おはようございます。

しげお@です。

 

1ヶ月前

私の所有物件、「店舗Ａ」の家賃滞納が膨らみ、保証会社から強制執行にむけての裁判準備の連絡がありました。

私は、保証会社へ書類（登記簿謄本、評価証明書、印鑑証明書、契約書関係書類）の提出を済ませました。

保証会社からは「滞納額が5ヶ月を超えたから、多分復活は厳しいでしょう」とのことです。怯えます💦。空室になるのか・・

その後の話です。

 

・保証会社が借主に連絡する

いよいよ滞納額が５→６ヶ月分となり、保証会社がフォローしきれなくなります。保証会社は何度も借主に連絡をとりますが、全く繋がらなくなりました。

保証会社「借主は電話に出ないし、留守電にもならない。書面を出しても反応がない。現地に行ってもいない。このまま強制執行手続を進めるとのこと・・。」

 

辛い。いよいよか💦

１ヶ月でも長く家賃が欲しい私、

対してすぐ退去させたい保証会社、見ている方向が違います。

 

・私、電話していいですか？

保証会社の許可をもらい、私はダメ元で本人に連絡しました。保証会社からの電話に出なくても、大家からの電話には出るかもしれません。

 

📞昼間に電話→繋がりません。　

📞夕方に電話→繋がりません。

📩ショートメールを送ります。

 

オワッタ・・・

完全に終わった・・

現地行くと荷物モリモリです。

これは強制執行になると覚悟します。

 

連絡の取れない借主ではなかったのに、こんなことになるとは・・・コロナ融資の無利息も終わるし、世の中の物価上昇やら不景気です。

深いため息をつきながら・・。

 

・翌日午前中に電話あり

急展開、なんと借主から電話がありました！

 

しげお「もしもーーし、大丈夫ですかー？保証会社から家賃滞納してるって聞いて驚いたのですがー！」

※こういう、暗い話はストレートに明るく話します。

 

借「ご心配おかけしています、1週間以内に払いますから」

 

し（心中）「ほんまか、ほんまか、もうすぐ家賃６ヶ月分滞納だぞ」

疑ってもアレなので、「そうですか、了解でーす！」と元気に電話を切ります。

とても気持ちいい不安です。

 

・保証会社から私は疑われる

その後、私は保証会社に電話しました。

本人と話せて、「1週間以内に払うとのことです。」と伝えます。

・・・沈黙

 

保証会社「本当ですか？」

まてまて、私が言いたい「本当ですか？」と。

信じるしかありません。今まで５年以上、トラブルもなく家賃をいただいた借主様です。

 

・１週間経過、やはりの結末

保証会社から連絡がありました。１週間の約束期日の報告です。

借主は１週間で滞納額を支払うということでしたが、全部払いきれず。

 

「４ヶ月分払ってきました。」😲！！

保証会社は驚きです。今まで、うんともすんとも言わなかった借主が突然の支払い、滞納額はあるけれど、追いつくのが見えてきました。

滞納額が減ったため、強制執行手続きは一旦取り下げとなります。（また数ヶ月溜まれば強制執行手続きです。）

満室維持、延長です！！

 

・保証会社は必ず加入しよう

保証会社は必ず入りましょう。まともな人でもまともで無くなる時があります。

そんなとき、保証会社の存在は有難いです。

連帯保証人がいても、お金を払えなければ役に立ちません。出るところ出ても、お金がなければ大家が泣かねばなりません。

世の中、大家に厳しいのです。

 

保証会社のことを色々と言う時もありますが、最後は頼りになりますし、強制執行手続き費用を貸主が負担しない、残置物撤去、原状回復までフォローしてくれるのは有り難いです。

（保証会社が認知される前の大家業は大変だったと思います）

 

・計画的、家賃滞納者がいる

計画的滞納犯がいます。今回のコラムと話はズレますが、借りて、すぐ家賃滞納するヤツらです。経験した方いますか？

 

保証会社に入っていれば金銭的な傷は浅いですが、彼らの手口で、保証会社の契約が成立しないように、「必要書類の提出を後手にしたり、口座引き落としの印鑑が銀行印でなかったり」、洗礼されたワザを使います。

 

連絡をすると「風邪をひいて、入院して、事故に遭って、親の不幸で、〜」と親が3人いるんじゃないかぐらいのトークをします。

→払う気はあるけど払えないのスタンス。

 

微妙な借主から申し込みが入ったら、全ての書類が整ってからでないと鍵を渡してはいけません。ヤツらは上手です、実践で訓練されています。サイヤ人の如く、家を追い出されるたびに強くなります。

 

今、空室客付が厳しい時期です。

少し内容が悪くても部屋が埋まるなら〜と欲が出てきます。貸してしまったら、空室以上のダメージがあります。気をつけてください。

 

・強制執行の不安は続く

一旦、強制執行は取り下げとなったものの、今月末でまた３ヶ月分の家賃滞納になります。そのうち保証会社から連絡が来るでしょう。

そして、今月は２年ごとの「更新月」であります。加入している保証会社は「更新料の保証をしてくれません」。こっちは、私が取り立てるしか無いでしょう。

 

保証会社は、各社保証内容が様々です。

更新料を保証する、原状回復を保証する、解約予告期間分を保証する、細かい差があります。中には、不動産会社の手数料が多いだけで貸主の保証内容が手薄な保証会社もあります。

 

・さいごに

家賃が追いついて、また遅れての繰り返しになってしまうのか！？現在進行中です。

 

次の募集はどうするのか！？

家賃設定、飲食店は可能にするか？

契約形態は普通？定期？

どう転んでも跳ね上がれるように準備したいと思います。目標は利回り１３％台突入です😇