スラスラ買いていますが大変でした。

仕事（本業）よりも頑張ったと思います。

 

・湘南外れに第一号発見！！

とある日、午前９時頃に物件を見つけます。

見つけた瞬間、心臓がドキッ！とします。手が震えます。不動産屋は１０時から営業です。電話をしても繋がりません。

 

でも、昨日の夜は無かった情報、今新着で上がってきたという事は・・・営業マンは朝に出勤しているだろうと予想し、メールで問い合わせ、フリーダイヤルでない電話で留守電に入れました。

たまたま私は仕事が休みでした。不動産屋に電話は繋がっていませんが、物件に急ぎます。連絡が取れてから動いたら負けると思いました。スムーズに行って１時間かかります。

 

途中の電車乗り換えで営業マンに電話が繋がります。私が問い合わせ１番目！！👍内見を３０分後に設定します。

 

手が震えます。

一駅一駅が長いです。

 

横浜駅内の乗り換え（私鉄→ＪＲ）は走りました。

移動中に賃貸市場やＧマップで外観・駅距離、路線価、売地、ハザードを見ます。

 

本当に手がカタカタ震えます。笑

内見前ですが、なんだか買える気がしてきます。

 

・現地到着、室内に誰かがいる。

少し早めについたのでコンビニでお茶とお菓子を買いました。（不動産屋用）

現地が見えたら写真よりも建物が綺麗です。「勝った！」と思いました。

勝った、やっと、、やっと第一号だ！と嬉しさで溢れます。

 

現地到着したら、建物内に誰かいるようで話し声が聞こえます。不動産屋が早めに準備をしてくれているようです。窓が空いています。

 

し「すみませーーん、内見の連絡をした者ですー！」

2人降りてきました。

 

女不動産Ａ「少々お待ちください、前の方の内見が・・あたふた」

 

！？前の内見の方

男エンドＡ「ありがとうございました〜、引き続きよろしくお願いします〜」

 

誰！？

 

混乱🌀です。私は内見1番ではなかった・・・この30分間内に問い合わせをして内見した人がいた。

引き続きってことは・・・女不動産Ａ「問い合わせが多くて、地元の方が見にきちゃったのですよ〜」

 

は？

・・・

 

そこは順序守ってくれよ、と喉まで出ましたが飲み込みます。そんな約束していません。私は凍ります。暑い日でしたが血の気が・・・

 

1番手あり！！

どん底に突き落とされます。

 

・震える内見、かなしみ。

室内は綺麗でした。

エアコンも綺麗、トイレも綺麗、階段は軋まない、風呂は使える、日当たりが良い、駅は近い・・・私は申込するも２番手、こんな物件は1番手が買うでしょう。

 

絶望感、、タマシイが抜けた💦

世の中こんなに意地悪なのか！と思うほど。

私が内見を終えると、また二人組の夫婦が外で待っていて・・・現金で買える世界だからこそ・・・ツラい。

 

今日も無駄足だったのか。。

帰り道、どん底！

努力は報われない！

テンションだだ下がり😭

 

・・・

今日も苦労話コラムにお付き合いいただき、ありがとうございます。きっと今、壁に当たっている方がいるでしょう、私にもありました。そんな方の背中を押せればと思います。

 

どん底へ！✋笑

 

大人社会は努力が実を結ぶとは限りません。実になったから報われただけです・・・。次回、築古獲得ラスト、まとめです。（長くなるので引き伸ばしてすみません💦