こんにちは、人生逆転不動産投資家のCJ社長（@CaptainJacksan）です。

楽待をご覧の皆様は、おそらく立派な企業に長年お勤めのいわゆる「高属性」の方も多いことでしょう。しかし、中には昔の僕のように、低年収であることはおろか、純資産マイナスという借金状態にある方もおられるはず。

今日は、楽待コラムニストの中で（おそらく）唯一債務整理歴ありという、悪い意味で異彩を放つ僕が、借金持ちでも不動産投資は可能かというテーマについて書いてみたいと思います！

結論: 借金持ちでも不動産投資は可能！ただし、「高属性」「自己資金」「時間」のいずれかが必須

結論から言いますと、借金持ちでも不動産投資は可能です！しかし、それには以下いずれかの条件を満たす必要があります。

1. 高属性
2. 自己資金
3. 潤沢な可処分時間

順に解説します。

 

■高属性

不動産投資では、多くのケースで物件購入のため金融機関からお金を借りることになります。そして、多額の融資が可能な高い信用力を備えている状態を「高属性」と呼んでいます（例：上場企業勤務のサラリーマン、公務員、医者、地主等）。

借金持ちでありながら高属性というのはあまり考えにくいケースですが、借金があるだけで個人信用情報が毀損していないのなら大チャンス。

まず初めに、これまでの諸々の支払いの滞納歴を思い出してください。

クレジットカードやスマホ（通信料金ではなく割賦販売分）の遅延歴があるのなら、個人信用情報機関CICの公式サイトから、個人信用情報を確認しましょう。ネットから1000円程で取得可能です。個信に傷がついている場合、個人でローンを引ける可能性は低いです。

しかし、その場合でも法人を作り法人で借り入れるという手があります。もちろん法人設立費用や毎年の決算費用がかかりますから、借金状態でそれに耐えられるかどうかは別問題のため、要検討です。

一方、借金はあっても毎月滞納せずきっちり返済はしているなど、信用情報が傷ついていない状態であれば、金融機関から融資を受けられる可能性は高いです。

非常にレアなケースですが、可能性として言及しておきます。

■自己資金

不動産投資には、一定の自己資金が必要です。まとまった自己資金があれば、属性の良し悪しにかかわらず現金で物件を購入できるため、不動産投資参入のハードルは大きく下がります。

しかし、借金持ちに潤沢な自己資金があるという状況は矛盾しているため、突然遺産が入った、生前贈与を受けたなどのイレギュラーな事態に限られるでしょう。

■潤沢な可処分時間

仮に属性も自己資金も十分に備えていなくとも、自由に使える十分な時間があるのなら、それは想像以上に大きな武器になります。

安い物件を買いDIYで修繕することで、購入費用・修繕費用ともに大幅に抑えることができます。僕もメインで行なっている、いわゆるボロ戸建てという持たざる者に大人気の手法です。

DIYには思ったより多くの時間がかかりますから、休みを自由に設定できる自営業者等に向いています。

 

以上3つの条件のうちいずれかをクリアできるのであれば、借金持ちでも不動産投資は十分に可能です。

では、次に具体的なステップを見ていきましょう。

属性、自己資金、可処分時間に応じた戦略を立案

「属性」「自己資金」「可処分時間」の多寡に応じた投資戦略を考えてみます。

 

■属性に応じた戦略

・高属性

個人信用情報の傷ついていない高属性の方は、基本的に1棟アパートや1棟マンション等の1棟物をメインに検討すると良いでしょう。

もちろん、その前段として総額200万円程度以下で商品化できる戸建てを先に買っても構いません。

いますぐ気になっている物件に内見を申し込み、物件情報を手に金融機関まわりを始めましょう。

・低属性

個人信用情報に問題がある場合、または個信に問題がなくとも低年収や勤続年数の短さなどで融資の難しい場合は、後述の「可処分時間に応じた戦略」における「潤沢な可処分時間がある」場合の戦い方を行うことになります。

しかし、属性も時間もない場合は、一旦は諦めて、属性の改善や自己資金の貯蓄に努めた方が良いでしょう。

ブログやYouTube、InstagramやメルカリなどのWeb系副業と違い、不動産投資は誰にでもできるものではないからです。

 

■自己資金に応じた戦略

・充分な自己資金がある場合

使える金額に応じて、適切な物件を検討し、現金で購入していきましょう。もちろん、自己資金があるのなら、属性は低くとも融資の土台に乗る可能性はありますから、同時に金融機関を回ることは忘れずに。

・自己資金が不足している場合

自己資金が不足している場合は、前述の通り一旦諦め、属性の改善や自己資金の貯蓄に努めましょう。

繰り返しますが、不動産投資は誰にでもできるものではないからです。

 

■可処分時間に応じた戦略

・潤沢な可処分時間がある

たっぷり時間を使えるなら、遠方まで安い金額で買える物件が見つかるまで何度も内見へ行くことができますし、修繕もDIYを学び実践しながらなるべく費用をかけずに行うことができます。

よって、地方築古戸建てやボロ戸建て、またはいわゆる”ガラボロ”（ガラガラでボロボロ）の地方1棟アパートを安く買い、自ら通ってDIYで仕上げるのがおすすめです。地方のガラボロアパートでしたら、それこそ100万、200万円台から出ています。

・可処分時間が限られている

もし時間もないようなら、不動産は一旦諦め、属性の改善や自己資金の貯蓄に努め、転職等である程度時間の余裕が持てるよう環境を整えましょう。それからでも遅くはありません。

まとめ：借金持ちに最もおすすめの不動産投資手法はボロ戸建て！

借金持ちの時点で、属性と自己資金には期待できませんから、最も可能性があるのは消去法で可処分時間かなと思います。

地方でしたら、物件を10万、30万、50万円などの少額で購入することも可能ですし、下手したら無料で手に入ることも珍しいことではありません。

お金はなくとも潤沢な時間を武器に、足を使ってそういった物件を探し、自分で直して貸すのがベストでしょう。

借金状態と一言に言っても、負債額・年収・金属年数・居住地・DIY適正・事業者としての適正など諸々の要素によりますが、当コラムが少しでも皆様のお役に立てましたら幸いです。

いいねの数が多ければ、次は「【実体験】債務整理歴が不動産投資に与える影響を解説します」というテーマで1記事書く予定です。

借金持ち向けコラムの需要がどれくらいかわからないため、ぜひいいねやコメントで反応をいただけると助かります！

それでは今日のコラムはここまで。またお会いしましょう！

 

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